MERLIN PROPERTIES,
	SOCIMI, S.A.
	Cuentas Anuales correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2025 e Informe de Gestión

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MERLIN PROPERTIES SOCIMI, S.A.
BALANCE  A  31 de diciembre de 2025
(Expresado en miles de euros)
	Notas de la				Notas de la
ACTIVO	Memoria	31-12-2025	31-12-2024	PATRIMONIO NETO Y PASIVO	Memoria	31-12-2025	31-12-2024
ACTIVO NO CORRIENTE		7.921.770	7.799.284	PATRIMONIO NETO	Nota 10	4.621.268	4.707.425
Inmovilizado intangible -		3.947	24.103	FONDOS PROPIOS-		4.628.724	4.725.420
Fondo de comercio	Nota 5	-	23.161	Capital suscrito		563.725	563.725
Otro inmovilizado intangible		3.947	942	Prima de emisión		4.146.605	4.259.671
Inmovilizado material		7.396	7.097	Reservas		(87.804)	(107.263)
Inversiones inmobiliarias -	Nota 6	4.523.335	4.421.916	Acciones y participaciones en patrimonio propias		(10.033)	(14.450)
Terrenos		2.096.106	2.076.195	Otras aportaciones de socios		540	540
Construcciones		2.343.985	2.263.788	Resultado del ejercicio		128.254	124.431
Inmovilizado en curso y anticipos		83.244	81.933	(Dividendo a cuenta)	Nota 3	(112.563)	(101.234)
Inversiones en empresas del grupo y asociadas a largo plazo -		3.153.880	3.129.456	AJUSTES POR CAMBIOS DE VALOR-	Nota 10.4	(7.606)	(18.049)
Instrumentos de patrimonio	Nota 9	2.725.386	2.755.926	Operaciones de cobertura		(7.606)	(18.049)
Créditos a empresas	Notas 7 y 16.2	428.494	373.530	Subvenciones donaciones y legados recibidos		150	54
Inversiones financieras a largo plazo -	Nota 7	183.835	167.779
Instrumentos de patrimonio		12.008	11.151	PASIVO NO CORRIENTE		4.391.970	4.522.832
Derivados		-	-	Provisiones a largo plazo -	Nota 12	12.453	10.778
Créditos a terceros		136.281	123.099	Obligaciones por prestaciones a largo plazo al personal		7.431	4.511
Otros activos financieros		35.546	33.529	Otras provisiones		5.022	6.267
Activos por impuesto diferido	Nota 14.2	49.377	48.933	Deudas a largo plazo -		4.031.612	4.166.316
				Obligaciones y otros valores negociables	Nota 11	2.532.309	2.781.045
ACTIVO CORRIENTE		2.095.279	2.216.127	Deudas con entidades de crédito	Nota 11	1.432.639	1.300.597
Existencias -		4.784	4.286	Derivados	Nota 11	7.606	18.049
Anticipos a proveedores		4.784	4.286	Otros pasivos financieros	Nota 12	59.058	66.625
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar -	Nota 7	53.511	42.701	Deudas con empresas del grupo y asociadas a largo plazo	Notas 7 y 16.2	9.165	4.461
Clientes por ventas y prestaciones de servicios		22.254	18.327	Pasivos por impuesto diferido	Nota 14.3	338.740	341.277
Clientes, empresas del grupo y asociadas	Notas 7 y 16.2	6.290	14.100
Deudores varios		205	491
Personal		184	184	PASIVO CORRIENTE		1.003.811	785.154
Otras créditos con las Administraciones Públicas	Nota 14	24.578	9.599	Deudas a corto plazo -		835.688	630.436
Inversiones en empresas del grupo y asociadas a corto plazo -	Nota 7	958.505	753.560	Obligaciones y otros valores negociables	Nota 11	820.658	621.361
				Deudas con entidades de crédito	Nota 11	4.064	3.913
Créditos a empresas	Nota 16.2	873.392	671.717	Otros pasivos financieros	Nota 12	10.966	5.162
Otros activos financieros	Notas 7 y 16.2	85.113	81.843	Deudas con empresas del grupo y asociadas a corto plazo	Notas 7 y 16.2	52.881	37.692
Inversiones financieras a corto plazo -	Nota 7	2.736	7.316	Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar -	Nota 13	115.242	117.026
Instrumentos de patrimonio		18	18	Proveedores		42.004	45.309
Créditos a empresas		236	236	Proveedores, empresas del grupo y asociadas	Notas 7 y 16.2	32.019	32.690
Valores representativos de deuda		2	2	Acreedores varios	Nota 13	3.287	3.298
Otros activos financieros		2.480	7.060	Personal (remuneraciones pendientes de pago)	Nota 13	15.243	11.931
Periodificaciones a corto plazo		12.508	14.670	Otras deudas con las Administraciones Públicas	Notas 13 y 14	22.689	20.797
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes -	Nota 8	1.063.235	1.393.594	Anticipos de clientes	Nota 13	-	3.001
Tesorería		1.063.235	1.393.594	Periodificaciones a corto plazo		-	-
TOTAL ACTIVO		10.017.049	10.015.411	TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO		10.017.049	10.015.411
Las Notas 1 a 23 de la Memoria adjunta y los Anexos I y II forman parte integrante del balance  a 31 de diciembre de 2025.

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MERLIN PROPERTIES SOCIMI, S.A.
CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO 2025
(Miles de euros)
	Notas de la	Ejercicio	Ejercicio
	Memoria	2025	2024
OPERACIONES CONTINUADAS:
Importe neto de la cifra de negocios	Nota 18.1	405.140	381.466
Otros ingresos de explotación		2.614	3.566
Gastos de personal -	Nota 18.2	(51.197)	(32.182)
Sueldos, salarios y asimilados		(47.318)	(28.897)
Cargas sociales		(3.879)	(3.285)
Otros gastos de explotación	Nota 18.3	(38.576)	(54.280)
Amortización del inmovilizado	Notas 5 y 6	(75.654)	(69.033)
Variación de provisiones		642	8.019
Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado -	Notas 6 ,1.2 ,7.2 y 9	(11.337)	(19.336)
Deterioros y pérdidas		(11.337)	(19.336)
Imputación de subvenciones de inmovilizado no financiero y otras		43	17
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN		231.675	218.237
Ingresos financieros -	Nota 18.4	33.041	39.413
De valores negociables y otros instrumentos financieros		1.906	1.882
Otros ingresos financieros	Nota 8	31.135	37.531
Gastos financieros -	Nota 18.4	(131.355)	(126.425)
Por deudas con empresas del grupo y asociadas		(2.470)	(1.935)
Por deudas con terceros		(127.929)	(123.411)
Otros gastos financieros		(956)	(1.079)
Variación del valor razonable en instrumentos financieros	Nota 18.4	(7.526)	(3.427)
Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros -	Notas 7.2, 9 y 18.4	(797)	(1.001)
Deterioros y pérdidas		(689)	-
Resultados por enajenaciones y otros		(108)	(1.001)
RESULTADO FINANCIERO		(106.637)	(91.440)
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS		125.038	126.797
Impuesto sobre beneficios	Nota 14.1	3.216	(2.366)
RESULTADO DEL EJERCICIO		128.254	124.431
Las Notas 1 a 23 descritas en la Memoria adjunta y los Anexos I y II forman parte integrante
de la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2025.

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MERLIN PROPERTIES SOCIMI, S.A.
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO DEL EJERCICIO 2025
A) ESTADOS DE INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS
(Miles de Euros)
	Notas de la Memoria	Ejercicio	Ejercicio
		2025	2024
RESULTADO DE LA CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS (I)		128.254	124.431
Ingresos y gastos imputados directamente al patrimonio neto
- Por cobertura de flujos de efectivo		6.734	2.696
- Subvenciones, donaciones y legados recibidos	Notas 7 y 11	139	17
TOTAL INGRESOS Y GASTOS IMPUTADOS DIRECTAMENTE EN EL PATRIMONIO NETO (II)		6.873	2.713
Transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias
- Por cobertura de flujos de efectivo		3.709	(11.270)
- Subvenciones, donaciones y legados recibidos		(43)	(17)
TOTAL TRANSFERENCIAS A LA CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS (III)		3.666	(11.287)
TOTAL INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS (I+II+III)		138.793	115.857
Las Notas 1 a 23 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del
del estado de cambios en el patrimonio neto correspondiente al ejercicio 2025.

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MERLIN PROPERTIES SOCIMI, S.A.
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO DEL EJERCICIO 2025
B) ESTADO TOTAL DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO
(Miles de Euros)
					Ajustes por	Otras		Subvencion es donaciones y legados recibidos
	Capital	Prima de	Reservas	Acciones	cambios de	aportaciones	Resultado		Dividendo	TOTAL
		emisión		propias	valor	de Socios	del ejercicio		a cuenta
SALDO FINAL DEL EJERCICIO 2023	469.771	3.541.379	(88.347)	(15.410)	(9.475)	540	97.610	54	(93.673)	3.902.449
Total ingresos y gastos reconocidos	-	-	-	-	(8.574)	-	124.431	-	-	115.857
Operaciones con accionistas:
- Distribución del resultado del ejercicio 2023	-	-	-	-	-	-	(97.610)	-	93.673	(3.937)
- Distribución de Dividendos	-	(108.505)	-	-	-	-	-	-	(101.234)	(209.739)
- Ampliación de capital	93.954	826.797	(21.607)	-	-	-	-	-	-	899.144
Adquisición/venta de acciones propias	-	-	(18)	(59)	-	-	-	-	-	(77)
Reconocimiento de pagos basados en acciones (Nota 17)	-	-	2.804	-	-	-	-	-	-	2.804
Entrega de acciones retribución flexible	-	-	(95)	1.019	-	-	-	-	-	924
SALDO FINAL DEL EJERCICIO 2024	563.725	4.259.671	(107.263)	(14.450)	(18.049)	540	124.431	54	(101.234)	4.707.425
Total ingresos y gastos reconocidos	-	-	-	-	10.443	-	128.254	96	-	138.793
Operaciones con accionistas:
- Distribución del resultado del ejercicio 2024	-	-	12.444	-	-	-	(124.431)	-	101.234	(10.753)
- Distribución de Dividendos	-	(113.065)	-	-	-	-	-	-	(112.563)	(225.628)
- Ampliación de capital	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Adquisición/venta de acciones propias	-	-	17	(4)	-	-	-	-	-	13
Reconocimiento de pagos basados en acciones (Nota 17)	-	-	12.472	-	-	-	-	-	-	12.472
Pagos basados en acciones	-	-	(5.390)	3.198	-	-	-	-	-	(2.192)
Entrega de acciones retribución flexible	-	-	(126)	1.223	-	-	-	-	-	1.097
Otros	-	(1)	42	-	-	-	-	-	-	41
SALDO FINAL DEL EJERCICIO 2025	563.725	4.146.605	(87.804)	(10.033)	(7.606)	540	128.254	150	(112.563)	4.621.268
Las Notas 1 a 23 descritas en la Memoria adjunta y los Anexos I y II forman parte integrante del estado de cambios en el patrimonio neto correspondiente al ejercicio 2025.

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MERLIN PROPERTIES SOCIMI, S.A.
ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO DEL EJERCICIO 2025
(Miles de Euros)
	Notas de la	Ejercicio	Ejercicio
	Memoria	2025	2024
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN (I)		138.326	133.058
Resultado del ejercicio antes de impuestos		125.038	126.797
Ajustes al resultado:		69.873	38.629
- Amortización del inmovilizado	Nota 5	75.654	69.033
- Correcciones valorativas por deterioro	Nota 6	29.766	2.406
- Variación de provisiones		30.915	6.083
- Resultados por bajas y enajenaciones de inmovilizado	Nota 6	(17.740)	16.930
- Resultados por bajas y enajenaciones de instrumentos financieros		108	1.001
- Variación del valor razonable en instrumentos financieros		7.526	3.427
- Ingresos financieros		(33.041)	(39.412)
- Gastos financieros	Nota 18	131.355	126.425
- Ingresos por dividendos	Nota 18	(86.641)	(81.895)
- Otros ingresos y gastos		(68.029)	(65.369)
Cambios en el capital corriente		(21.891)	(44.345)
- Existencias		(497)	636
- Deudores y otras cuentas a cobrar		(13.005)	(31.037)
- Otros activos corrientes		4.580	(5.482)
- Acreedores y otras cuentas a pagar		(14.931)	(8.850)
- Otros activos y pasivos		1.962	388
Otros flujos de efectivo de las actividades de explotación		(34.694)	11.977
- Pagos de intereses		(120.664)	(115.674)
- Cobros por dividendos		86.641	91.865
- Cobros de intereses		-	27.779
- Cobros/(pagos) por cuentas con empresas del Grupo		(671)	867
- Cobros (pagos) por impuesto sobre beneficios	Nota 14	-	7.140
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN (II)		(77.247)	(17.473)
Pagos por inversiones		(137.976)	(310.861)
- Empresas del Grupo y asociadas		(27.107)	(211.244)
- Inmovilizado intangible		(3.795)	(650)
- Inmovilizado material		(624)	(4.828)
- Inversiones inmobiliarias	Nota 6	(104.053)	(91.329)
- Otros activos financieros		(1.540)	(1.519)
- Inversiones financieras		(857)	(1.291)
Cobros por desinversiones		60.729	293.388
- Empresas del Grupo y asociadas		-	248.566
- Inversiones inmobiliarias		60.729	44.822
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN (III)		(391.438)	938.087
Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio		(236.378)	685.870
- Emisión de instrumentos de patrimonio		-	899.488
- Compra de acciones propias	Nota 10	3	58
- Devoluciones de Prima		(113.065)	(108.505)
- Pago de dividendos		(123.316)	(105.171)
Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero		(155.060)	252.217
- Devolución y amortización  de deudas con entidades de crédito		130.116	165.836
- Emisión de obligaciones y bonos		545.364	92.025
- Devolución y amortización de deudas con empresas del Grupo y asociadas		(230.540)	(5.363)
- Devolución y amortización de obligaciones y bonos		(600.000)	(281)
EFECTO DE LAS VARIACIONES DE LOS TIPOS DE CAMBIO (IV)
AUMENTO/DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO O EQUIVALENTES (I+II+III+IV)		(330.359)	1.053.672
Efectivo o equivalentes al comienzo del ejercicio		1.393.594	339.922
Efectivo o equivalentes al final del ejercicio		1.063.235	1.393.594
Las Notas 1 a 23 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del estado de flujos de efectivo correspondiente al ejercicio 2025.

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Merlin Properties SOCIMI, S.A.

Memoria del ejercicio anual terminado el 31 de diciembre 2025

1.    Naturaleza y actividad de la Sociedad

Merlin Properties, SOCIMI, S.A. (en adelante, la Sociedad o MERLIN) se constituyó el 25 de marzo de 2014 en

España, con la denominación de Merlin Properties, S.A., Sociedad Unipersonal de conformidad con la Ley de

Sociedades de Capital. El 22 de mayo de 2014 se solicitó la incorporación de la Sociedad al Régimen Fiscal

SOCIMI, de aplicación a partir del 25 de marzo de 2014 (fecha de constitución de la Sociedad).

Con fecha 27 de febrero de 2017, la Sociedad cambió su domicilio social de Paseo de la Castellana 42 a Paseo

de la Castellana 257, Madrid, España.

La Sociedad tiene por objeto:

– la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, incluyendo la

actividad de rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28 de

diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido;

– la tenencia de participaciones en el capital de otras sociedades cotizadas de inversión en el mercado

inmobiliario (SOCIMIs) o en el de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo

objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para dichas SOCIMIs en

cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios;

– la tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que

tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su

arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMIs en cuanto a la política

obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión exigidos

para estas sociedades; y

– la tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria reguladas en la

Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva, o la norma que la sustituya en el

futuro.

Adicionalmente, junto con la actividad económica derivada del objeto social principal, la Sociedad podrá

desarrollar otras actividades accesorias, entendiéndose como tales aquellas cuyas rentas representen, en su

conjunto, menos del 20 por 100 de las rentas de la Sociedad en cada periodo impositivo, o aquellas que puedan

considerarse accesorias de acuerdo con la ley aplicable en cada momento.

Las actividades integrantes del objeto social podrán ser desarrolladas por la Sociedad, total o parcialmente, de

modo indirecto, mediante la titularidad de acciones o de participaciones en sociedades con objeto idéntico o

análogo.

Queda excluido el ejercicio directo, y el indirecto cuando fuere procedente, de todas aquellas actividades

reservadas por la legislación especial. Si las disposiciones legales exigiesen para el ejercicio de alguna actividad

comprendida en el objeto social algún título profesional, autorización administrativa previa, inscripción en un

registro público, o cualquier otro requisito, dicha actividad no podrá iniciarse hasta que se hayan cumplido los

requisitos profesionales o administrativos exigidos.

7

En este sentido, la Sociedad tiene como actividad principal la adquisición y gestión (mediante arrendamiento a

terceros) de oficinas, naves industriales, naves logísticas y centros y locales comerciales mayoritariamente,

pudiendo invertir en menor medida en otros activos en renta.

En el ejercicio 2016 tuvo lugar la fusión por absorción de Testa Inmuebles en Renta SOCIMI, S.A. así como la

combinación de negocios realizada con el negocio patrimonial de Metrovacesa, S.A. La información requerida

por el artículo 107 de la ley 43/1995 de 27 de diciembre del Impuesto sobre sociedades relativa a las fusiones

se encuentra desglosada en las cuentas anuales del ejercicio 2016.

El 15 de enero de 2020, las acciones de la Sociedad fueron admitidas a cotización en Euronext Lisboa bajo un

régimen de dual listing.

Con fecha 24 de julio de 2024, la Sociedad realizó una ampliación de capital por importe de 93.954 miles de

euros con una prima de emisión de 826.796 miles de euros (Véase Nota 10.1).

La totalidad de las acciones de la Sociedad están admitidas a contratación pública y cotización oficial en las

Bolsas de Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia. La cotización de las acciones de la Sociedad al 31 de diciembre

2025 y la cotización media del último trimestre han ascendido a 12,43 y 12,90 euros por acción,

respectivamente.

La Sociedad es cabecera de un grupo de sociedades dependientes y, de acuerdo con la legislación vigente, está

obligada a formular separadamente cuentas anuales consolidadas. Dichas cuentas consolidadas han sido

elaboradas con arreglo a las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) establecidas por el

Reglamento (CE) nº 1606/2002 del Parlamento Europeo y del Consejo de 19 de julio de 2002, así como por

todas las disposiciones e interpretaciones que lo desarrollan. Las cuentas anuales individuales y consolidadas

del ejercicio 2025 han sido formuladas por los Administradores, en reunión de su Consejo de Administración

celebrado el día 26 de febrero de 2026.

Las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2025 del Grupo Merlin preparadas conforme a las NIIF

adoptadas por la Unión Europea presentan un volumen total de activos de 14.268.718 miles de euros y un

patrimonio neto atribuible a los accionistas de la Sociedad de 8.074.432 miles de euros. Asimismo, las ventas

consolidadas y el resultado consolidado atribuible ascienden, respectivamente, a 538.963 miles de euros y

beneficios de 786.129 miles de euros (494.572 miles de euros y pérdidas de 283.759 miles de euros en 2024).

