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Memoria Anual 2015
Las políticas de gestión de riesgo financiero
dentro del sector patrimonialista en alquiler
vienen determinadas fundamentalmente por el
análisis de los proyectos de inversión, la gestión
en la ocupación de los inmuebles y por la
situación de los mercados financieros:
• Riesgo de crédito: el riesgo de crédito de
la actividad ordinaria de la Sociedad es
prácticamente inexistente o no significativo
debido fundamentalmente a que los
contratos que se suscriben con los inquilinos/
arrendatarios contemplan el pago por
anticipado de las rentas derivadas de los
mismos además de exigirles las garantías
financieras legales y adicionales en la
formalización de los contratos de alquiler
y renovaciones de los mismos que cubren
posibles impagos de rentas. Dicho riesgo
también está mitigado por la diversificación
por tipo de producto en el que la Sociedad
invierte y consecuentemente en la tipología
de los clientes.
• Riesgo de liquidez: La Sociedad, para
gestionar el riesgo de liquidez y atender a
las diversas necesidades de fondos, utiliza
un presupuesto anual de tesorería y una
previsión mensual de tesorería, ésta última
con detalle y actualización diaria. El factor
causante del riesgo de liquidez es el fondo de
maniobra negativo, que fundamentalmente
incluye la deuda con vencimiento a corto
plazo. Adicionalmente, el riesgo de liquidez
tiene los siguientes factores mitigantes, a
destacar: (i) la generación de caja recurrente
de los negocios en los que la Sociedad
basa su actividad; y (ii) la capacidad de
renegociación y obtención de nuevas líneas
de financiación basadas en los planes de
negocio a largo plazo y en la calidad de los
activos de la Sociedad.
A la fecha de formulación de cuentas
anuales consolidadas el Grupo ha cubierto
todas las necesidades de fondos para
atender íntegramente los compromisos con
proveedores, empleados y administraciones,
de acuerdo con el flujo de caja previsto
para el ejercicio 2015, teniendo en cuenta lo
indicado anteriormente. Así mismo, dado el
tipo de sector en el que opera la Sociedad,
las inversiones que realiza, la financiación
que obtiene para realizar dichas inversiones,
el EBITDA que generan y los grados de
ocupación de los inmuebles hacen que el riesgo
de liquidez quede mitigado y que puedan
producirse excesos de tesorería. Con estos
excesos se realizarán inversiones financieras
temporales en depósitos de máxima liquidez
y sin riesgo. No entra entre las posibilidades
barajadas por MERLIN Properties la adquisición
de opciones o futuros sobre acciones, o
cualquier otro depósito de alto riesgo como
método para invertir las puntas de tesorería.
• Riesgo de tipo de interés: A fin de minimizar
la exposición del Grupo a este riesgo se
han formalizado contratos de instrumentos
financieros de cobertura de flujos de efectivo
tales como permutas financieras de tipo
de interés (swaps). El porcentaje de deuda
cuyo tipo de interés está cubierto por los
instrumentos financieros referidos es del 61%.
• Riesgo de tipo de cambio: la política de la
Sociedad es contratar el endeudamiento en la
misma moneda en que se producen los flujos
de cada negocio. Por ello, en la actualidad
no existe ningún riesgo relevante relativo a
los tipos de cambio. Dentro de este tipo de
riesgo, cabe destacar la fluctuación del tipo
de cambio en la conversión de los estados
financieros de las sociedades extranjeras cuya
moneda funcional es distinta del euro.
• Riesgo de mercado: MERLIN Properties
está expuesta al riesgo de mercado por
posibles desocupaciones de inmuebles o
renegociaciones a la baja de contratos de
arrendamiento cuando expiran los contratos
de alquiler. Este riesgo afectaría de forma
negativa, directamente, en la valoración de
los activos de la Sociedad. No obstante, el
riesgo de mercado está mitigado por las
políticas de captación y selección de clientes
y los plazos de cumplimiento obligatorios
de arrendamiento que se negocian con los
clientes. Es por ello, que a 31 de diciembre
de 2015, la ocupación media de la cartera de
activos es del 94,6%, con un periodo medio
de arrendamiento pendiente de 9,4 años
(ponderado por las rentas brutas).