Dadas las actividades a las que actualmente se dedica la Sociedad, la misma no tiene responsabilidades, gastos,

activos, ni provisiones y contingencias de naturaleza medioambiental que pudieran ser significativos en relación

con el patrimonio, la situación financiera y los resultados de la misma. Por este motivo no se incluyen desgloses

específicos en la presente memoria de las cuentas anuales respecto a información de cuestiones

medioambientales.

1.1 Régimen Fiscal Socimi

Merlin Properties, SOCIMI, S.A., como Sociedad Dominante de su Grupo se encuentra regulada por la Ley

11/2009, de 26 de octubre, modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre y siguientes, por la que se

regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

El artículo 3 establece los requisitos de inversión de este tipo de Sociedades, a saber:

1. Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del valor del activo en bienes inmuebles de

naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que

vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a

su adquisición, así como en participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades a que se refiere el

apartado 1 del artículo 2 de la mencionada Ley.

El valor del activo se determinará según la media de los balances individuales trimestrales del ejercicio,

pudiendo optar la Sociedad, para calcular dicho valor por sustituir el valor contable por el de mercado de

los elementos integrantes de tales balances, el cual se aplicaría en todos los balances del ejercicio. A estos

efectos no se computarán, en su caso, el dinero o derechos de crédito procedentes de la transmisión de

dichos inmuebles o participaciones que se haya realizado en el mismo ejercicio o anteriores siempre que,

en este último caso, no haya transcurrido el plazo de reinversión a que se refiere el artículo 6 de la

mencionada Ley.

8

2. Asimismo, al menos el 80 por ciento de las rentas del periodo impositivo correspondientes a cada ejercicio,

excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al

cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento a que se

refiere el apartado siguiente, deberá provenir del arrendamiento de bienes inmuebles y de dividendos o

participaciones en beneficios procedentes de dichas participaciones.

Este porcentaje se calculará sobre el resultado consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de

un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la

residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas. Dicho grupo estará integrado

exclusivamente por las SOCIMI y el resto de las entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la

citada Ley.

3. Los bienes inmuebles que integren el activo de la SOCIMI deberán permanecer arrendados durante al

menos tres años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en

arrendamiento, con un máximo de un año. El plazo se computará:

a) En el caso de bienes inmuebles que figuren en el patrimonio de la SOCIMI antes del momento de

acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del primer periodo impositivo en que se aplique el régimen

fiscal especial establecido en la Ley, siempre que a dicha fecha el bien se encontrara arrendado u

ofrecido en arrendamiento. De lo contrario, se estará a lo dispuesto en la letra siguiente.

b) En el caso de bienes inmuebles promovidos o adquiridos con posterioridad por la sociedad, desde la

fecha en que fueron arrendados u ofrecidos en arrendamiento por primera vez.

c) En el caso de acciones o participaciones de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la

mencionada Ley, deberán mantenerse en el activo de la SOCIMI al menos durante tres años desde su

adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer periodo impositivo en que se aplique el régimen

fiscal especial establecido en la citada Ley.

Tal y como establece la Disposición transitoria primera de la Ley 11/2009, de 26 de Octubre, modificada por la

Ley 16/2012, de 27 de diciembre y modificaciones posteriores, por la que se regulan las Sociedades Anónimas

Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, podrá optarse por la aplicación del régimen fiscal especial

en los términos establecidos en el artículo 8 de dicha Ley, aun cuando no se cumplan los requisitos exigidos en

la misma, a condición de que tales requisitos se cumplan dentro de los dos años siguientes a la fecha de la

opción por aplicar dicho régimen.

El tipo de gravamen de las SOCIMI en el Impuesto sobre Sociedades se fija en el 0%. No obstante, cuando los

dividendos que la SOCIMI distribuya a sus socios con un porcentaje de participación superior al 5% estén

exentos o tributen a un tipo inferior al 10%, la SOCIMI estará sometida a un gravamen especial del 19%, que

tendrá la consideración de cuota del Impuesto sobre Sociedades, sobre el importe del dividendo distribuido a

dichos socios. De resultar aplicable, este gravamen especial deberá ser satisfecho por la SOCIMI en el plazo de

dos meses desde la fecha de distribución del dividendo.

Con efectos para los ejercicios que se iniciasen a partir del 1 de enero de 2021, la Ley 11/2021, de 9 de julio, de

medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal modificó el apartado 4 del artículo 9 de la Ley 11/2009,

de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado

Inmobiliario (SOCIMI). En concreto, se introdujo un gravamen especial del 15% sobre el importe del beneficio

obtenido en el ejercicio que no se distribuya, en la parte que proceda de: a) rentas que no hayan tributado al

tipo general de gravamen del Impuesto sobre Sociedades y, b) rentas que no deriven de la transmisión de

activos aptos, una vez transcurrido el período de mantenimiento de tres años, que hayan sido acogidas al

período de reinversión de tres años previsto en el artículo 6.1.b) de la Ley 11/2009, de 26 de octubre. Este

gravamen especial tendrá la consideración de cuota del impuesto de sociedades y se devengará el día del

acuerdo de aplicación del resultado del ejercicio por la junta general de accionistas u órgano equivalente. La

autoliquidación e ingreso del gravamen se deberá efectuar en un plazo de dos meses desde el devengo.

En el ejercicio 2017 finalizó el periodo transitorio, debiendo la Sociedad a partir de entonces, cumplir con todos

los requisitos del régimen. La Dirección de la Sociedad, apoyada en la opinión de sus asesores fiscales, ha

llevado a cabo la evaluación del cumplimiento de los requisitos del Régimen en el ejercicio 2023 concluyendo

que se cumplen todos los requisitos.

9

En consecuencia, las cuentas anuales de la Sociedad del ejercicio 2025, formuladas por sus Administradores,

que se encuentran pendientes de aprobación por la Junta General de Accionistas, han sido preparadas bajo el

Régimen SOCIMI. Los Administradores de la Sociedad estiman que dichas cuentas anuales serán aprobadas sin

cambios significativos.

Las cuentas anuales del ejercicio 2024, formuladas por sus Administradores, se aprobaron por la Junta General

de Accionistas celebrada el 30 de abril de 2025.

1.2 Operaciones societarias

Ejercicio 2025

Con fecha 18 de noviembre de 2025, La Junta General Extraordinaria de Accionistas de Silicius Real Estate

SOCIMI, S.A. aprobó una reducción de capital mediante la amortización de la totalidad de las acciones de la

sociedad, propiedad de Merlin Properties SOCIMI, S.A., con devolución a dicho accionista de aportaciones en

especie consistentes en un edificio de uso residencial en Madrid y un hotel en Menorca. Dicho acuerdo fue

elevado a público el 22 de diciembre de 2025 (véase Nota 6 y 9).

Con fecha 16 de septiembre de 2025, la Sociedad adquirió el 100% de las participaciones representativas del

capital social de las sociedades Evergreen Eclipse Capital, S.L.U. y Solstice Sage Finance, S.L.U. por un importe

conjunto de 6 miles de euros. A cierre del ejercicio 2025, ambas sociedades se encuentran inactivas.

Con fecha 18 de agosto de 2025, la sociedad Edged Spain, S.L., participada en un 50% por la Sociedad,

constituyó la sociedad Edged Portugal, Unipessoal Lda.

Con fecha 21 de marzo de 2025, la Sociedad ha incrementado su porcentaje de participación, desde el 7,32% al

35,04%, en la Sociedad Moregal Hotels, S.L., mediante la suscripción de una ampliación de capital dineraria por

importe de 9.250 miles de euros.

Ejercicio 2024

Con fecha 27 de mayo de 2024 se ha producido la fusión por absorción de las sociedades Slack Tailwind

Systems, S.L.U. y Slow Rise Spain, S.L.U., por parte de Merlin Oficinas, S.L.U. (ambas participadas en un 100%

por la Sociedad).

Con fecha 27 de noviembre de 2024, la Junta General de Global Murex Iberia, S.L., ha acordado la disolución y

liquidación de la misma, participada por la Sociedad en un 100%.

Con fecha 17 de diciembre de 2024, la Sociedad ha adquirido el 5,84% de las participaciones representativas

del capital social de la sociedad HCG Levante S.L. por importe de 1.070 miles de euros. Esta sociedad es

propietaria de un suelo de uso terciario en la ciudad de Valencia.

2.    Bases de presentación de las cuentas anuales

2.1 Marco normativo de información financiera aplicable a la Sociedad

Estas cuentas anuales se han formulado por los Administradores de acuerdo con el marco normativo de

información financiera aplicable a la Sociedad, que es el establecido en:

– Código de Comercio y la restante legislación mercantil.

– Plan General de Contabilidad aprobado por el Real Decreto 1514/2007 con las modificaciones introducidas

mediante el Real Decreto 1159/2010, así como por el Real Decreto 602/2016 y por el Real Decreto 1/2021 y

sus adaptaciones sectoriales.

– Las normas de obligado cumplimiento aprobadas por el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas en

desarrollo del Plan General de Contabilidad y sus normas complementarias.

10

– Ley 11/2009, de 26 de octubre modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre y siguientes, por el que se

regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).

– El resto de la normativa contable española que resulte de aplicación.

Las cifras incluidas en las cuentas anuales están expresadas en miles de euros.

2.2 Imagen fiel

Las cuentas anuales adjuntas del ejercicio 2025 han sido obtenidas de los registros contables de la Sociedad y

se presentan de acuerdo con el R.D. 1514/2007 por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad, así como

las modificaciones a éste introducidas por los Reales Decretos 1159/2010, 602/2016 y el 1/2021, de forma que

muestran la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera, de los resultados de la Sociedad y de los

flujos de efectivo habidos durante el ejercicio 2025.

Estas cuentas anuales, que han sido formuladas por el Consejo de Administración, se someterán a la

aprobación por la Junta General Ordinaria de Accionistas, estimándose que serán aprobadas sin modificación

alguna.

2.3 Comparación de la información

Las cuentas anuales presentan a efectos comparativos, con cada una de las partidas del balance de situación,

de la cuenta de pérdidas y ganancias, del estado de cambios en el patrimonio neto, del estado de flujos de

efectivo y de la memoria, además de las cifras del ejercicio 2025, las correspondientes al ejercicio 2024.

2.4 Principios contables aplicados

Los Administradores han formulado estas cuentas anuales teniendo en consideración la totalidad de los

principios y normas contables de aplicación obligatoria que tienen un efecto significativo en dichas cuentas

anuales. No existe ningún principio contable que, siendo obligatorio, haya dejado de aplicarse. No se han

aplicado principios contables no obligatorios.

2.5 Aspectos críticos de la valoración y estimación de la incertidumbre

En la preparación de las cuentas anuales de la Sociedad, los Administradores han realizado estimaciones que

están basadas en la experiencia histórica y en otros factores que se consideran razonables de acuerdo con las

circunstancias actuales y que constituyen la base para establecer el valor contable de los activos y pasivos cuyo

valor no es fácilmente determinable mediante otras fuentes. Básicamente estas estimaciones se refieren a:

– El valor de mercado de los activos inmobiliarios de la Sociedad (véase Nota 4.3). La Sociedad ha obtenido

valoraciones de expertos independientes al 31 de diciembre 2025.

– La evaluación de posibles pérdidas por deterioro de determinados activos (véanse Notas 4.1, 4.2, 4 .3 y 4.5).

– El valor razonable de determinados instrumentos financieros (véase Nota 4.5).

– La evaluación de las provisiones y contingencias (véase Nota 4.9).

– La recuperación de los activos por impuesto diferido y la tasa fiscal aplicable a las diferencias temporarias

(véase Nota 4.11).

– El cumplimiento de los requisitos que regulan a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión el Mercado

Inmobiliario (véanse Notas 1 y 15).

A pesar de que estas estimaciones se han realizado sobre la base de la mejor información disponible al cierre

del ejercicio 2025, es posible que acontecimientos que puedan tener lugar en el futuro obliguen a modificarlas

(al alza o a la baja) en los próximos ejercicios, lo que se realizaría, en su caso, de forma prospectiva.

2.6 Agrupación de partidas

11

Determinadas partidas del balance de situación, de la cuenta de pérdidas y ganancias, del estado de cambios

en el patrimonio neto y del estado de flujos de efectivo se presentan de forma agrupada para facilitar su

comprensión, si bien, en la medida en que sea significativa, se ha incluido la información desagregada en las

correspondientes notas de la memoria.

2.7 Corrección de errores

En la elaboración de las cuentas anuales adjuntas no se ha detectado ningún error significativo que haya

supuesto la re-expresión de los importes incluidos en las cuentas anuales del ejercicio 2024.

2.8 Cambios en estimaciones y criterios contables

El efecto de cualquier cambio en estimaciones contables se registra en el mismo apartado de la cuenta de

resultados en que se encuentre registrado el gasto o ingreso con la estimación anterior de forma prospectiva.

Cambios en políticas contables y corrección de errores: en aquellos casos que sean significativos, el efecto

acumulado al inicio del ejercicio se ajusta en el epígrafe de reservas, y el efecto del propio ejercicio se registra

en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio. En estos casos, se re-expresan los datos financieros del

ejercicio comparativo presentado junto al ejercicio en curso.

2.9 Información cuantitativa y cualitativa de los impactos económicos y geopolíticos actuales

El entorno macroeconómico en la Península Ibérica continúa mostrando fortaleza, apoyado principalmente en

la demanda interna, la mejora del empleo y la progresiva estabilización de la política monetaria.

En España, se prevé que la economía mantenga un ciclo expansivo durante 2026, con un crecimiento del PIB

por encima de la media de la eurozona y tasas superiores al 2%. La progresiva moderación de la inflación y la

estabilización de los tipos de interés en torno al 2% están favoreciendo las condiciones de financiación y

reforzando la inversión empresarial e inmobiliaria. En este contexto, la inversión inmobiliaria en 2025 superó

los 18.400 millones de euros, con un crecimiento interanual del 31%, y se espera que continúe expandiéndose

entre un 5% y un 10% en 2026.

Adicionalmente, el crecimiento del consumo privado, la mejora del mercado laboral y el dinamismo del turismo

continúan actuando como motores clave de la economía real y del sector inmobiliario.

En Portugal, aunque con menor escala económica, se mantiene un escenario igualmente positivo. El consumo

privado, el crecimiento del turismo internacional y la recuperación del comercio minorista continúan

impulsando la actividad económica. En 2025, el gasto de los hogares creció un 3,5% y las ventas retail

aumentaron un 4,8%, reflejando un entorno de demanda sólido.

En conjunto, ambos mercados presentan fundamentos macroeconómicos favorables para el sector

inmobiliario, apoyados por estabilidad financiera, demanda interna robusta y atractivo inversor internacional.

Valoración de las inversiones inmobiliarias y participación en empresas del Grupo y Asociadas

La Sociedad periódicamente utiliza a terceros ajenos a la entidad como expertos para determinar el valor

razonable de sus activos inmobiliarios, tanto los gestionados directamente como a través de las empresas del

grupo y asociadas en que participa, sobre los cuales se asienta fundamentalmente el valor recuperable de los

mismas.

La metodología de valoración no ha sido modificada respecto al ejercicio anterior.

Riesgo de liquidez

A 31 de diciembre de 2025, la Sociedad cuenta con una posición de tesorería de 1.073 millones de euros a

cierre del ejercicio (incluidas acciones propias), alcanzando una posición de liquidez de 1.813 millones de euros,

incluida la línea de crédito corporativa, por importe de 740 millones de euros.

Los Administradores y la Dirección de la Sociedad están realizando una supervisión constante de la evolución

de la situación actual, así como de los efectos que pueda tener en el mercado de crédito y consideran que la

situación al 31 de diciembre 2025 garantiza que la Sociedad pueda hacer frente con solvencia a las obligaciones

corrientes recogidas en el balance al 31 de diciembre de 2025, no existiendo una incertidumbre material sobre

la continuidad de las operaciones de la Sociedad.

Riesgo de crédito

12

La Sociedad, sobre la aplicación del enfoque simplificado de deterioro y riesgo de crédito, y teniendo en

consideración, además de, los factores diferenciales de su cartera de inquilinos, las características de los

contratos de alquiler y los cobros recibidos hasta la fecha, ha concluido que el incremento del riesgo de crédito

de sus clientes no se ha visto afectado significativamente, siendo el riesgo de fallido inferior al 1% de la

facturación.

En relación con sus restantes activos financieros expuestos a riesgo de crédito, correspondientes

fundamentalmente a créditos a entidades asociadas y terceros, los Administradores de la Sociedad han

evaluado que no se ha producido un incremento significativo de dicho riesgo, considerando las medidas

acordadas en su caso con los prestatarios y la expectativa a largo plazo basada en la experiencia histórica con

dichas entidades que permiten estimar que durante la vida esperada del activo financiero se mantiene estable

el riesgo de crédito.

3.    Distribución de resultados

La propuesta de distribución de los resultados correspondientes al presente ejercicio, formulada por los

Administradores de la Sociedad y pendiente de aprobación por la Junta General de Accionistas, es la siguiente:

	Miles de euros
Resultado del ejercicio	128.254
Distribución:
A reserva legal	6.348
A compensar dividendo a cuenta	112.563
A reparto Dividendo	9.343

Otros dividendos distribuidos

Con fecha 13 de noviembre de 2025, el Consejo de Administración de la Sociedad ha aprobado la distribución

de un dividendo a cuenta de los beneficios del ejercicio 2025 por importe de 112.563 miles de euros,

habiéndose efectuado el pago el 10 de diciembre de 2025.

Con fecha 30 de abril de 2025, la Junta General de Accionistas ha aprobado la distribución con cargo a prima de

emisión de un dividendo por importe de 113.065 miles de euros, así como el reparto de un dividendo con cargo

a los resultados del ejercicio 2024 por importe de 10.753 miles de euros, habiéndose efectuado el pago de

ambos dividendos el 26 de mayo de 2025.

Con fecha 14 de noviembre de 2024, el Consejo de Administración de la Sociedad aprobó la distribución de un

dividendo a cuenta de los beneficios del ejercicio 2024 por importe de 101.234 miles de euros, habiéndose

efectuado el pago el 10 de diciembre de 2024.

Con fecha 9 de mayo de 2024, la Junta General de Accionistas aprobó la distribución con cargo a prima de

emisión de un dividendo por importe de 108.505 miles de euros, así como el reparto de un dividendo

complementario de los resultados del ejercicio 2023 por importe de 3.937 miles de euros, habiéndose

efectuado el pago de ambos dividendos el 4 de junio de 2024.

En los últimos 5 ejercicios la Sociedad ha distribuido los siguientes dividendos y devoluciones de prima de

emisión:

	2025	2024	2023	2022	2021
Distribuciones a accionistas	236.381	213.676	207.023	561.926	210.099

3.1 Limitaciones relativas a la distribución de dividendos

13

La Sociedad está acogida al régimen especial de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria.

Según lo establecido en el artículo 6 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre de 2009, modificada por la Ley

16/2012, de 27 de diciembre y modificaciones posteriores, las SOCIMI que hayan optado por el régimen fiscal

especial, estarán obligadas a distribuir en forma de dividendos a sus accionistas, una vez cumplidas las

obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio, debiéndose acordar su

distribución dentro de los seis meses siguientes a la conclusión de cada ejercicio y pagarse dentro del mes

siguiente a la fecha del acuerdo de distribución.

Por otro lado, tal y como indica la Ley 11/2009, de 26 de octubre de 2009, modificada por la Ley 16/2012, de 27

de diciembre y modificaciones posteriores, las Sociedad deberá distribuir como dividendos:

– El 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las

entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la Ley 11/2009.

– Al menos el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones a

que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la Ley 11/2009, realizadas una vez transcurridos los plazos a

que se refiere el apartado 3 del artículo 3 de la Ley 11/2009, afectos al cumplimiento de su objeto social

principal. El resto de estos beneficios deberán reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al

cumplimiento de dicho objeto, en el plazo de los tres años posteriores a la fecha de transmisión. En su

defecto, estos beneficios deberán distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios, en su caso,

que procedan del ejercicio en que finaliza el plazo de reinversión. Si los elementos objeto de reinversión se

transmiten antes del plazo de mantenimiento, aquellos beneficios deberán distribuirse en su totalidad

conjuntamente con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que se han transmitido. La

obligación de distribuir no alcanza, en su caso, a la parte de estos beneficios imputables a ejercicios en los

que la Sociedad no tributara por el régimen fiscal especial establecido en dicha Ley.

– Al menos el 80% del resto de los beneficios obtenidos.

Cuando la distribución de dividendos se realice con cargo a reservas procedentes de beneficios de un ejercicio

en el que haya sido aplicado el régimen fiscal especial, su distribución se adoptará obligatoriamente en la forma

descrita anteriormente.

4.    Normas de registro y valoración

Las principales normas de registro y valoración utilizadas por la Sociedad en la elaboración de sus cuentas

anuales del ejercicio 2025, son las siguientes:

4.1 Inmovilizado intangible

Como norma general, el inmovilizado intangible se valora inicialmente por su precio de adquisición o coste de

producción. Posteriormente se valora a su coste minorado por la correspondiente amortización acumulada y,

en su caso, por las pérdidas por deterioro que haya experimentado. Dichos activos se amortizan en función de

la vida útil. Cuando la vida útil de estos activos no puede estimarse de manera fiable se amortizan en un plazo

de diez años.

Las ganancias o pérdidas derivadas de la baja de un activo intangible se valoran como la diferencia entre los

recursos netos obtenidos de la enajenación y el valor en libros del activo, y se registran en la cuenta de

resultados separada consolidada cuando el activo es dado de baja.

Fondo de comercio

El fondo de comercio figura en el activo cuando su valor se pone de manifiesto en virtud de una adquisición

onerosa, en el contexto de una combinación de negocios. El fondo de comercio se asigna a cada una de las

unidades generadoras de efectivo sobre las que se espera que recaigan los beneficios de la combinación de

negocios. Con posterioridad a su reconocimiento inicial, el fondo de comercio se valora por su precio de

adquisición menos la amortización acumulada y, en su caso, el importe acumulado de las correcciones

valorativas por deterioro reconocidas. De acuerdo con la normativa aplicable la vida útil del fondo de comercio

se ha establecido en 10 años y su amortización es lineal.

14

Al menos anualmente, se analiza si existen indicios de deterioro de valor de dichas unidades generadoras de

efectivo, y, en caso de que los haya, se someten a un “test de deterioro” conforme a la metodología indicada

más adelante, procediéndose en su caso, a registrar la correspondiente corrección valorativa.

Las correcciones valorativas por deterioro reconocidas en el fondo de comercio no son objeto de reversión en

ejercicios posteriores.

En concreto, la Sociedad registra en este epígrafe el fondo de comercio derivado de la fusión por absorción en

2016 de la sociedad Testa Inmuebles en Renta SOCIMI, S.A.

Aplicaciones informáticas

Las aplicaciones informáticas adquiridas o elaboradas por la Sociedad se encuentran registradas a su precio de

adquisición o al coste de producción, en su caso, amortizándose linealmente en 4 años. Los costes de

mantenimiento de las aplicaciones informáticas se registran en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio

en que se incurren.

4.2 Inmovilizado material

El inmovilizado material se valora inicialmente por su coste de adquisición o coste de producción, al que se

incorpora el importe de las inversiones adicionales o complementarias que se realizan, y posteriormente se

minora por la correspondiente amortización acumulada y las pérdidas por deterioro, si las hubiera, conforme al

criterio mencionado en la Nota 4.1 anterior.

Las plusvalías o incrementos netos del valor resultante de las operaciones de actualización y de las asignaciones

de plusvalías como consecuencia de combinaciones de negocios se amortizan en los periodos impositivos que

restan por completar la vida útil de los elementos patrimoniales actualizados.

Los gastos de conservación y mantenimiento de los diferentes elementos que componen el inmovilizado

material se imputan a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se incurren. Por el contrario, los

importes invertidos en mejoras que contribuyen a aumentar la capacidad o eficiencia o a alargar la vida útil de

dichos bienes se registran como mayor coste de los mismos.

Para aquellos inmovilizados que necesitan un periodo de tiempo superior a un año para estar en condiciones

de uso, los costes capitalizados incluyen los gastos financieros que se hayan devengado antes de la puesta en

condiciones de funcionamiento del bien y que hayan sido girados por el proveedor o correspondan a préstamos

u otro tipo de financiación ajena, específica o genérica, directamente atribuible a la adquisición o fabricación

del mismo.

Los trabajos que la Sociedad realiza para su propio inmovilizado se reflejan al coste acumulado que resulta de

añadir a los costes externos, los costes internos determinados en función de los consumos propios de

materiales y los costes de fabricación aplicados con los mismos criterios que los empleados para la valoración

de las existencias.

La amortización del inmovilizado material se calcula de forma lineal, en función de los años de vida útil

estimados de los activos. Los porcentajes anuales de amortización aplicados sobre los respectivos valores de

coste actualizado, en los casos que procede, así como los años de vida útil estimados, son los siguientes:

	Años de
	vida útil
	estimados
Construcciones	50 – 75
Mejoras	15-50
Naves logísticas	25-40
Fotovoltaico	20-25
Inmovilizado material	4-18
Aplicaciones informáticas	4

15

El inmovilizado en curso no comienza a amortizarse hasta su entrada en funcionamiento, momento en que se

traspasa a su correspondiente cuenta de inmovilizado material, según su naturaleza.

Deterioro del valor de activos intangibles, materiales e inversiones inmobiliarias:

Siempre que existan indicios de pérdida de valor de los activos de vida útil definida y, al menos al cierre del

ejercicio, correspondiendo a tal calificación la totalidad de los activos intangibles de la Sociedad, materiales e

inversiones inmobiliarias, la Sociedad procede a estimar mediante el denominado “test de deterioro” la posible

existencia de pérdidas de valor que reduzcan el valor recuperable de dichos activos a un importe inferior al de

su valor en libros.

El importe recuperable se determina como el mayor importe entre el valor razonable menos los costes de

venta y el valor en uso. En particular, para la práctica totalidad de las inversiones inmobiliarias, el importe

recuperable se determina a partir de la valoración de un experto independiente (véase Nota 6).

Cuando una pérdida por deterioro de valor revierte posteriormente, el importe en libros del activo se

incrementa a la estimación revisada de su importe recuperable, pero de tal modo que el importe en libros

incrementado no supere el importe en libros que se habría determinado de no haberse reconocido ninguna

pérdida por deterioro de valor para el activo en ejercicios anteriores. Dicha revisión de una pérdida por

deterioro de valor se reconoce como ingreso, a excepción del fondo de comercio, comentado en esta Nota.

4.3 Inversiones inmobiliarias

El epígrafe inversiones inmobiliarias del balance de situación recoge los valores de terrenos, edificios y otras

construcciones que se mantienen bien, para explotarlos en régimen de alquiler, bien para obtener una plusvalía

en su venta como consecuencia de los incrementos que se produzcan en el futuro en sus respectivos precios de

mercado.

La amortización de estos elementos se realiza de manera sistemática y racional en función de la vida útil de los

bienes y de su valor residual, atendiendo a la depreciación que normalmente sufran por su funcionamiento,

uso y disfrute, sin perjuicio de considerar también la obsolescencia técnica o comercial que pudiera afectarlos.

Para el cálculo de la amortización de las inversiones inmobiliarias se utiliza el método lineal en función de los

años de vida útil estimados (véase Nota 4.2).

Estos activos se valoran de acuerdo con los criterios indicados en la Nota 4.2, relativa al inmovilizado material.

La Sociedad estima los deterioros sobre las inversiones inmobiliarias en base al valor razonable obtenido de la

tasación del experto independiente. La metodología utilizada para determinar el valor razonable de los activos

se detalla en la Nota 6.

4.4 Arrendamientos

Los arrendamientos se clasifican como arrendamientos financieros siempre que de las condiciones de los

mismos se deduzca que se transfieren al arrendatario sustancialmente los riesgos y beneficios inherentes a la

propiedad del activo objeto del contrato.

Los demás arrendamientos se clasifican como arrendamientos operativos.

Arrendamiento financiero:

En las operaciones de arrendamiento financiero en las que la Sociedad actúa como arrendatario, se presenta el

coste de los activos arrendados en el balance de situación según la naturaleza del bien objeto del contrato y,

simultáneamente, un pasivo por el mismo importe. Dicho importe será el menor entre el valor razonable del

bien arrendado y el valor actual al inicio del arrendamiento de las cantidades mínimas acordadas, incluida la

opción de compra, cuando no existan dudas razonables sobre su ejercicio.

No se incluirán en su cálculo las cuotas de carácter contingente, el coste de los servicios y los impuestos

repercutibles por el arrendador.

La carga financiera total del contrato se imputa a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se

devenga, aplicando el método del tipo de interés efectivo.

16

Las cuotas de carácter contingente se reconocen como gasto del ejercicio en que se incurren.

No existen operaciones de arrendamiento financiero en las que la Sociedad actúe como arrendador.

Arrendamiento operativo:

En las operaciones de arrendamiento operativo, la propiedad del bien arrendado y, sustancialmente todos los

riesgos y beneficios que recaen sobre el bien, los tiene el arrendador.

Si la Sociedad actúa como arrendador los ingresos y gastos derivados de los acuerdos de arrendamiento

operativo se cargan a la cuenta de pérdidas y ganancias en el ejercicio que se devengan. Asimismo, el coste de

adquisición del bien arrendado se presenta en el balance conforme a su naturaleza, incrementado por el

importe de los costes del contrato directamente imputables, los cuales se reconocen como gasto en el plazo del

contrato, aplicando el mismo criterio utilizado para el reconocimiento de los ingresos por arrendamiento.

Si la Sociedad actúa como arrendatario, los gastos derivados de los acuerdos de arrendamiento operativo se

cargan a la cuenta de pérdidas y ganancias en el ejercicio en que se devengan. Cualquier cobro o pago que

pudiera realizarse al contratar un arrendamiento operativo, se tratará como un cobro o pago anticipado que se

imputará a resultados a lo largo del periodo del arrendamiento, a medida que se cedan o reciban los beneficios

del activo arrendado.

Cualquier cobro o pago que pudiera realizarse al contratar un arrendamiento operativo se tratará como un

cobro o pago anticipado que se imputará a resultados a lo largo del periodo del arrendamiento, a medida que

se cedan o reciban los beneficios del activo arrendado.

4.5 Activos financieros

Clasificación

Los activos financieros que posee la Sociedad se clasifican en las siguientes categorías:

a)  Activos financieros a coste amortizado: incluye activos financieros, incluso los admitidos a negociación en un

mercado organizado, para los que la Sociedad mantiene la inversión con el objetivo de percibir los flujos de

efectivo derivados de la ejecución del contrato, y las condiciones contractuales del activo dan lugar, en fechas

especificadas, a flujos de efectivo que son únicamente cobros de principal e intereses sobre el importe del

principal pendiente. Con carácter general, se incluyen en esta categoría:

i) Créditos por operaciones comerciales: originados en la venta de bienes o en la prestación de servicios

por operaciones de tráfico con cobro aplazado, y

ii) Créditos por operaciones no comerciales: proceden de operaciones de préstamo o crédito concedidos

por la Sociedad cuyos cobros son de cuantía determinada o determinable.

b)  Activos financieros a valor razonable con cambios en el patrimonio neto: se incluyen en esta categoría los

activos financieros cuyas condiciones contractuales dan lugar, en fechas especificadas, a flujos de efectivo que

son únicamente cobros de principal e intereses sobre el importe del principal pendiente, y no se mantienen

para negociar ni procede su clasificación en la categoría anterior. También se incluirán en esta categoría las

inversiones en instrumentos de patrimonio designadas irrevocablemente por la Sociedad en el momento de su

reconocimiento inicial, siempre y cuando que no se mantengan para negociar ni deban valorarse al coste.

c)  Activos financieros a coste: se incluyen en esta categoría las siguientes inversiones:

a. instrumentos de patrimonio de empresas del Grupo, multigrupo y asociadas;

b. instrumentos de patrimonio cuyo valor razonable no pueda determinarse con fiabilidad, y los

derivados que tengan como subyacente a estas inversiones;

c. aportaciones realizadas en contratos de cuentas en participación y similares;

d. préstamos participativos con intereses de carácter contingente;

17

e. activos financieros que deberían clasificarse en la siguiente categoría, pero su valor razonable no

puede estimarse de forma fiable.

Se consideran empresas del Grupo aquellas vinculadas con la Sociedad por una relación de control, y empresas

asociadas aquellas sobre las que la Sociedad ejerce una influencia significativa. Adicionalmente, dentro de la

categoría de multigrupo se incluye a aquellas sociedades sobre las, en virtud de un acuerdo, se ejerce un

control conjunto con uno o más socios.

d) Activos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias: incluye los activos

financieros mantenidos para negociar y aquellos activos financieros que no han sido clasificados en ninguna de

las categorías anteriores. Asimismo, se incluyen en esta categoría los activos financieros que así designa

opcionalmente la Sociedad en el momento del reconocimiento inicial, que en caso contrario se habrían incluido

en otra categoría, debido a que dicha designación elimina o reduce significativamente una incoherencia de

valoración o asimetría contable que surgiría en caso contrario.

Valoración inicial

Los activos financieros se registran, en términos generales, inicialmente al valor razonable de la

contraprestación entregada más los costes de la transacción que sean directamente atribuibles. No obstante,

se reconocerán en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio los costes de transacción directamente

atribuibles a los activos registrados a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias.

En el caso de inversiones en el patrimonio de empresas del grupo que otorgan control sobre la sociedad

dependiente, los honorarios abonados a asesores legales u otros profesionales relacionados con la adquisición

de la inversión se imputan directamente a la cuenta de pérdidas y ganancias.

Valoración posterior

Los activos financieros a coste amortizado se registrarán aplicando dicho criterio de valoración imputando a la

cuenta de pérdidas y ganancias los intereses devengados aplicando el método del tipo de interés efectivo.

Los activos financieros incluidos en la categoría de valor razonable con cambios en el patrimonio neto se

registrarán por su valor razonable, sin deducir los costes de transacción en que se pudiera incurrir en su

enajenación. Los cambios que se produzcan en el valor razonable se registrarán directamente en el patrimonio

neto, hasta que el activo financiero cause baja del balance o se deteriore, momento en que el importe así

reconocido, se imputará a la cuenta de pérdidas y ganancias.

Los activos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias se valoran a su valor

razonable, registrándose en la cuenta de pérdidas y ganancias el resultado de las variaciones en dicho valor

razonable.

Las inversiones en empresas del grupo, asociadas y multigrupo se valoran por su coste, minorado, en su caso,

por el importe acumulado de las correcciones valorativas por deterioro. Dichas correcciones se calculan como

la diferencia entre su valor en libros y el importe recuperable, entendido éste como el mayor importe entre su

valor razonable menos los costes de venta y el valor actual de los flujos de efectivo futuros derivados de la

inversión. Salvo mejor evidencia del importe recuperable, se toma en consideración el patrimonio neto de la

entidad participada, corregido por las plusvalías tácitas existentes en la fecha de la valoración (incluyendo el

fondo de comercio, si lo hubiera). La valoración de inversiones inmobiliarias de las sociedades participadas ha

sido realizada de acuerdo con los Estándares de Valoración y Tasación publicados por la Royal Institute of

Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo con los Estándares Internacionales de Valoración

(IVS) publicados por el Comité Internacional de Estándares de Valoración (IVSC).

En el caso de sociedades del Grupo con patrimonio neto negativo, la Sociedad sigue la política de provisionar

dicho patrimonio neto negativo.

Deterioro

Al menos al cierre del ejercicio la Sociedad realiza un test de deterioro para los activos financieros que no están

registrados a valor razonable. Se considera que existe evidencia objetiva de deterioro si el valor recuperable del

activo financiero es inferior a su valor en libros. Cuando se produce, el efecto de este deterioro se registra en la

cuenta de pérdidas y ganancias. Se considera que existe evidencia objetiva de deterioro si el importe

recuperable del activo financiero es inferior a su valor en libros. En todo caso, para los instrumentos de

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patrimonio a valor razonable con cambios en el patrimonio neto se presumirá que existe deterioro ante una

caída de un año y medio o de un 40% en su cotización, sin que se haya producido la recuperación del valor. El

registro del deterioro se registra en la cuenta de pérdidas y ganancias.

Los activos que hubieran sufrido una pérdida por deterioro se someten a revisiones a cada fecha de balance

por si se hubieran producido reversiones de la pérdida.

La Sociedad da de baja los activos financieros cuando expiran o se han cedido los derechos sobre los flujos de

efectivo del correspondiente activo financiero y se han transferido sustancialmente los riesgos y beneficios

inherentes a su propiedad.

Por el contrario, la Sociedad no da de baja los activos financieros, y reconoce un pasivo financiero por un

importe igual a la contraprestación recibida, en las cesiones de activos financieros en las que se retenga

sustancialmente los riesgos y beneficios inherentes a su propiedad.

4.6 Pasivos financieros

Los pasivos financieros asumidos o incurridos por la Sociedad se clasifican en las siguientes categorías de

valoración:

a) Pasivos financieros a coste amortizado: son aquellos débitos y partidas a pagar que tiene la Sociedad y que

se han originado en la compra de bienes y servicios por operaciones de tráfico de la empresa, o aquellos que,

sin tener un origen comercial, no siendo instrumentos derivados, proceden de operaciones de préstamo o

crédito recibidos por la Sociedad. Estos pasivos se valoran inicialmente al valor razonable de la

contraprestación recibida, ajustada por los costes de la transacción directamente atribuibles. Con

posterioridad, dichos pasivos se valoran de acuerdo con su coste amortizado.

b) Pasivos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias.

Los instrumentos financieros derivados de pasivo se valoran a su valor razonable, siguiendo los mismos criterios

que los correspondientes a los activos financieros a valor razonable con cambios en pérdidas y ganancias

descritos en el apartado anterior.

Los activos y pasivos se presentan separadamente en el balance y únicamente se presentan por su importe

neto cuando la sociedad tiene el derecho exigible a compensar los importes reconocidos y, además, tienen la

intención de liquidar las cantidades por el neto o de realizar el activo y cancelar el pasivo simultáneamente.

La Sociedad da de baja los pasivos financieros cuando se extinguen las obligaciones que los han generado.

4.7 Instrumentos financieros derivados y contabilización de operaciones de coberturas

El Grupo utiliza instrumentos financieros derivados para cubrir los riesgos a los que se encuentran expuestas

sus actividades, operaciones y flujos de efectivo futuros. Fundamentalmente, estos riesgos son de variaciones

de los tipos de interés. En el marco de dichas operaciones el Grupo contrata instrumentos financieros de

cobertura económica.

Los derivados se reconocen inicialmente al valor razonable en la fecha en que se firma el contrato de derivados

y posteriormente se vuelven a valorar a su valor razonable en la fecha de cada balance. La contabilización de

los cambios posteriores en el valor razonable depende de si el derivado se ha designado como un instrumento

de cobertura y, si es así, de la naturaleza de la partida que está cubriendo.

Al inicio de la relación de cobertura, el Grupo documenta la relación económica entre los instrumentos de

cobertura y las partidas cubiertas, incluyendo si se espera que los cambios en los flujos de efectivo de los

instrumentos de cobertura compensen los cambios en los flujos de efectivo de las partidas cubiertas. El Grupo

documenta su objetivo de gestión del riesgo y estrategia para emprender sus transacciones de cobertura.

La parte eficaz de los cambios en el valor razonable de los derivados que se designan y califican como

coberturas de flujos de efectivo se reconoce en la reserva de cobertura de flujos de efectivo dentro del

patrimonio neto. La pérdida o ganancia relativa a la parte ineficaz se reconoce inmediatamente en el resultado

19

del ejercicio consolidado dentro del epígrafe “Variación del valor razonable de instrumentos financieros” de la

cuenta de resultados consolidada.

Las ganancias o pérdidas correspondientes a la parte eficaz del cambio en el valor intrínseco de los contratos de

opción se reconocen en la reserva de cobertura de flujos de efectivo en el patrimonio neto. Los cambios en el

valor temporal de los contratos de opción que están relacionados con la partida cubierta (“valor temporal

alineado”) se reconocen dentro de otro resultado global en los costes de la reserva de cobertura en el

patrimonio neto.

Cuando los contratos a plazo se usan para cubrir transacciones previstas, el Grupo generalmente designa sólo

el cambio en el valor razonable del contrato a plazo relacionado con el componente de contado como el

instrumento de cobertura. Las ganancias o pérdidas relacionadas con la parte eficaz del cambio en el

componente de contado de los contratos a plazo se reconocen en la reserva de cobertura de flujos de efectivo

en el patrimonio neto. El cambio en el elemento a plazo del contrato relacionado con la partida cubierta se

reconoce en otro resultado global en los costes de la reserva de cobertura dentro del patrimonio neto. En

algunos casos, las ganancias o pérdidas correspondientes a la parte eficaz del cambio en el valor razonable del

contrato a plazo completo se reconocen en la reserva de cobertura de flujos de efectivo en el patrimonio neto.

– Coberturas de flujos de efectivo: En este tipo de coberturas, la parte de la ganancia o pérdida del

instrumento de cobertura que se haya determinado como cobertura eficaz se reconoce transitoriamente

en el patrimonio neto, imputándose en la cuenta de resultados en el mismo periodo en que el elemento

que está siendo objeto de cobertura afecta al resultado, salvo que la cobertura corresponda a una

transacción prevista que termine en el reconocimiento de un activo o pasivo no financiero, en cuyo caso

los importes registrados en el patrimonio neto se incluirán en el coste del activo o pasivo cuando sea

adquirido o asumido.

– La contabilización de coberturas es interrumpida cuando el instrumento de cobertura vence, o es vendido,

finalizado o ejercido, o deja de cumplir los criterios para la contabilización de coberturas. En ese momento,

cualquier beneficio o pérdida acumulados, correspondientes al instrumento de cobertura que haya sido

registrado en el patrimonio neto, se mantiene dentro del patrimonio neto hasta que se produzca la

operación prevista. Cuando no se espera que se produzca la operación que está siendo objeto de

cobertura, los beneficios o pérdidas acumulados netos reconocidos en el patrimonio neto se transfieren a

los resultados netos del periodo.

Los derivados implícitos en otros instrumentos financieros o en contratos principales se registran

separadamente como derivados sólo cuando sus riesgos y características no están estrechamente relacionados

con los contratos principales y siempre que dichos contratos principales no se valoren por su valor razonable

mediante el reconocimiento en el estado del resultado global consolidado de los cambios producidos en el

valor razonable.

El valor razonable de los diferentes instrumentos financieros derivados se calcula de acuerdo con las técnicas

de valoración descritas en la Nota 5.7 siguiente.

4.8 Instrumentos de patrimonio

Un instrumento de patrimonio representa una participación residual en el patrimonio neto de la Sociedad, una

vez deducidos todos sus pasivos. Los instrumentos de capital emitidos por la Sociedad se registran en el

patrimonio neto por el importe recibido, neto de los gastos de emisión.

La adquisición de instrumentos de patrimonio de la Sociedad se presenta por el coste de adquisición de forma

separada como una minoración del patrimonio neto en el balance de situación, con independencia del motivo

que justificó su adquisición. En las transacciones realizadas con instrumentos de patrimonio propio no se

reconoce ningún resultado.

La amortización posterior de los instrumentos de patrimonio de la Sociedad da lugar a una reducción de capital

por el importe del nominal de dichas acciones y la diferencia positiva o negativa entre el precio de adquisición y

el nominal de las acciones se carga o abona a cuentas de reservas.

20

Los costes de transacción relacionados con instrumentos de patrimonio propio se registran como una

minoración del patrimonio neto, una vez considerado cualquier efecto fiscal.

4.9 Indemnizaciones por despido

De acuerdo con la legislación vigente, la Sociedad está obligada al pago de indemnizaciones a aquellos

empleados con los que, bajo determinadas condiciones, rescinda sus relaciones laborales. Por tanto, las

indemnizaciones por despido susceptibles de cuantificación razonable se registran como gasto en el ejercicio

en el que se adopta la decisión del despido.

En este sentido, al 31 de diciembre de 2025, la Sociedad no mantiene compromisos por este concepto, no

existiendo ningún plan en vigor de Expediente de Regulación de Empleo.

4.10 Provisiones y contingencias

Los Administradores de la Sociedad en la formulación de las cuentas anuales diferencian entre:

a. Provisiones: saldos acreedores que cubren obligaciones actuales derivadas de sucesos pasados, cuya

cancelación es probable que origine una salida de recursos, pero que resultan indeterminados en cuanto a

su importe y/ o momento de cancelación.

b. Pasivos contingentes: obligaciones posibles surgidas como consecuencia de sucesos pasados, cuya

materialización futura está condicionada a que ocurra, o no, uno o más eventos futuros independientes

de la voluntad de la Sociedad.

Las cuentas anuales recogen todas las provisiones con respecto a las cuales se estima que la probabilidad de

que se tenga que atender la obligación es mayor que de lo contrario. Salvo que sean considerados como

remotos, los pasivos contingentes no se reconocen en las cuentas anuales, sino que se informa sobre los

mismos en las notas de la memoria. 

Las provisiones se valoran por el valor actual de la mejor estimación posible del importe necesario para

cancelar o transferir la obligación, teniendo en cuenta la información disponible sobre el suceso y sus

consecuencias, y registrándose los ajustes que surjan por la actualización de dichas provisiones como un gasto

financiero conforme se va devengando.

La compensación a recibir de un tercero en el momento de liquidar la obligación, siempre que no existan dudas

de que dicho reembolso será percibido, se registra como activo, excepto en el caso de que exista un vínculo

legal por el que se haya exteriorizado parte del riesgo, y en virtud del cual la Sociedad no esté obligada a

responder; en esta situación, la compensación se tendrá en cuenta para estimar el importe por el que, en su

caso, figurará la correspondiente provisión.

4.11 Pagos basados en acciones

La Sociedad reconoce, por un lado, los bienes y servicios recibidos como un activo o como un gasto, atendiendo

a su naturaleza, en el momento de su obtención y, por otro, el correspondiente incremento en el Patrimonio

neto, si la transacción se liquida con instrumentos de patrimonio, o el correspondiente pasivo si la transacción

se liquida con un importe que esté basado en el valor de los instrumentos de patrimonio.

En el caso de transacciones que se liquiden con instrumentos de patrimonio, tanto los servicios prestados como

el incremento en el patrimonio neto se valoran por el valor razonable de los instrumentos de patrimonio

cedidos, referido a la fecha del acuerdo de concesión. Si por el contrario se liquidan con efectivo, los bienes y

servicios recibidos y el correspondiente pasivo se reconocen al valor razonable de éstos últimos, referido a la

fecha en la que se cumplen los requisitos para su reconocimiento.

Plan de incentivos 2025-2027

La Junta General de Accionistas celebrada el 30 de abril de 2025, ha aprobado un plan de retribución a largo

plazo consistente en la entrega de un número de acciones y/u opciones sobre acciones de la Sociedad igual a

5.168.656 acciones (representativas del 0,92% del capital social de la Sociedad a la fecha de aprobación),

dirigido a los consejeros ejecutivos, al equipo directivo y a otros miembros relevantes de la plantilla del Grupo

21

(“Plan de Incentivos 2025-2027”). El procedimiento de abono variará, dependiendo de si el Consejo de

Administración de la Sociedad decidiera abonar las Performance Shares en metálico o en acciones.

El Plan de Incentivos 2025-2027 consta de un ciclo único de medición de objetivos, que tiene una duración de 3

años, iniciándose el 1 de enero de 2025 y finalizando el 31 de diciembre de 2027. En caso de cumplimiento de

los objetivos, la entrega de las acciones se realizará en el ejercicio 2028, una vez se hayan formulado y auditado

las cuentas correspondientes al ejercicio 2027. Por su parte, las opciones sobre acciones se liquidarán por

diferencias (o en la forma que acuerde el Consejo de Administración en cada momento) durante las ventanas

de ejercicio establecidas en los años 2028, 2029 y 2030 (estableciéndose como máximo una ventana de

ejercicio en cada año). El número máximo de acciones asignadas a los consejeros ejecutivos es de 1.307.738

acciones. La totalidad de las acciones que se entreguen al amparo del Plan de Incentivos 2025-2027 a los

consejeros ejecutivos estarán sometidas a un periodo de retención de 2 años.

El número concreto de acciones de la Sociedad que, dentro del máximo establecido, será objeto de entrega a

los Beneficiarios del Plan de Incentivos 2025-2027 a la finalización del mismo, estará condicionado en función

del cumplimiento de los siguientes objetivos vinculados a la creación de valor para los accionistas y la

sostenibilidad:

Métrica	Definición	Ponderación
Retorno Total del Accionista (RTA) Absoluto	Es la rentabilidad de la acción teniendo en cuenta la variación acumulada del valor de cotización de la acción de la Sociedad, incluyendo los dividendos y demás conceptos similares percibidos por el accionista durante el periodo 2025-2027.	40 %
EPRA NTA por acción 31/12/27 + Dividendos (2025-2027) / acción	Se calcula con base en los fondos propios consolidados de la compañía y ajustando determinadas partidas siguiendo recomendaciones de la EPRA (incluyendo el valor de los activos a mercado y excluyendo determinadas partidas que no se espera que cristalicen en un negocio de patrimonio en alquiler sostenido). El EPRA NTA asume que las entidades compran y venden activos, cristalizando por tanto niveles de pasivos por impuesto diferido. A efectos del Plan, se considerará el EPRA NTA a 31 de diciembre de 2027, publicado en las cuentas anuales de MERLIN, añadiendo los dividendos abonados por acción y demás conceptos similares percibidos por el accionista durante el periodo de medición de los objetivos (2025-2027).	25 %
Data Centers - MW disponibles para alquilar a 31/12/27	MW instalados en Data Centers que hayan recibido los correspondientes equipamientos y suministro eléctrico, que estén alquilados o disponibles para alquilar el 31 de diciembre de 2027.	10%
Data Centers - Nivel de Rentas Brutas (GRI) 31/12/27	Rentas Brutas anualizadas procedentes del negocio de Data Centers en el mes de diciembre de 2027.	10 %
Data Centers - EBITDA 31/12/27	EBITDA anualizado procedente del negocio de Data Centers en el mes de diciembre de 2027.	10 %
Emisiones netas de carbono	Nivel de reducción de las emisiones de CO2 (alcance 1 + 2) de MERLIN a 31 de diciembre de 2027, con respecto a 31 de diciembre de 2024, calculado para la cartera de activos comparable sobre los que la Compañía tiene control operacional (perímetro del camino a neto cero de MERLIN).	5 %

Con relación a la condición de mercado “Rentabilidad Total del Accionista”, la Sociedad ha aplicado una

metodología de valoración de los activos subyacentes a la fecha de concesión del incentivo asociada a un

modelo estocástico geométrico browniano con una simulación de Monte Carlo. El método o simulación de

22

Montecarlo es una técnica estadística que utiliza un muestreo aleatorio repetido sobre un modelo matemático

para estimar la probabilidad de distintos resultados posibles (escenarios) bajo incertidumbre.

En ese sentido, el método de simulación de montecarlo aplicado por el Grupo se ha basado en un modelo

geométrico browniano para activos con rendimiento implícito (dividendo), que permite estimar el precio de la

acción de la Sociedad a una fecha futura. Así, mediante el método de montecarlo, se consiguen simular las

posibles trayectorias que puede seguir el activo subyacente (precio de la acción de la Sociedad), a partir de la

repetición de muestras aleatorias para obtener diferentes resultados numéricos del modelo geométrico

browniano.

Se han considerado como elementos del modelo geométrico browniano: el precio de la acción a fecha de

medición, el inicio del periodo de medición del Plan de Incentivos, la volatilidad histórica de la acción, la tasa

libre de riesgo y el rendimiento por dividendo esperado de la acción durante el periodo de medición del Plan de

Incentivos. Para la generación de la variable estocástica se ha aplicado una distribución normal estándar N

(0,1).

Con todo ello, se ha obtenido la media estadística o valor esperado, correspondiente al precio de contado de la

acción de la Sociedad a la fecha de finalización del periodo del incentivo.

En este sentido durante el ejercicio 2025 la Sociedad ha registrado un gasto por importe de 12.472 miles de

euros con contrapartida a reservas y un gasto por importe de 1.109 miles de euros con contrapartida a pasivo

no corriente.

Plan de Incentivos 2022-2024

La Junta General de Accionistas celebrada el 4 de mayo de 2022 aprobó un plan de incentivos a largo plazo

consistente en la entrega de un número máximo de acciones ordinarias de Merlin Properties, SOCIMI, S.A. igual

a 3.491.767 acciones (representativas del 0,74% del capital social de la Sociedad a la fecha de aprobación),

dirigido a los miembros del equipo directivo y de gestión del Grupo MERLIN, incluyendo a los consejeros

ejecutivos de la Sociedad  (“LTIP 2022-2024”).

El Plan de Incentivos 2022-2024 constaba de un ciclo único cuyo periodo de medición de objetivos tenía una

duración de 3 años, iniciándose el 1 de enero de 2022 y finalizando el 31 de diciembre de 2024. En caso de

cumplimiento de los objetivos la entrega de las acciones se realizaría en el año 2025, una vez se hubieran

formulado y auditado las cuentas correspondientes al año 2024. La totalidad de las acciones entregadas al

amparo del Plan de Incentivos 2022-2024 a los consejeros ejecutivos están sometidas a un periodo de

retención de 2 años. El número máximo de acciones asignadas a los Consejeros Ejecutivos era de 1.088.082

acciones.

En relación a los objetivos o métricas a los que se encuentra vinculado el plan (véase Nota 17), el mismo

comprende condiciones de mercado y de no mercado.

El 31 de diciembre de 2024 finalizó el periodo de medición del Plan de Incentivos 2022-2024.

Durante el ejercicio 2025 y, tras la verificación del cumplimiento de los objetivos del Plan de Incentivos

2022-2024 por parte del Consejo de Administración de la Sociedad, se han entregado 290.954 acciones netas a

los beneficiarios de dicho plan.

4.12 Impuesto sobre beneficios

4.12.1 Régimen general

El gasto o ingreso por impuesto sobre beneficios comprende la parte relativa al gasto o ingreso por el impuesto

corriente y la parte correspondiente al gasto o ingreso por impuesto diferido.

El impuesto corriente es la cantidad que la Sociedad satisface como consecuencia de las liquidaciones fiscales

del impuesto sobre el beneficio relativas a un ejercicio. Las deducciones y otras ventajas fiscales en la cuota del

impuesto, excluidas las retenciones y pagos a cuenta, así como las pérdidas fiscales compensables de ejercicios

anteriores y aplicadas efectivamente en éste, dan lugar a un menor importe del impuesto corriente.

23

El gasto o el ingreso por impuesto diferido se corresponden con el reconocimiento y la cancelación de los

activos y pasivos por impuesto diferido. Estos incluyen las diferencias temporarias que se identifican como

aquellos importes que se prevén pagaderos o recuperables derivados de las diferencias entre los importes en

libros de los activos y pasivos y su valor fiscal, así como las bases imponibles negativas pendientes de

compensación y los créditos por deducciones fiscales no aplicadas fiscalmente. Dichos importes se registran

aplicando a la diferencia temporaria o crédito que corresponda el tipo de gravamen al que se espera

recuperarlos o liquidarlos.

Se reconocen pasivos por impuestos diferidos para todas las diferencias temporarias imponibles, salvo para

aquellas en las que la diferencia temporaria se deriva del reconocimiento inicial del fondo de comercio cuya

amortización no es deducible a efectos fiscales o del reconocimiento inicial de otros activos y pasivos en

operaciones que no afecten ni al resultado fiscal ni al resultado contable.

Por su parte, los activos por impuestos diferidos, identificados con diferencias temporarias, sólo se reconocen

en el caso de que se considere probable que la Sociedad va a tener en el futuro suficientes ganancias fiscales

para poder hacerlos efectivos y no procedan del reconocimiento inicial de otros activos y pasivos en una

operación que no afecta ni al resultado fiscal ni al resultado contable. El resto de los activos por impuestos

diferidos (bases imponibles negativas, diferencias temporarias y deducciones pendientes de compensar)

solamente se reconocen en el caso de que se considere probable que la Sociedad vaya a tener en el futuro

suficientes ganancias fiscales contra las que poder hacerlos efectivos.

En cada cierre contable se reconsideran los activos por impuestos diferidos registrados, efectuándose las

oportunas correcciones a los mismos en la medida en que existan dudas sobre su recuperación futura.

Asimismo, en cada cierre se evalúan los activos por impuestos diferidos no registrados en balance y éstos son

objeto de reconocimiento en la medida en que pase a ser probable su recuperación con beneficios fiscales

futuros.

4.12.2 Régimen SOCIMI

El régimen fiscal especial de las SOCIMI, tras su modificación por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, se

construye sobre la base de una tributación a un tipo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que se

cumplan determinados requisitos. Entre ellos, merece la pena destacar la necesidad de que su activo, al menos

en un 80%, esté constituido por inmuebles urbanos destinados al arrendamiento y adquiridos en plena

propiedad o por participaciones en sociedades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de

distribución de resultados, españolas o extranjeras, coticen o no en mercados organizados. Igualmente, las

principales fuentes de rentas de estas entidades deben provenir del mercado inmobiliario, ya sea del alquiler,

de la posterior venta de inmuebles tras un periodo mínimo de alquiler o de las rentas procedentes de la

participación en entidades de similares características. No obstante, el devengo del Impuesto se realiza de

manera proporcional a la distribución de dividendos. Los dividendos percibidos por los socios estarán exentos,

salvo que el perceptor sea una persona jurídica sometida al Impuesto sobre Sociedades o un establecimiento

permanente de una entidad extranjera, en cuyo caso se establece una deducción en la cuota íntegra, de

manera que estas rentas tributen al tipo de gravamen del socio. Sin embargo, el resto de las rentas no serán

gravadas mientras no sean objeto de distribución a los socios.

Tal y como establece la Ley 11/2009, de 26 de Octubre, modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre y

modificaciones posteriores, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el

Mercado Inmobiliario, la entidad estará sometida a un tipo de gravamen especial del 19% sobre el importe

íntegro de los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los socios cuya participación en el

capital social de la entidad sea igual o superior a un 5%, cuando dichos dividendos, en sede de sus socios, estén

exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10%. En este sentido, la Sociedad tiene establecido el

procedimiento a través del cual se garantiza la confirmación por parte de los accionistas de su tributación

procediendo, en su caso, a retener el 19% del importe del dividendo distribuido a los accionistas que no

cumplan con los requisitos fiscales mencionados anteriormente.

Con efectos para los ejercicios que se iniciasen a partir del 1 de enero de 2021, la Ley 11/2021, de 9 de julio, de

medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal modificó el apartado 4 del artículo 9 de la Ley 11/2009,

de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado

Inmobiliario (SOCIMI). En concreto, se introdujo un gravamen especial del 15% sobre el importe del beneficio

obtenido en el ejercicio que no se distribuya, en la parte que proceda de: a) rentas que no hayan tributado al

tipo general de gravamen del Impuesto sobre Sociedades y, b) rentas que no deriven de la transmisión de

activos aptos, una vez transcurrido el período de mantenimiento de tres años, que hayan sido acogidas al

período de reinversión de tres años previsto en el artículo 6.1.b) de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre. Este

gravamen especial tendrá la consideración de cuota del impuesto de sociedades y se devengará el día del

24

acuerdo de aplicación del resultado del ejercicio por la junta general de accionistas u órgano equivalente. La

autoliquidación e ingreso del gravamen se deberá efectuar en un plazo de dos meses desde el devengo.

4.13 Ingresos y gastos

Los ingresos y gastos se imputan en función del criterio de devengo, es decir, cuando se produce la corriente

real de bienes y servicios que los mismos representan, con independencia del momento en que se produzca la

corriente monetaria o financiera derivada de ellos. Dichos ingresos se valoran por el valor razonable de la

contraprestación recibida, deducidos descuentos e impuestos.

Intereses y dividendos recibidos de activos financieros

Los ingresos de la Sociedad que corresponden a los dividendos recibidos de las sociedades participadas, en

base a la Consulta nº 2 del BOICAC Nº 79/2009, sobre la clasificación contable en las cuentas individuales de los

ingresos y gastos de una sociedad holding, se registran como importe neto de la cifra de negocios, por

considerar como actividad ordinaria la gestión y administración que la Sociedad realiza sobre sus sociedades

participadas.

Los intereses y dividendos de activos financieros devengados con posterioridad al momento de la adquisición

se registran como ingresos en la cuenta de pérdidas y ganancias. Los intereses se reconocen utilizando el

método del tipo de interés efectivo y los dividendos cuando se declara el derecho a recibirlos.

A estos efectos, en la valoración inicial de los activos financieros se registran de forma independiente,

atendiendo a su vencimiento, el importe de los intereses explícitos devengados y no vencidos en dicho

momento, así como el importe de los dividendos acordados por el Órgano competente hasta el momento de la

adquisición. Se entiende por intereses explícitos aquellos que se obtienen de aplicar el tipo de interés

contractual del instrumento financiero.

Asimismo, cuando los dividendos distribuidos proceden inequívocamente de resultados generados con

anterioridad a la fecha de adquisición porque se hayan distribuido importes superiores a los beneficios

generados por la participada desde la adquisición, no se reconocen como ingresos, y minoran el valor contable

de la inversión.

Ingresos por ventas y prestaciones de servicios

El reconocimiento de los ingresos por ventas se produce en el momento en que se han transferido al

comprador los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad del bien vendido, no manteniendo la

gestión corriente sobre dicho bien, ni reteniendo el control efectivo sobre el mismo.

Los ingresos por arrendamiento se registran en función de su devengo, distribuyéndose linealmente los

beneficios en concepto de incentivos y los costes iniciales de los contratos de arrendamiento.

Los ingresos derivados de las rentas variables que se calculan en función de las ventas de los arrendatarios en

los locales arrendados se calculan periódicamente en virtud del último dato de ventas conocido, puesto que es

el momento en el que los ingresos pueden valorarse con fiabilidad, y se facturan una vez se dispone del dato

definitivo anual de las ventas.

Los intereses recibidos de activos financieros se reconocen utilizando el método del tipo de interés efectivo, y

los dividendos cuando se declara el derecho del accionista a recibirlos. En cualquier caso, los intereses y

dividendos de activos financieros devengados con posterioridad al momento de la adquisición se reconocen

como ingresos en la cuenta de pérdidas y ganancias.

4.14 Clasificación de los activos y pasivos entre corrientes y no corrientes

Los activos y pasivos se presentan en el balance de situación clasificados entre corrientes y no corrientes. A

estos efectos, los activos y pasivos se clasifican como corrientes cuando están vinculados al ciclo normal de

explotación de la Sociedad y se esperan vender, consumir, realizar o liquidar en el plazo máximo de un año; los

activos y pasivos no corrientes son diferentes a los anteriores y su vencimiento, enajenación o realización se

espera que se produzca en un plazo superior a un año.

25

4.15 Transacciones con vinculadas

La Sociedad realiza todas sus operaciones con vinculadas a valores de mercado y de acuerdo con las

condiciones reflejadas en los contratos. Los Administradores de la Sociedad consideran que no existen riesgos

significativos por este aspecto de los que puedan derivarse pasivos de consideración en el futuro.

4.16 Elementos patrimoniales de naturaleza medioambiental

Se consideran activos de naturaleza medioambiental los bienes que son utilizados de forma duradera en la

actividad de la Sociedad, cuya finalidad principal es la minimización del impacto medioambiental y la protección

y mejora del medioambiente, incluyendo la reducción o eliminación de la contaminación futura.

La actividad de la Sociedad, por su naturaleza no tiene un impacto medioambiental significativo.

4.17 Combinaciones de negocios

Las combinaciones de negocios se contabilizan aplicando el método de adquisición para lo cual se determina la

fecha de adquisición y se calcula el coste de la combinación, registrándose los activos identificables adquiridos

y los pasivos asumidos a su valor razonable referido a dicha fecha.

El fondo de comercio o la diferencia negativa de la combinación se determina por diferencia entre los valores

razonables de los activos adquiridos y pasivos asumidos registrados y el coste de la combinación, todo ello

referido a la fecha de adquisición.

El coste de la combinación se determina por la agregación de:

– Los valores razonables en la fecha de adquisición de los activos cedidos, los pasivos incurridos o asumidos y

los instrumentos de patrimonio emitidos.

– El valor razonable de cualquier contraprestación contingente que depende de eventos futuros o del

cumplimiento de condiciones predeterminadas.

No forman parte del coste de la combinación los gastos relacionados con la emisión de los instrumentos de

patrimonio o de los pasivos financieros entregados a cambio de los elementos adquiridos.

Asimismo, tampoco forman parte del coste de la combinación los honorarios abonados a asesores legales u

otros profesionales que hayan intervenido en la combinación ni por supuesto los gastos generados

internamente por estos conceptos. Dichos importes se imputan directamente en la cuenta de resultados.

En el supuesto excepcional de que surja una diferencia negativa en la combinación ésta se imputa a la cuenta

de pérdidas y ganancias como un ingreso.

Si en la fecha de cierre del ejercicio en que se produce la combinación no pueden concluirse los procesos de

valoración necesarios para aplicar el método de adquisición descrito anteriormente, esta contabilización se

considera provisional, pudiéndose ajustar dichos valores provisionales en el periodo necesario para obtener la

información requerida que en ningún caso será superior a un año. Los efectos de los ajustes realizados en este

periodo se contabilizan retroactivamente modificando la información comparativa si fuera necesario.

Los cambios posteriores en el valor razonable de la contraprestación contingente se ajustan contra resultados,

salvo que dicha contraprestación haya sido clasificada como patrimonio en cuyo caso los cambios posteriores

en su valor razonable no se reconocen.

4.18 Transacciones en moneda extranjera

La moneda funcional utilizada por la Sociedad es el euro. Consecuentemente, las operaciones en otras divisas

distintas del euro se consideran denominadas en moneda extranjera y se registran según los tipos de cambio

vigentes en las fechas de las operaciones. Al cierre del ejercicio, los activos y pasivos monetarios denominados

en moneda extranjera se convierten aplicando el tipo de cambio en la fecha del balance. Los beneficios o

pérdidas puestos de manifiesto se imputan directamente a la cuenta de pérdidas y ganancias del periodo en

que se producen.

26

4.19 Estado de flujos de efectivo

En el estado de flujos de efectivo, preparado de acuerdo al método indirecto, se utilizan las siguientes

expresiones en los siguientes sentidos:

– Flujos de efectivo: entradas y salidas de dinero en efectivo y de sus equivalentes; entendiendo por éstos las

inversiones a corto plazo de gran liquidez y bajo riesgo de alteraciones en su valor.

– Actividades de explotación: actividades típicas de la Sociedad, así como otras actividades que no pueden ser

calificadas como de inversión o de financiación.

– Actividades de inversión: las de adquisición, enajenación o disposición por otros medios de activos a largo

plazo y otras inversiones no incluidas en el efectivo y sus equivalentes.

– Actividades de financiación: actividades que producen cambios en el tamaño y composición del patrimonio

neto y de los pasivos que no forman parte de las actividades de explotación.

5.    Fondo de comercio

El fondo de comercio registrado al 31 de diciembre del ejercicio 2025 corresponde al originado como

consecuencia de la fusión por absorción con Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A. en 2016. El movimiento

registrado en este epígrafe durante los ejercicios 2025 y 2024 es el siguiente:

Ejercicio 2025

	Miles de euros
	Saldo al 31-12-2024	Altas	Amortización	Saldo al 31-12-2025
Coste	23.161	-	(23.161)	-
	23.161	-	(23.161)	-

Ejercicio 2024

	Miles de euros
	Saldo al 31-12-2023	Altas	Amortización	Saldo al 31-12-2024
Coste	46.321	-	(23.160)	23.161
	46.321	-	(23.160)	23.161

La Sociedad, a 31 de diciembre de 2025, ha amortizado completamente el fondo de comercio, una vez

transcurridos los  10 años desde su activación, habiendo registrado la amortización correspondiente del año en

el epígrafe “Amortización del inmovilizado” de la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2025 adjunta, por

importe de 23.161 miles de euros (23.160 miles de euros al 31 de diciembre de 2024).

6.    Inversiones inmobiliarias

La composición y el movimiento de este epígrafe durante los ejercicios 2025 y 2024 se muestran a

continuación:

27

Ejercicio 2025

	Miles de euros
	Saldo Inicial 31.12.2024	Entradas, Adiciones y Dotaciones	Salidas, Bajas y Reversiones	Traspasos	Saldo Final 31.12.2025
Coste:
Terrenos	2.279.980	65.430	(63.928)	-	2.281.482
Construcciones	2.593.855	128.966	(16.836)	18.345	2.724.330
Inmovilizado en curso y anticipos	85.201	31.218	(1.949)	(18.345)	96.125
	4.959.036	225.614	(82.713)	-	5.101.937
Amortización Acumulada:
Construcciones	(309.952)	(51.383)	915	-	(360.420)
	(309.952)	(51.383)	915	-	(360.420)
Deterioro:
Terrenos	(203.785)	(28.007)	46.416	-	(185.376)
Construcciones	(20.115)	(5.835)	6.025	-	(19.925)
Inmovilizado en curso y anticipos	(3.268)	(9.613)	-	-	(12.881)
	(227.168)	(43.455)	52.441	-	(218.182)
Inversiones inmobiliarias	4.421.916	130.776	(29.357)	-	4.523.335

28

Ejercicio 2024

	Miles de euros
	Saldo Inicial 31.12.2023	Entradas, Adiciones y Dotaciones	Salidas, Bajas y Reversiones	Traspasos	Saldo Final 31.12.2024
Coste:
Terrenos	2.329.173	1.165	(50.358)	-	2.279.980
Construcciones	2.563.196	73.097	(13.926)	(28.512)	2.593.855
Inmovilizado en curso y anticipos	42.365	17.067	-	25.769	85.201
	4.934.734	91.329	(64.284)	(2.743)	4.959.036
Amortización Acumulada:
Construcciones	(270.890)	(44.337)	2.532	2.743	(309.952)
	(270.890)	(44.337)	2.532	2.743	(309.952)
Deterioro:
Terrenos	(219.130)	(4.851)	20.196	-	(203.785)
Construcciones	(18.310)	(3.728)	1.923	-	(20.115)
Inmovilizado en curso y anticipos	(2.990)	(278)	-	-	(3.268)
	(240.430)	(8.857)	22.119	-	(227.168)
Inversiones inmobiliarias	4.423.414	38.135	(39.633)	-	4.421.916

Dentro del epígrafe “Terrenos y construcciones” se incluyen los activos inmobiliarios en explotación.

Adicionalmente se incluyen suelos pendientes de desarrollo por un importe en libros de 21.199 miles de euros

(41.658 miles de euros en el ejercicio 2024).

El epígrafe “Inmovilizado curso” corresponde a activos en desarrollo y activos en los que se está realizando

reforma integral de los mismos.

Inmuebles para arrendamiento

Ejercicio 2025

Mejoras de inmuebles en uso y en curso

Las adiciones del ejercicio 2025 han correspondido, principalmente, al desarrollo de un centro de datos en

Getafe y a las obras de construcción y rehabilitación, que se han realizado en edificios de oficinas de Madrid.

Adquisiciones:

Durante el ejercicio 2025, ha tenido lugar la adquisición de un local de oficinas de un edificio en Madrid, por

importe de 9.442 miles de euros.

Con fecha 18 de noviembre de 2025, La Junta General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad participada

Silicius Real Estate SOCIMI, S.A. aprobó una reducción de capital mediante la amortización de la totalidad de las

acciones de la sociedad propiedad de Merlin Properties SOCIMI, S.A. con devolución a dicho accionista de

aportaciones en especie consistentes en un edificio de uso residencial en Madrid y a un hotel en Menorca

clasificados en la rama de actividad de Otros.  Estos inmuebles han sido registrados por un importe equivalente

al valor de la participación que mantenía la Sociedad en Silicius Real Estate SOCIMI, S.A., neto del derivado

correspondiente a la opción de compra, incrementado por un importe de 26.732 miles de euros,

correspondientes a la deuda asociada a dichos activos.

Traspasos a explotación

En el ejercicio 2025 ha tenido lugar el traspaso a explotación de un edificio de oficinas de Madrid.

29

Bajas

Las bajas del ejercicio 2025 corresponden, principalmente, a la venta de dos edificios de oficinas, un local

comercial y un suelo en Zaragoza. Debido a estas desinversiones, la Sociedad ha obtenido un resultado positivo

de 17.740 miles de euros, al dar de baja, en la venta, el deterioro asociado a los activos enajenados por importe

de 38.955 miles de euros. El resto de reversiones de deterioros por importe de 13.487 miles de euros se

corresponden con activos mantenidos por la Sociedad a cierre del ejercicio 2025.

Ejercicio 2024

Mejoras de inmuebles en uso y en curso

Las adiciones del ejercicio 2024 correspondieron, principalmente, al desarrollo de un centro de datos en

Getafe y a las obras de construcción y rehabilitación, que se realizaron en edificios de oficinas como Plaza Ruiz

Picasso.

Adquisiciones:

Durante el ejercicio 2024, tuvo lugar la adquisición de un local de un edificio de oficinas en Madrid, por importe

de 542 miles de euros.

Bajas

Las bajas del ejercicio 2024, correspondieron, principalmente, a la venta de un edificio de oficinas, varios

locales comerciales y un suelo en Madrid, así como a la venta de un edificio de oficinas en Granada. Debido a

estas desinversiones, la Sociedad obtuvo un resultado positivo de 2.916 miles de euros, al dar de baja, en la

venta, el deterioro asociado a los activos enajenados por importe de 19.846 miles de euros. El resto de

reversiones de deterioros por importe de 2.273 miles de euros correspondieron a activos mantenidos por la

Sociedad a cierre del ejercicio 2024.

Es política de la Sociedad contratar todas las pólizas de seguros que se estimen necesarias para dar cobertura a

los riesgos que pudieran afectar a las inversiones inmobiliarias. Al 31 de diciembre de 2025, los

Administradores de la Sociedad estiman que no existe déficit de cobertura alguno relacionado con dichos

riesgos.

La Sociedad al 31 de diciembre del 2025, no mantiene compromisos de compra en firme de inversiones

inmobiliarias, sin considerar las inversiones comprometidas en construcciones y mejoras.

En el ejercicio 2025 no se han capitalizado gastos financieros significativos en los costes de construcción ni

como consecuencia de mejoras o rehabilitación de los inmuebles.

A 31 de diciembre de 2025 la Sociedad no mantiene elementos de las inversiones inmobiliarias totalmente

amortizados.

A 31 de diciembre de 2025, existen activos inmobiliarios de la Sociedad con un coste asociado de 758.344 miles

de euros, en garantía de diversos préstamos (762.562 miles de euros a 31 de diciembre de 2024). A cierre del

ejercicio 2025, el saldo de los préstamos ha ascendido a 499.063 miles de euros, mientras que los instrumentos

financieros presentan un saldo en el pasivo por importe de 44 miles de euros. La Sociedad no mantiene

usufructos, embargos o situaciones análogas respecto a las inversiones inmobiliarias.

A 31 de diciembre de 2025 y 2024, el detalle de la superficie bruta y el porcentaje de ocupación por línea de

negocio es el siguiente:

30

Ejercicio 2025

	SBA (*)	% Ocupación
Oficinas	888.284	95
Centros comerciales	121.287	98 (**)
Logística	166.710	100
Centros de datos (1)	22.508	27
Otros (*)	17.542	59
Superficie Total	1.216.331	96

(*) No incluidos metros cuadrados de proyectos en curso ni suelos.

(**) Excluye unidades vacantes adquiridas a reformar.

(1) El estándar de mercado de los Centros de Datos es medir la ocupación en base a la capacidad de procesamiento,

considerando los metros cuadrados de superficie requerida de espacio de las salas de procesamiento, siendo este último el

objeto principal de los contratos de arrendamiento de la rama de actividad de Centros de Datos. A 31 de diciembre de 2025, el

centro de datos que tiene actualmente la Sociedad en operación tiene una capacidad de procesamiento disponible de 6 MW,

encontrándose comprometida a dicha fecha 1,6 MW (26,7 %). La sociedad considera como capacidad comprometida aquella que

se encuentra físicamente ocupada en la fecha de referencia o que, sin encontrarse ocupada a dicha fecha, existen compromisos

contractuales que reserven dicha capacidad para garantizar el crecimiento futuro de los clientes de la Sociedad.

Ejercicio 2024

	SBA (*)	% Ocupación
Oficinas	892.830	94
Centros comerciales	114.303	98
Logística	166.710	98
Centros de datos (1)	22.508	27
Otros	3.085	62
Superficie Total	1.199.436	95

(*) No incluidos metros cuadrados de proyectos en curso ni suelos.

(1) El estándar de mercado de los Centros de Datos es medir la ocupación en base a la capacidad de procesamiento,

considerando los metros cuadrados de superficie requerida de espacio de las salas de procesamiento, siendo este último el

objeto principal de los contratos de arrendamiento de la rama de actividad de Centros de Datos. A 31 de diciembre de 2024, el

centro de datos que tiene actualmente la Sociedad en operación tenía una capacidad de procesamiento disponible de 6 MW,

encontrándose comprometida a dicha fecha 1,6 MW (26,7%). La sociedad considera como capacidad comprometida aquella que

se encuentra físicamente ocupada en la fecha de referencia o que, sin encontrarse ocupada a dicha fecha, existen compromisos

contractuales que reserven dicha capacidad para garantizar el crecimiento futuro de los clientes de la Sociedad.

Todas las inversiones inmobiliarias de la Sociedad se encuentran afectas a actividades empresariales propias de

su actividad y están situadas dentro del territorio nacional.

Deterioro de valor

La determinación del valor razonable de los activos inmobiliarios ha sido realizada por expertos independientes

de acuerdo con los Estándares de Valoración y Tasación publicados por la Royal Institution of Chartered

Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo con los Estándares Internacionales de Valoración (IVS)

publicados por el Comité Internacional de Estándares de Valoración (IVSC).

La metodología utilizada para calcular el valor de mercado de los activos inmobiliarios, consiste en la

preparación de 10 años de las proyecciones de los ingresos y los gastos de cada activo que luego se actualizará

a la fecha del estado de situación financiera, mediante una tasa de descuento de mercado. La cantidad residual

al final del año 10 se calcula aplicando una tasa de retorno (“Exit yield” o “cap rate”) de las proyecciones de los

ingresos netos del año 11. Los valores de mercado así obtenidos son analizados mediante el cálculo y el análisis

de la capitalización de rendimiento que está implícito en esos valores. Las proyecciones están destinadas a

reflejar la mejor estimación sobre el futuro de ingresos y gastos de los activos inmobiliarios. Tanto la tasa de

31

retorno como la tasa de descuento se definen de acuerdo con el mercado nacional y las condiciones del

mercado institucional.

El valor recuperable de las inversiones inmobiliarias de la Sociedad, calculado en función de las valoraciones

realizadas por Jones Lang LaSalle, S.A., Savills Consultores Inmobiliarios, S.A y CBRE Valuation Advisory, S.A., no

vinculados a la Sociedad, asciende a 6.000.217 miles de euros a 31 de diciembre de 2025, (5.785.931 miles de

euros a 31 de diciembre de 2024). Dicha valoración no incluye activos no valorados por importe de 997 miles

de euros ( 1.000 miles de euros a 31 de diciembre de 2024). En base a esta valoración, los Administradores de

la Sociedad han identificado diversos activos individuales cuyo valor recuperable era inferior al valor en libros,

motivo por el cual se ha registrado un deterioro de valor por importe de 43.455 miles de euros (8.857 miles de

euros a 31 de diciembre de 2024), registrado en el epígrafe “Deterioro y resultado por enajenaciones del

inmovilizado” de la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2025 adjunta. Asimismo, se han registrado una

reversión de deterioro por importe de 13.487 miles de euros, así como la baja del deterioro asociado a las

ventas del ejercicio, por un importe de 38.955 miles de euros. A 31 de diciembre de 2025, las valoraciones

realizadas por CBRE Valuation Advisory, S.A., Jones Lang LaSalle, S.A. y Savills Consultores Inmobiliarios, S.A. no

señalan ningún tipo de incertidumbre en relación al valor de mercado de las inversiones inmobiliarias de la

Sociedad.

El importe del deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado de las inversiones inmobiliarias

anteriormente descrito, ha sido registrado en el epígrafe “Deterioro y resultado por enajenaciones del

inmovilizado” de la cuenta de pérdidas y ganancias adjunta. En este epígrafe han sido igualmente registrados

los movimientos de deterioro asociados a las inversiones en empresas del grupo y asociadas, así como al

relacionado con los créditos a empresas del grupo y asociadas (véanse Nota 7.2 y Nota 9), tal como queda

detallado a continuación:

		Miles de euros
		2025	2024
	Inversiones Inmobiliarias	(12.228)	(3.668)
	Saldos con empresas del Grupo (corriente y no corriente)	(182)	4.330
	Inversiones en empresas del grupo y asociadas a largo plazo	1.303	(19.998)
	Total Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado	(11.107)	(19.336)

Ingresos y gastos relacionados

En el ejercicio 2025 los ingresos derivados de rentas provenientes de las inversiones inmobiliarias propiedad de

la Sociedad ascendieron a 258.189 miles de euros (245.211 al 31 de diciembre de 2024) y los gastos de

explotación por los conceptos relacionados con las mismas ascendieron a 79.001 miles de euros (82.225 miles

de euros al 31 de diciembre de 2024).

Al cierre del ejercicio 2025 no existía ningún tipo de restricciones para la realización de nuevas inversiones

inmobiliarias ni para el cobro de los ingresos derivados de las mismas ni tampoco en relación con los recursos

obtenidos de una posible enajenación.

a. Arrendamientos operativos como arrendatario

Al cierre del ejercicio 2025 y 2024 la Sociedad tiene contratadas con los arrendadores las siguientes

cuotas de arrendamiento mínimas, de acuerdo con los actuales contratos en vigor, sin tener en cuenta

repercusión de gastos comunes, incrementos futuros por IPC, ni actualizaciones futuras de rentas

pactadas contractualmente:

32

	Miles de euros
	Valor Nominal
	2025	2024
Arrendamientos operativos
Cuotas mínimas
Menos de un año	810	768
Entre uno y cinco años	68	64
	878	832

El principal gasto por arrendamiento operativo corresponde al contrato de alquiler que la Sociedad

tiene suscrito por el arrendamiento de sus oficinas. Con fecha 27 de febrero de 2017, la Sociedad

cambió su domicilio social de Paseo de la Castellana 42 a Paseo de la Castellana 257, Madrid. El

presente contrato de arrendamiento fue novado durante el ejercicio 2023 y prorrogado su

vencimiento hasta enero del ejercicio 2027.

El gasto total devengado por arrendamientos durante el ejercicio 2025 ha ascendido a 907 miles de

euros (880 miles de euros en 2024).

b. Arrendamientos operativos como arrendador

Al cierre del ejercicio 2025 la Sociedad tiene contratado con los arrendatarios las siguientes cuotas de

arrendamiento mínimas, de acuerdo con los actuales contratos en vigor, sin tener en cuenta la

repercusión de gastos comunes, incrementos futuros por IPC, ni actualizaciones futuras de rentas

pactadas contractualmente (en miles de euros):

	Miles de euros
	2025	2024
Cuotas mínimas:
Menos de un año	250.131	246.255
Entre uno y cinco años	487.737	516.115
Más de cinco años	57.817	90.134
	795.685	852.504

El importe de las cuotas de arrendamiento y subarrendamiento operativos reconocidas,

respectivamente, como ingreso en el ejercicio 2025 es el siguiente:

	Miles de Euros
	2025	2024
Pagos mínimos por arrendamiento	258.189	245.211
Repercusión gastos comunes	58.789	54.758
	316.978	299.969

La repercusión de gastos a los arrendatarios se presenta en la cuenta pérdidas y ganancias del ejercicio

2025 disminuyendo el saldo de “Otros gastos de explotación” (Nota 18.3).

7.    Activos financieros

El saldo de las cuentas de los epígrafes “Inversiones financieras a largo y corto plazo” al 31 de diciembre de

2025 y 2024 es el siguiente:

33

	Miles de euros
	31/12/2025	31/12/2024
Inversiones financieras a largo plazo:
Instrumentos de patrimonio	12.008	11.151
Fianzas entregadas y pagos anticipados	35.546	33.529
Créditos a empresas del Grupo	428.494	373.530
Créditos a terceros	136.281	123.099
	612.329	541.309
Inversiones financieras a corto plazo:
Instrumentos de patrimonio	18	18
Créditos a empresas del Grupo	958.505	753.560
Créditos a terceros	236	236
Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar	53.511	42.701
Valores representativos de deuda y otros activos financieros	2.482	7.062
	1.014.752	803.577
	1.627.081	1.344.886

7.1  Fianzas entregadas y pagos anticipados

En la cuenta “Fianzas entregadas y pagos anticipados” se incluyen, principalmente las fianzas constituidas por

los contratos de arrendamiento en concepto de garantía que la Sociedad ha depositado en el Instituto de la

Vivienda de cada comunidad autónoma cuyo saldo al 31 de diciembre de 2025 asciende a 34.734 miles de

euros (32.734 miles de euros, a 31 de diciembre de 2024) así como depósitos por importe de 286 miles de

euros en dicha fecha (286 miles de euros a 31 de diciembre de 2024).

7.2 Saldos con empresas del Grupo (corriente y no corriente)

La Sociedad tiene con sus filiales los siguientes saldos a largo plazo y corto plazo al 31 de diciembre de 2025 y

2024:

34

31 de diciembre de 2025

Sociedad	Miles de euros
	Créditos a largo plazo	Créditos a corto plazo	Cuentas Corrientes – saldos deudores	Dividendos Ptes cobro	Deudas a largo plazo	Deuda a corto plazo	Cuentas corrientes – saldos acreedores	Clientes	Proveedores
Empresas del Grupo:
Merlin Retail, S.L.U.	-	38.415	-	-	-	-	-	190	-
Merlin Oficinas, S.L.U.	-	-	(9)	-	-	(15.584)	-	262	-
Merlin Logística, S.L.U.	-	388.037	(1)	17.000	-	-	-	4.228	-
Sevisur Logistica, S.A.	-	11.381	-	-	-	-	-	40	-
Parc Logistic de la Zona Franca, S.A.	-	101.998	-	-	-	-	-	81	-
Innovación Colaborativa, S.L.U.	-	13.728	-	-	-	-	-	169	(12)
Exhibitions Company, S.A.U.	-	460	-	-	-	-	-	-	-
Gescentesta, S.L.U.	-	-	-	-	-	(1.447)	-	-	-
La Vital Centro Comercial y de Ocio, S.L.U.	-	-	-	-	-	(8.478)	-	24	-
Desarrollo Urbano de Patraix, S.A.U.	-	8.048	-	-	-	-	-	-	(32.007)
Sadorma 2003, S.L.U.	-	-	-	-	-	(27.372)	-	-	-
Varitelia Distribuciones, S.L.U	-	159.785	-	-	-	-	-	69	-
Global Carihuela Patrimonio Comercial, S.L.U	-	64.481	-	-	-	-	-	24	-
MPCVI - Compra e Venda Imobiliária, S.A.	-	-	-	-	-	-	-	9	-
MPEP - Properties Escritórios Portugal, S.A.	21.326	705	-	-	-	-	-	8	-
MP Monumental, S.A.	-	-	-	-	-	-	-	46	-
MP Torre A, S.A.	23.800	1.761	-	-	-	-	-	14	-
VFXIMO Investimentos Imobiliàrios, S.A.	79.860	5.267	-	-	-	-	-	134	-
Promosete, Invest Inmobiliaria	-	-	-	-	-	-	-	19	-
Praça do Marqués - Serviços Auxiliares, S.A.	-	-	-	-	-	-	-	23	-
Torre Dos Oceanus Investimentos Inmobiliarios,S.A.	-	-	-	-	-	-	-	15	-
Forum Almada – Gestão Centro Comercial Sociedade Unipessoal, Lda.	225.000	8.052	66.249	-	-	-	-	170	-
Forum Almada II, S.A.	-	-	-	-	-	-	-	87	-
Torre Arts - Investimentos Imobiliarios, S.A.	-	-	-	-	-	-	-	32	-
Torre Fernao Magalhaes - Investimentos Imobiliarios, S.A.	-	-	-	-	-	-	-	13	-
Milos Asset Development, S.A.	-	6.702	-	-	-	-	-	-	-
MPLIB – Investimentos Imobiliários, Unipessoal Lda.	65.000	4.871	-	-	-	-	-	14	-
Merlin Edged, S.L.U	-	58.379	-	-	-	-	-	-	-
Empresas Asociadas:
HCG Levante, S.L.	-	-	-	-	-	-	-	30	-
Provitae Centros Asistenciales, S.L.	-	1.322	-	-	-	-	-	-	-
Pazo de Congresos de Vigo, S.A.	-	-	-	-	-	-	-	340	-
Paseo Comercial Carlos III, S.A.	13.398	-	-	-	-	-	-	-	-
Edged Spain, S.L.	-	-	1.874	-	(9.165)	-	-	248	-
Silicius Real Estate SOCIMI, S.A.	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Centro Intermodal de Logística, S.A.	-	-	-	-	-	-	-	1	-
Renazca	110	-	-	-	-	-	-	-	-
Total	428.494	873.392	68.113	17.000	(9.165)	(52.881)	-	6.290	(32.019)

35

31 de diciembre de 2024

Sociedad	Miles de euros
	Créditos a largo plazo	Créditos a corto plazo	Cuentas Corrientes – saldos deudores	Dividendos Ptes cobro	Deudas a largo plazo	Deuda a corto plazo	Cuentas corrientes – saldos acreedores	Clientes	Proveedores
Empresas del Grupo:	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Merlin Retail, S.L.U.	-	26.584	(15)	-	-	-	-	172	-
Merlin Oficinas, S.L.U.	-	-	(134)	-	-	(5.467)	-	245	-
Merlin Logística, S.L.U.	-	302.064	(15)	-	-	-	-	254	-
Sevisur Logistica, S.A.	-	10.197	(304)	-	-	-	-	45	-
Parc Logistic de la Zona Franca, S.A.	-	56.824	-	-	-	-	-	12.110	-
Slack Tailwind Systems, S.L.U.	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Slow Rise Spain, S.L.U.	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Innovación Colaborativa, S.L.U.	-	8.922	-	-	-	-	-	23	(228)
Exhibitions Company, S.A.U.	-	472	-	-	-	-	-	-	-
Gescentesta, S.L.U.	-	-	-	-	-	(758)	-	-	-
La Vital Centro Comercial y de Ocio, S.L.U.	-	-	(6)	-	-	(7.942)	-	24	-
Desarrollo Urbano de Patraix, S.A.U.	-	7.686	-	-	-	-	-	-	(32.007)
Sadorma 2003, S.L.U.	-	-	-	-	-	(23.525)	-	-	-
Global Murex Iberia, S.L.U.	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Varitelia Distribuciones, S.L.U	-	160.516	-	-	-	-	-	71	-
Global Carihuela Patrimonio Comercial, S.L.U	-	64.196	18	-	-	-	-	24	-
MPCVI - Compra e Venda Imobiliária, S.A.	-	-	-	-	-	-	-	16	-
MPEP - Properties Escritórios Portugal, S.A.	21.325	549	-	-	-	-	-	8	-
MP Monumental, S.A.	-	-	-	-	-	-	-	44	-
MP Torre A, S.A.	23.800	630	-	-	-	-	-	17	-
VFXIMO Investimentos Imobiliàrios, S.A.	33.160	3.415	-	-	-	-	-	68	-
Promosete, Invest Inmobiliaria	-	-	-	-	-	-	-	19	-
Praça do Marqués - Serviços Auxiliares, S.A.	-	-	-	-	-	-	-	22	-
Torre Dos Oceanus Investimentos Inmobiliarios,S.A.	-	-	-	-	-	-	-	14	-
Forum Almada – Gestão Centro Comercial Sociedade Unipessoal, Lda.	225.000	6.266	66.249	-	-	-	-	162	-
Forum Almada II, S.A.	-	-	-	-	-	-	-	86	-
Torre Arts - Investimentos Imobiliarios, S.A.	-	-	-	-	-	-	-	27	-
Torre Fernao Magalhaes - Investimentos Imobiliarios, S.A.	-	-	-	13.000	-	-	-	12	-
Milos Asset Development, S.A.	-	6.353	-	-	-	-	-	-	-
MPLIB – Investimentos Imobiliários, Unipessoal Lda.	56.500	1.706	-	-	-	-	-	-	-
Empresas Asociadas:
Provitae Centros Asistenciales, S.L.	-	1.262	-	-	-	-	-	-	-
Pazo de Congresos de Vigo, S.A.	-	-	-	-	-	-	-	340	-
Paseo Comercial Carlos III, S.A.	13.056	-	-	-	-	-	-	-	-
Edged Spain, S.L.	-	-	3.050	-	(4.461)	-	-	248	(5)
Silicius Real Estate, S.L.	-	-	-	-	-	-	-	49	(450)
Renazca	689	-	-	-	-	-	-	-	-
Total	373.530	671.717	68.843	13.000	(4.461)	(37.692)	-	14.100	(32.690)

36

Créditos a largo plazo con empresas del Grupo y asociadas

Los principales créditos a largo plazo concedidos por la Sociedad a empresas del Grupo y asociadas registrados

en el epígrafe “Créditos a empresas del Grupo” a largo plazo son los siguientes:

– En 2018, con motivo de la compra de la sociedad Forum Almada-Gestao de Centro Comercial,

Sociedade Uniperssoal, Lda, la Sociedad se subrogó en tres préstamos originarios que la filial mantenía

con el anterior accionista, por un importe total de 276.708 miles de euros y un vencimiento inicial

fijado para el 31 de enero de 2022. Estos préstamos fueron prorrogados por un plazo de 7 años,

siendo el nuevo tipo aplicable de un 4,75%.Durante el ejercicio 2025 se ha producido una amortización

de intereses por importe de de 8.901 miles de euros (14.523 miles de euros en el ejercicio 2024) . El

saldo vivo a cierre del ejercicio 2025 de principal asciende a 225.000 miles de euros, con unos

intereses devengados y no pagados de 8.052 miles de euros (225.000 miles de euros y  6.266  miles de

euros en 2024).

– En 2019, con motivo de la compra del activo propiedad de la sociedad MPEP- Properties Escritórios

Portugal, S.A., la Sociedad otorgó un préstamo por importe de 13.330 miles de euros, devengando un

tipo de interés fijo del 5%, con vencimiento 2 de septiembre de 2029. En 2025 ha tenido lugar un pago

de intereses por importe de 426 miles de euros (607 miles de euros en 2024). El saldo vivo a cierre del

ejercicio 2025 de principal más intereses devengados y no pagados asciende a 14.872 miles de euros

(14.751 miles de euros en 2024).

– En 2016, con motivo de la compra de la sociedad MPCVI-Compra e venda Imobiliária, S.A. la Sociedad

se subrogó en un préstamo originario que la filial mantenía con el anterior propietario por importe de

11.800 miles de euros, con vencimiento fijado para el 1 de junio de 2025. Dicho préstamo devengaba

un tipo de interés fijo de un 5,98% anual. En el ejercicio 2024,  la sociedad MPCVI-Compra e venda

Imobiliária, S.A. repagó la totalidad del principal e intereses, quedando cancelado el préstamo a 31 de

diciembre de 2024.

– En 2018, con motivo de la compra de la sociedad Torre Dos Oceanus Investimentos Imobiliários, S.A. la

Sociedad se subrogó en el préstamo originario que la filial mantenía con el anterior propietario por

importe de 17.294 miles de euros, con un vencimiento fijado en el 17 de abril de 2022. Dicho

préstamo se prorrogó, siendo su nuevo vencimiento el 17 de abril de 2030, devengando un tipo de

interés fijo de un 5% anual. En el ejercicio 2024,  la sociedad Torre Dos Oceanus Investimentos

Imobiliários, S.A. repagó la totalidad del principal e intereses, quedando cancelado el préstamo a 31 de

diciembre de 2024.

– En 2017, con motivo de la compra de la sociedad Promosete Investimentos Imobiliários, S.A. la

Sociedad se subrogó en dos préstamos originarios que la filial mantenía con el anterior propietario por

importe de 17.833 miles de euros, con vencimiento fijado para el 31 de enero de 2022, habiéndose

prorrogado hasta 31 de diciembre de 2029. Dicho préstamo devengaba un tipo de interés fijo de un

1,93%. En el ejercicio 2024,  la sociedad Promosete Investimentos Imobiliários, S.A.  repagó la

totalidad del principal e intereses, quedando cancelado el préstamo a 31 de diciembre de 2024.

– En 2016, con motivo de la compra de la sociedad MP Monumental, S.A., la Sociedad se subrogó en los

dos préstamos originarios que la filial mantenía con el anterior accionista por un importe conjunto de

38.040 miles de euros. Este préstamo tenía establecido su vencimiento el 31 de enero de 2030,

devengando un tipo de interés de 4,75%. En el ejercicio 2024,  la sociedad MP Monumental, S.A. 

repagó la totalidad del principal e intereses, quedando cancelado el préstamo a 31 de diciembre de

2024.

– En 2016, con motivo de la compra de la sociedad MP Torre A, S.A., la Sociedad se subrogó en un

préstamo originario que la filial mantenía con el anterior accionista por un importe de 31.122 miles de

euros. Dicho préstamo devengaba un tipo de interés de un 3% anual. En el ejercicio 2025 se han

devengado intereses por importe de 1.130 miles de euros, con un saldo vivo de principal e intereses a

31 de diciembre de 2025 de 25.561 miles de euros. Asimismo, durante el ejercicio 2024, se pagaron de

intereses por importe de 962 miles de euros, quedando un saldo vivo a cierre de 2024 de 630 miles de

euros, en concepto de intereses devengados y no pagados. En el ejercicio 2024 se produjo un

incremento del principal del préstamo por importe de 1.800 miles de euros, con un saldo a 31 de

diciembre de 2024 de 23.800 miles de euros. Este préstamo tiene establecido su vencimiento el 31 de

enero de 2030, devengando un tipo de interés de 4,75%.

37

– En el ejercicio 2020, la Sociedad formalizó tres líneas de crédito de CAPEX con VFXIMO Investimentos

Imobiliários, S.A., MP Monumental, S.A. y MPEP Properties Escritórios Portugal, S.A. por un importe

máximo de 26.360, 30.250 y 7.000 miles de euros, respectivamente. El vencimiento de las mismas es

31 de diciembre de 2026, devengando un tipo de interés del 3%. En el ejercicio 2024,  la sociedad MP

Monumental, S.A.  repagó la totalidad del principal e intereses, quedando cancelada su línea de

crédito a 31 de diciembre de 2024. La sociedad VFXIMO Investimentos Imobiliários, S.A. mantiene su

línea de crédito totalmente dispuesta, con un saldo vivo a 31 de diciembre de 2025, de principal de

intereses, por importe conjunto de 30.546 miles de euros (29.755 miles de euros a cierre del ejercicio

2024). La Sociedad formalizó, en el ejercicio 2024, una nueva línea de crédito CAPEX con VFXIMO

Investimentos Imobiliàrios, S.A., por un importe máximo de 70.000 miles de euros, con vencimiento el

31 de diciembre de 2034, devengando un tipo de interés del 4%. El saldo vivo de esta línea de crédito

a 31 de diciembre de 2025 de principal e intereses ha ascendido a un importe conjunto de 54.581

miles de euros ( 6.820 miles de euros a 31 de diciembre de 2024). La sociedad MPEP Properties

Escritórios Portugal, S.A. mantiene totalmente dispuesta su línea de crédito, con un saldo vivo a 31 de

diciembre de 2025 en concepto de principal e intereses, por un importe conjunto de 7.158 miles de

euros (7.123 miles de euros, a 31 de diciembre de 2024).

– Con fecha 3 de agosto de 2022, la Sociedad adquirió el 100% de las participaciones de la sociedad

Generous Profile Unipessoal Lda. Posteriormente, con fecha 12 de agosto de 2022, Generous Profile

Unipessoal Lda. adquirió el edificio de oficinas Liberdade 195, a través de un préstamo concedido por

la Sociedad de 56.500 miles de euros. El 16 de octubre de 2023 se firmó un nuevo contrato de

préstamo sobre el mismo principal, siendo su nuevo vencimiento el 31 de diciembre de 2029 y

devengando un tipo de interés del 5,15%. En 2023 cambió la denominación social de la filial a MPLIB –

Investimentos Imobiliários, Unipessoal Lda. En el ejercicio 2025, esta  sociedad ha devengado intereses

por importe de 2.910 miles de euros, con un saldo vivo de principal e intereses por un importe

conjunto de 61.116 miles de euros. En el ejercicio 2024, se pagaron intereses por importe de 3.112

miles de euros, con un saldo a vivo a 31 de diciembre de 2024 en concepto de principal e intereses por

un importe conjunto de 58.206 miles de euros.

– En el ejercicio 2025, la Sociedad ha formalizado una línea de crédito de CAPEX con MPLIB –

Investimentos Imobiliários, Unipessoal Lda. , destinada a financiar las obras de rehabilitación del

edificio, por un importe máximo de 40.000 miles de euros, devengando un tipo de interés del 4%. A 31

de diciembre de 2025, registra un principal dispuesto por importe de 8.500 miles de euros y 256 miles

de euros en concepto de intereses devengados y no pagados.

– A 31 de diciembre de 2024, la Sociedad mantenía vigentes tres préstamos por un importe conjunto de

13.056 miles de euros con la asociada Paseo Comercial Carlos III, S.A. (propietaria de un centro

comercial en Madrid). Dicha cantidad incluía el importe conjunto de 2.648 miles de euros, en concepto

de principal e intereses de dos préstamos iniciales que fueron concedidos el 27 de julio de 2020.

Ambos préstamos devengaban un interés de 1,15%, con vencimiento 27 de septiembre de 2017.

Durante el ejercicio 2024, tuvo lugar la amortización de dos de los tres préstamos anteriores,

quedando vigente el formalizado durante el ejercicio 2024, por un principal de 10.000 miles de euros,

con un saldo a 31 de diciembre de 2025 de 10.888 miles de euros (10.407 miles de euros a 31 de

diciembre de 2024), incluyendo los intereses devengados durante el ejercicio, que han ascendido a

481 miles de euros (407 miles de euros durante el ejercicio 2024). Este préstamo devenga un interés

del 4,81%, y tiene vencimiento 21 de diciembre de 2028. Durante el ejercicio 2025, la Sociedad ha

formalizado una nueva línea de crédito con esta asociada, por un importe máximo de 5.000 miles de

euros, devengando un tipo de interés del 3,90€ y vencimiento 24 de noviembre de 2030. A 31 de

diciembre de 2025, El saldo dispuesto e intereses devengados y no pagados asciende a un importe de

2.510 miles de euros.

– En virtud de los contratos entre la Sociedad, propietaria de un centro de datos actualmente en

explotación, y la asociada Edged Spain, S.L., existen una serie de compromisos. Respecto al

compromiso referenciado a la utilidad futura,  la Sociedad mantiene un pasivo con esta participada de

9.165 miles de euros, a 31 de diciembre de 2025.

Créditos y deudas a corto plazo con empresas del Grupo y asociadas

– Asociado a la compra de la sociedad Forum Almada-Gestao de Centro Comercial, Sociedade

Uniperssoal, Lda, indicado anteriormente, la Sociedad se subrogó en un préstamo originario que la

filial mantenía con el anterior accionista por un importe total de 98.410 miles de euros a corto plazo.

38

Dicho préstamo no devenga interés. El principal vivo a cierre de los ejercicios 2025 y 2024 ha

ascendido a 66.249 miles de euros.

– A 31 de diciembre de 2025, la Sociedad mantiene un saldo con Edged Spain, S.L. por importe de 1.875

miles de euros (3.050 miles de euros en 2024), correspondientes a las aportaciones realizadas a su

participada.

– Contrato de crédito entre empresas del Grupo con la sociedad Merlin Logística, S.L.U. de duración un

año, permitiéndose renovaciones posteriores por periodos similares, devengando un tipo de interés

del 4,81% anual. Durante el ejercicio 2025, se ha producido un incremento de principal y capitalización

de intereses por un importe conjunto de 99.640 miles de euros. La amortización parcial de principal

registrada durante el ejercicio ha sido de  13.667 miles de euros, de los cuales 8.635 miles de euros

han tenido lugar a través de compensación de deudas entre la Sociedad y su filial. Los intereses

pagados y devengados durante el ejercicio 2025 han ascendido a 12.924 miles de euros y 15.936 miles

de euros, respectivamente, habiendo registrado retenciones por importe de 572 miles de euros.

Durante el ejercicio 2024, se ha producido una amortización de principal e intereses por un importe

conjunto de 13.790 miles de euros. Asimismo, se ha registrado un incremento de principal de 56.567

miles de euros, de los cuales 21.167 miles de euros tienen origen en la capitalización de intereses y

compensación de deudas entre la Sociedad y su filial (6.420 miles de euros y 14.747, respectivamente).

A cierre del ejercicio 2024, queda saldada la deuda por intereses, manteniendo un saldo vivo de

302.064 miles de euros en concepto del principal.

– Crédito con la sociedad Global Carihuela Patrimonio Comercial, S.L.U., cuyo saldo tenía origen en la

financiación procedente de la combinación de negocios con Metrovacesa realizada en el ejercicio

2016, mediante cuentas corrientes con empresas del Grupo. Dicho préstamo tiene una duración de un

año y vencimiento el 31 de diciembre de 2026, permitiéndose renovaciones posteriores por periodos

similares, devengando un tipo de interés del 4,81% anual.  Durante el ejercicio 2025, se han

amortizado principal e intereses del préstamo por importe de 1.271 miles de euros y 2.637 miles de

euros, respectivamente.  Asimismo, se ha producido un incremento del principal de 1.621 miles de

euros, de los cuales 971 miles de euros tienen origen en la compensación de deudas entre la Sociedad

y su filial. El saldo vivo a cierre del ejercicio 2025 corresponde sólo al principal del préstamo, por

importe de 64.481 miles de euros (64.196 miles de euros, en concepto de principal e intereses a 31 de

diciembre de 2024).

– Contrato de crédito entre empresas del Grupo con la sociedad Varitelia Distribuciones, S.L.U., de

duración un año y vencimiento el 31 de diciembre de 2026, permitiéndose renovaciones posteriores

por periodos similares, devengando un tipo de interés del 4,81% anual. Durante el ejercicio 2025, se

han amortizado principal e intereses del préstamo por importe de 3.223 miles de euros y 8.057 miles

de euros, respectivamente.  Asimismo, se ha producido un incremento del principal de 4.033 miles de

euros, de los cuales 2.172 miles de euros tienen origen en la compensación de deudas entre la

Sociedad y su filial y 860 miles de euros, en la capitalización de intereses. El saldo vivo a cierre del

ejercicio 2025 corresponde sólo al principal del préstamo, por importe de 159.785 miles de euros

(160.516 miles de euros miles de euros, en concepto de principal e intereses a 31 de diciembre de

2024).

– Contrato de crédito entre empresas del Grupo con la sociedad Sevisur Logística, S.A., de duración un

año y vencimiento el  31 de diciembre de 2026, permitiéndose renovaciones posteriores por periodos

símiles, devengando un tipo de interés del 4,81% anual. Durante el ejercicio 2025 se han amortizado

principal e intereses por importe de 5.464 miles de euros y 253 miles de euros, respectivamente,

habiendo registrado un incremento de principal del préstamo por importe de 6.734 miles de euros, de

los cuales 1.123 miles de euros tienen origen en la compensación de deudas entre la Sociedad y su

filial.  El saldo vivo a cierre del ejercicio 2025 corresponde sólo al principal del préstamo, por importe

de 11.381 miles de euros (10.197 miles de euros, en concepto de principal e intereses a 31 de

diciembre de 2024).

– Contrato de crédito con la sociedad Parc Logisctic de la Zona Franca, S.A. Dicho contrato tiene una

duración de un año y vencimiento el 31 de diciembre de 2026, permitiéndose renovaciones

posteriores por periodos símiles, devengando un tipo de interés del 4,81% anual. Durante el ejercicio

2025, se han pagado intereses por importe de 2.562 miles de euros, habiéndose amortizado 9.390

miles de euros en concepto de principal, de los cuales 3.880 miles de euros tienen origen en la

compensación de deudas entre la Sociedad y su filial. Asimismo, durante el ejercicio 2025, ha sido

incrementado el principal del préstamo por importe de 54.915 miles de euros. El saldo vivo a cierre del

39

ejercicio 2025 corresponde sólo al principal del préstamo, por importe de 101.998 miles de euros

(56.824 miles de euros,en concepto de principal e intereses a 31 de diciembre de 2024).

– Contrato de crédito con la sociedad Innovación Colaborativa, S.L.U. Dicho contrato tiene una duración

de un año y vencimiento el 31 de diciembre de 2026, permitiéndose renovaciones posteriores por

periodos símiles, devengando un tipo de interés del 4,81% anual.Durante el ejercicio 2025, se ha

registrado un incremento del principal del préstamo por importe de 4.807 miles de euros, de los

cuales 459 miles de euros corresponden a capitalizaciones de intereses y 47 miles de euros, a la

compensación de deudas entre la Sociedad y su filial. El saldo vivo a cierre del ejercicio 2025

corresponde sólo al principal del préstamo, por importe de 13.728 miles de euros.  Durante el ejercicio

2024 la Sociedad revirtió el deterioro registrado en 2023 por el crédito a corto plazo con la sociedad

Innovación Colaborativa, S.L.U. por importe de 4.093 miles de euros, tras capitalizar 15.000 miles de

euros de principal de préstamo, como mayor participación de la Sociedad en su filial. Adicionalmente a

dicha disminución, se registraron 2.434 miles de euros de amortización de principal, con origen en la

compensación de deudas entre la Sociedad y su filial. La Sociedad, asimismo,amplió el préstamo en un

importe de 18.288 miles de euros adicionales, de los cuales 488 miles de euros tenían origen en la

capitalización de intereses. A cierre del ejercicio 2024 quedaba un saldo vivo en concepto de principal

más intereses devengados y no pagados, de 8.922 miles de euros.

– Contrato de crédito entre empresas del Grupo con la sociedad Merlin Retail, S.L.U., con vencimiento

31 de diciembre de 2026, permitiéndose renovaciones posteriores por periodos similares, devengando

un tipo de interés del 4,81% anual.  Durante el ejercicio 2025, se han amortizado principal e intereses,

por importe de 14.152 miles de euros y 1.110 miles de euros, respectivamente. Durante el ejercicio

2025, ha sido incrementado el principal del préstamo por importe de 26.170 miles de euros, de los

cuales 4.356 miles de euros tienen origen en la compensación de deudas entre la Sociedad y su filial y

314 miles de euros, en capitalizaciones de intereses. El saldo vivo a cierre del ejercicio 2025

corresponde sólo al principal del préstamo, por importe de 38.415 miles de euros  (26.574 miles de

euros, en concepto de principal e intereses a, 31 de diciembre de 2024).

– A cierre del ejercicio 2023, la Sociedad mantenía con las sociedades  Slack Taiwind Systems, S.L.U. y

Slow Rise Spain, S.L.U. (participadas en un 100% por la Sociedad), dos créditos a corto plazo por

importes de 140 miles de euros y 434 miles de euros, respectivamente, después de haber

incrementado, durante el ejercicio 2023, el coste de su participación en ambas filiales por importe de

1.011 miles de euros y 7.721 miles de euros, respectivamente. Con fecha 27 de mayo de 2024, tuvo

lugar la fusión por absorción de ambas sociedades, por parte de Merlin Oficinas, S.L.U., habiendo

traspasado la deuda que mantenían ambas filiales con la Sociedad, como mayor principal del préstamo

de Merlin Oficinas, S.L.U., por un importe conjunto de 574 miles de euros. La filial absorbente, por su

parte, incrementó el principal del préstamo que mantenía con la Sociedad, a través de sucesivas

disposiciones y de la compensación de deudas de la Sociedad con Merlin Oficinas, S.L.U. y con las

filiales fusionadas, por un importe conjunto de 51.292 miles de euros. Durante el ejercicio 2024,

Merlin Oficinas, S.L.U.  canceló la totalidad del préstamo que mantenía con la Sociedad, tras abonar

54.096 miles de euros en concepto de principal e intereses acumulados hasta la fecha.

– Con fecha 7 de noviembre de 2023, la Sociedad adquirió el 100% de las acciones representativas del

capital social de la sociedad Merlin Edged, S.L.U. Durante el ejercicio 2024, tuvo lugar la formalización

de un crédito entre la Sociedad y su filial, por un importe de 14.075 euros de principal, con

vencimiento 31 de diciembre de 2026, permitiéndose renovaciones posteriores por periodos similares,

devengando un tipo de interés del 4,81% anual.  Durante el ejercicio 2025, el principal se ha visto

incrementado en un importe de 82.733 miles de euros, de los cuales 1.833 miles de euros tienen

origen en la capitalización de intereses. Por otro lado, el 1 de octubre de 2025, ha tenido lugar la

capitalización de principal por importe de 30.000 miles de euros (véase Nota 9), así como la

amortización de 8.428 miles de euros, a través de compensación de deudas entre la Sociedad y su

filial. El saldo a 31 de diciembre de 2025 corresponde íntegro al principal del préstamo, por un importe

de 58.379 miles de euros.

– Contrato de crédito con la sociedad Exhibitions Company, S.A.U..  Dicho contrato tiene una duración

de un año y vencimiento el 31 de diciembre de 2026, permitiéndose renovaciones posteriores por

periodos símiles, devengando un tipo de interés del 4,81% anual.Durante el ejercicio 2025, se ha

registrado un incremento del principal del préstamo por importe de 834 miles de euros, de los cuales

34 miles de euros corresponden a capitalizaciones de intereses. Asimismo, se ha amortizado principal,

mediante compensación de deudas de la Sociedad con su filial, por importe de 127 miles de euros.

Durante el ejercicio 2025, se han abonado intereses por importe de 11 miles de euros. La totalidad del

40

saldo vivo a cierre del ejercicio 2025 corresponde al principal del préstamo, por importe de 1.263

miles de euros.

– Contrato de crédito con la sociedad Desarrollo Urbano de Patraix, SA.  Dicho contrato tiene una

duración de un año y vencimiento el 31 de diciembre de 2026, permitiéndose renovaciones

posteriores por periodos símiles, devengando un tipo de interés del 4,81% anual.Durante el ejercicio

2025, se han devengado intereses por importe de 372 miles de euros. Asimismo, se ha incrementado

el principal del préstamo por importe de 362 miles de euros, de los cuales 302 han tenido origen en la

capitalización de intereses. El saldo a 3 de diciembre de 2025 es de 8.048 miles de euros y

corresponde íntegramente al principal del préstamo.

– Contrato de deuda con la sociedad Sadorma, S.A., cuyo saldo tenía origen en la financiación

procedente de la combinación de negocios con Metrovacesa, realizada en el ejercicio 2016, mediante

cuentas corrientes con empresas del Grupo. Dicho préstamo tiene una duración de un año y

vencimiento el 31 de diciembre de 2025, permitiéndose renovaciones posteriores por periodos

similares, devengando un tipo de interés del 4,81% anual. El saldo vivo a cierre del ejercicio 2025 de

principal más intereses devengados y no pagados asciende a 27.372 miles de euros.

A 31 de diciembre 2025, la Sociedad no mantiene deterioros registrados sobre los créditos otorgados a las

empresas del Grupo y asociadas a excepción del mantenido con The Exhibitions Company S.A., habiendo

registrado una dotación, durante el ejercicio 2025, de 708.502,44 miles de euros (véase nota 9).

7.3  Créditos a terceros (corriente y no corriente)

En el epígrafe “Créditos a terceros” del activo no corriente, se encuentra registrado el préstamo concedido a

Desarrollos Urbanísticos Udra, S.A.U. por importe de 86.397 miles de euros, que devenga un interés de

mercado. En el ejercicio 2020 tuvo lugar la primera capitalización de intereses, por importe de 1.423 miles de

euros. A 31 de diciembre 2025, debido a la capitalización anual de intereses, el principal pendiente de pago

asciende a 95.277 miles de euros (93.737 miles de euros a cierre de 2024). El importe pendiente de pago 

concepto de intereses asciende a 328 y 323 miles de euros a 31 de diciembre de 2025 y 2024, respectivamente.

Con relación al citado crédito, la Sociedad dispone de garantías por parte del acreedor asociadas al 10% de

participaciones que esta mantiene en la sociedad Crea Madrid Nuevo Norte, S.A.

Adicionalmente, dentro de este epígrafe se encuentran registradas linealizaciones de rentas, gastos de

comercialización y gastos de implantación de inquilinos por importe de 40.618 miles de euros (28.981 miles de

euros a cierre de 2024).

7.4  Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar

Al 31 de diciembre de 2025 el epígrafe “Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar” incluye los siguientes

conceptos:

	Miles de Euros
	31/12/2025	31/12/2024
Activo corriente:
Clientes y efectos comerciales a cobrar	22.254	18.327
Empresas del Grupo y asociadas	6.290	14.100
Deudores varios	205	491
Personal	184	184
Otros créditos con las Administraciones Públicas (Nota 14)	24.578	9.599
	53.511	42.701

La cuenta “Clientes y efectos comerciales a cobrar” del balance al 31 de diciembre de 2025 adjunto, incluye,

fundamentalmente, los saldos a cobrar por el alquiler de las inversiones inmobiliarias. Con carácter general,

estas cuentas a cobrar no devengan tipo de interés alguno y sus condiciones de cobro varían entre el contado y

30 días, siendo el periodo medio de cobro aproximado de 5 días (5 días en 2024).

41

La Sociedad analiza de forma periódica el riesgo de insolvencia de sus cuentas por cobrar actualizando la

provisión por deterioro correspondiente, los Administradores de la Sociedad consideran que el importe de las

cuentas de deudores comerciales y otras cuentas a cobrar se aproxima a su valor razonable.

El movimiento de la provisión por deterioro e incobrabilidad en el ejercicio 2025 ha sido el siguiente:

	Miles de Euros
	2025	2024
Saldo inicial	(6.083)	(7.088)
Dotaciones	(202)	(188)
Reversiones/aplicaciones	428	1.193
Otros	-	-
Saldo final	(5.857)	(6.083)

En el ejercicio 2025, las pérdidas por créditos incobrables han ascendido a 434 miles de euros (423 miles de

euros en el ejercicio 2024).

La antigüedad de las cuentas por cobrar deterioradas es, en su mayor parte, superior a 6 meses.

8.    Efectivo y otros activos líquidos equivalentes

El epígrafe “Efectivo y otros activos líquidos equivalentes” incluye la tesorería de la Sociedad y depósitos

bancarios a corto plazo con un vencimiento inicial de tres meses o un plazo inferior. El importe en libros de

estos activos se aproxima a su valor razonable. El saldo de este epígrafe del balance de situación adjunto se

compone, principalmente, de las cuentas corrientes en euros mantenidas por la Sociedad en diversas entidades

financieras, que devengan un tipo de interés de mercado, por importe de 1.063.235 miles de euros (1.393.594

miles de euros en 2024).

A 31 de diciembre de 2025, existen saldos pignorados por importe de 4.915 miles de euros.

Los ingresos devengados por estos conceptos durante el ejercicio 2025 ascienden a 28.472 miles de euros y se

encuentran registrados en el epígrafe “Otros ingresos financieros” de la cuenta de pérdidas y ganancias adjunta

(34.723 miles de euros en 2024).

9.    Inversiones en empresas del grupo y asociadas a largo plazo

La composición y el movimiento del saldo del epígrafe “Instrumentos de patrimonio” al cierre de los ejercicios

2025 y 2024 es el siguiente:

Ejercicio 2025

42

Sociedad	Miles de euros
	Saldo al 31-12-2024	Adiciones	Retiros por fusión	Adiciones por fusión	(Deterioro)/ Reversión	Retiros	Saldo al 31-12-2025
Empresas del Grupo:
Merlin Retail, S.L.U.	390.432	-	-	-	-	-	390.432
Merlin Oficinas, S.L.U.	833.226	-	-	-	-	-	833.226
Merlin Logística, S.L.U.	353.842	-	-	-	-	-	353.842
Sevisur Logistica, S.A.	37.629	-	-	-	-	-	37.629
Parc Logistic de la Zona Franca, S.A.	118.310	-	-	-	-	-	118.310
Solstice Sage Finance, S.L.U.	-	3	-	-	(1)	-	2
Evergreen Eclipse Capital, S.L.U.	-	3	-	-	(1)	-	2
Innovación Colaborativa, S.L.U.	5.147	-	-	-	(4.516)	-	631
Exhibitions Company, S.A.U.	-	-	-	-	-	-	-
Gescentesta, S.L.U.	3	-	-	-	-	-	3
Metroparque	-	-	-	-	-	-	-
La Vital Centro Comercial y de Ocio, S.L.U.	56.788	-	-	-	-	-	56.788
Desarrollo Urbano de Patraix, S.A.U.	24.279	-	-	-	(373)	-	23.906
Sadorma 2003, S.L.U.	24.150	-	-	-	1.335	-	25.485
Varitelia Distribuciones, S.L.U	31.211	-	-	-	7.763	-	38.974
Global Carihuela Patrimonio Comercial, S.L.U	6.251	-	-	-	1.506	-	7.757
MPCVI - Compra e Venda Imobiliária, S.A.	6.418	-	-	-	-	-	6.418
MPEP - Properties Escritórios Portugal, S.A.	1.085	-	-	-	-	-	1.085
MP Monumental, S.A.	41.570	-	-	-	-	-	41.570
MP Torre A, S.A.	21.601	600	-	-	-	-	22.201
VFXIMO Investimentos Imobiliàrios, S.A.	50.382	-	-	-	-	-	50.382
Promosete, Invest Inmobiliaria	10.386	-	-	-	-	-	10.386
Praça do Marqués - Serviços Auxiliares, S.A.	56.359	-	-	-	-	-	56.359
Torre Dos Oceanus Investimentos Inmobiliarios,S.A.	15.912	-	-	-	-	-	15.912
Forum Almada – Gestão Centro Comercial Sociedade Unipessoal, Lda.	89.453	-	-	-	-	-	89.453
Torre Arts - Investimentos Imobiliarios, S.A.	80.281	-	-	-	-	-	80.281
Torre Fernao Magalhaes - Investimentos Imobiliarios, S.A.	13.055	-	-	-	-	-	13.055
Milos Asset Development, S.A.	954	-	-	-	(309)	-	645
MPLIB – Investimentos Imobiliários, Unipessoal Lda.	56.808	7.500	-	-	(930)	-	63.378
Merlin Edged, S.L.U	3	30.000	-	-	(2.240)	-	27.763
Global Murex Iberia, S.L.U.	-	-	-	-	-	-	-
Empresas Asociadas:
Moregal Hotels, S.L.	1.582	9.250	-	-	3	-	10.835
Provitae Centros Asistenciales, S.L.	2.255	-	-	-	(55)	-	2.200
Paseo Comercial Carlos III, S.A.	25.668	-	-	-	-	-	25.668
Centro Intermodal de Logística, S.A.	95.688	-	-	-	-	-	95.688
Parking del Palau, S.A.II., S.L.U.	938	-	-	-	95	-	1.033
Crea Madrid Nuevo Norte, S.A.	214.616	9.540	-	-	(1.191)	-	222.965
G36, Development, S.A.	2	-	-	-	-	-	2
Edged Spain, S.L.	1	-	-	-	-	-	1
Silicius Real Estate SOCIMI, S.A.	88.572	-	-	-	-	(88.572)	-
HCG Levante, S.L	1.070	60	-	-	(11)	-	1.119
Total	2.755.927	56.956	-	-	1.075	(88.572)	2.725.386

Ejercicio 2024

43

Sociedad	Miles de euros
	Saldo al 31-12-23	Adiciones	Retiros por escisión	Adiciones por escisión	(Deterioro)/ Reversión	Otros	Saldo al 31-12-24
Empresas del Grupo:
Merlin Retail, S.L.U.	390.432	-	-	-	-	-	390.432
Merlin Oficinas, S.L.U.	824.488	-	-	8.738	-	-	833.226
Merlin Logística, S.L.U.	353.842	-	-	-	-	-	353.842
Sevisur Logistica, S.A.	37.629	-	-	-	-	-	37.629
Parc Logistic de la Zona Franca, S.A.	118.310	-	-	-	-	-	118.310
Slack Tailwind Systems, S.L.U.	940	-	(1.014)	-	74	-	-
Slow Rise Spain, S.L.U.	7.724	-	(7.724)	-	-	-	-
Innovación Colaborativa, S.L.U.	-	15.000	-	-	(9.853)	-	5.147
Exhibitions Company, S.A.U.	1.066	-	-	-	(1.066)	-	-
Gescentesta, S.L.U.	3	-	-	-	-	-	3
Metroparque	-	-	-	-	-	-	-
La Vital Centro Comercial y de Ocio, S.L.U.	56.788	-	-	-	-	-	56.788
Desarrollo Urbano de Patraix, S.A.U.	24.636	-	-	-	(357)	-	24.279
Sadorma 2003, S.L.U.	20.696	-	-	-	3.454	-	24.150
Varitelia Distribuciones, S.L.U	1.947	30.000	-	-	(736)	-	31.211
Global Carihuela Patrimonio Comercial, S.L.U	20.580	-	-	-	(14.329)	-	6.251
MPCVI - Compra e Venda Imobiliária, S.A.	6.418	-	-	-	-	-	6.418
MPEP - Properties Escritórios Portugal, S.A.	1.085	-	-	-	-	-	1.085
MP Monumental, S.A.	41.570	-	-	-	-	-	41.570
MP Torre A, S.A.	20.101	1.500	-	-	-	-	21.601
VFXIMO Investimentos Imobiliàrios, S.A.	30.182	20.200	-	-	-	-	50.382
Promosete, Invest Inmobiliaria	10.386	-	-	-	-	-	10.386
Praça do Marqués - Serviços Auxiliares, S.A.	56.359	-	-	-	-	-	56.359
Torre Dos Oceanus Investimentos Inmobiliarios,S.A.	15.912	-	-	-	-	-	15.912
Forum Almada – Gestão Centro Comercial Sociedade Unipessoal, Lda.	89.454	-	-	-	-	-	89.454
Torre Arts - Investimentos Imobiliarios, S.A.	80.281	-	-	-	-	-	80.281
Torre Fernao Magalhaes - Investimentos Imobiliarios, S.A.	26.055	-	-	-	-	(13.000)	13.055
Milos Asset Development, S.A.	-	1.600	-	-	(646)	-	954
MPLIB – Investimentos Imobiliários, Unipessoal Lda.	52.690	-	-	-	4.118	-	56.808
Merlin Edged, S.L.U	3	-	-	-	-	-	3
Empresas Asociadas:
Moregal Hotels, S.L.	1.583	-	-	-	(1)	-	1.582
Provitae Centros Asistenciales, S.L.	2.320	-	-	-	(64)	-	2.256
Paseo Comercial Carlos III, S.A.	25.668	-	-	-	-	-	25.668
Centro Intermodal de Logística, S.A.	95.688	-	-	-	-	-	95.688
Parking del Palau, S.A.II., S.L.U.	872	-	-	-	66	-	938
Crea Madrid Nuevo Norte, S.A.	175.269	40.002	-	-	(658)	-	214.613
G36, Development, S.A.	2	-	-	-	-	-	2
Edged Spain, S.L.	1	-	-	-	-	-	1
Silicius Real Estate, S.L.	88.572	-	-	-	-	-	88.572
HCG Levante, S.L	-	1.070	-	-	-	-	1.070
Total	2.679.552	112.036	(8.738)	8.738	(19.998)	(15.664)	2.755.926

En cumplimiento del artículo 155 de la Ley de Sociedades de Capital, la Sociedad ha comunicado las

participaciones que exceden del 10% en las sociedades descritas en el cuadro anterior.

Las operaciones más significativas ocurridas durante el ejercicio 2025 se describen a continuación:

– Con fecha 16 de septiembre de 2025, el Grupo adquirió el 100% de las participaciones representativas

del capital social de las sociedades Evergreen Eclipse Capital, S.L.U. y Solstice Sage Finance, S.L.U. por 3

miles de euros cada una. Durante el ejercicio 2025, ambas sociedades registran un deterioro, por 

44

importe de 1 miles de euros cada una. A cierre del ejercicio 2025, ambas sociedades se encuentran

inactivas.

– Con fecha 21 de marzo de 2025, el Grupo ha incrementado su porcentaje de participación, desde el

7,32% al 35,04%, en la Sociedad Moregal Hotels, S.L., mediante la suscripción de una ampliación de

capital dineraria por importe de 9.250 miles de euros. Asimismo, se ha registrado reversión del

deterioro de la participación por importe de 3 miles de euros.

– Durante el ejercicio 2025, se ha producido un incremento del coste de la participación de la Sociedad

en la filial MP Torre A, S.A. por importe de 600 miles de euros, mediante aportaciones de socios al

patrimonio de la misma.

– Durante el ejercicio 2025, se ha producido un incremento del coste de la participación de la Sociedad

en la filial MPLIB – Investimentos Imobiliários, Unipessoal Lda. por importe de 7.500 miles de euros,

mediante aportaciones de socios al patrimonio de la misma. Asimismo, se ha registrado un deterioro

por importe de 930 miles de euros.

– Con fecha 1 de octubre de 2025, la Sociedad ha incrementado el coste de su participación en la filial

Merlin Edged, S.L.U., mediante la capitalización parcial del préstamo que mantenía con la misma, por

importe de 30.000 miles de euros. Durante el ejercicio 2025, la Sociedad ha registrado una dotación de

deterioro de valor de dicha participación por importe de 2.240 miles de euros.

– Durante el ejercicio 2025, ha tenido lugar la suscripción de la ampliación de capital realizada por Crea

Madrid Nuevo Norte, S.A., lo que ha supuesto para la Sociedad un incremento en el valor de su

participación por importe de de 9.542 miles de euros. Dicha participación ha registrado un deterioro

de valor en el ejercicio 2025 por importe de 1.191 miles de euros.

– Con fecha 18 de noviembre de 2025, La Junta General Extraordinaria de Accionistas de Silicius Real

Estate SOCIMI, S.A. ha aprobado una reducción de capital mediante la amortización de la totalidad de

las acciones de la sociedad, propiedad de Merlin Properties SOCIMI, S.A., con devolución a dicho

accionista de aportaciones en especie, consistentes en un edificio de uso residencial en Madrid y un

hotel en Menorca. Dicho acuerdo ha sido elevado a público el 22 de diciembre de 2025.

Las operaciones más significativas ocurridas durante el ejercicio 2024 se describen a continuación:

– Durante el ejercicio 2024,  la Sociedad incrementó el coste de su participación en la filial Innovación

Colaborativa, S.L.U., mediante la capitalización parcial del préstamo concedido a la misma, por

importe de 15.000 miles de euros (véase Nota 7).

– Durante el ejercicio 2024,  la Sociedad incrementó el coste de su participación en la filial Varitelia

Distribuciones, S.L.U., mediante la capitalización parcial del préstamo concedido a la misma, por

importe de 30.000 miles de euros (véase Nota 7).

– Durante el ejercicio 2024,  la Sociedad incrementó el coste de su participación en la filial Milos Asset

Development, S.A., mediante la capitalización parcial del préstamo concedido a la misma, por importe

de 1.600 miles de euros.

– Con fecha 27 de mayo de 2024, se ha producido la fusión por absorción de las sociedades Slack

Tailwind Systems, S.L.U. y Slow Rise Spain, S.L.U., por parte de Merlin Oficinas, S.L.U. (todas ellas

participadas en un 100% por la Sociedad (véase Nota 7).

– Con fecha 27 de noviembre de 2024, la Junta General de Global Murex Iberia, S.L. ha acordado la

disolución y liquidación de la misma, participada por la Sociedad en un 100% (véase Nota 7). 

– Con fecha 17 de diciembre de 2024, la Sociedad ha adquirido el 5,84% de las participaciones

representativas del capital social de la sociedad HCG Levante S.L. por importe de 1.070 miles de euros.

Esta sociedad es propietaria de un suelo de uso terciario en la ciudad de Valencia.

45

– Durante el ejercicio 2024, la participada Crea Marid Nuevo Norte ha registrado una adición de 40.002

miles de euros, correspondiente a la ampliación de capital suscrita por la Sociedad.

– Durante el ejercicio 2024, se ha producido un incremento del coste de la participación de la Sociedad

en la filial VFXIMO Investimentos Imobiliàrios, S.A. por importe de 20.200 miles de euros, mediante

aportaciones de socios al patrimonio de la misma.

– Durante el ejercicio 2024, se produce un reparto de prima de emisión por parte de la filial Torre

Fernao Magalhaes - Investimentos Imobiliarios, S.A., por un importe de 13.000 miles de euros,

reduciendo el coste de la participación de la Sociedad.

A 31 de diciembre de 2024, la Sociedad mantenía una participación en Silicius Real Estate SOCIMI, S,A,

equivalente al 17,91% del capital social. Como parte de los términos y condiciones acordados con Silicius Real

Estate SOCIMI, S,A en el momento de la entrada en el capital de la sociedad, se incluyeron determinadas

condiciones en relación con las acciones recibidas:

En el quinto aniversario de la aportación de activo, establecida en mayo de 2025:

• Silicius Real Estate SOCIMI, S.A. tenía la opción de proceder a la compra de las acciones a un precio por acción

equivalente al valor neto de activos (NAV) por acción disponible a la citada fecha incrementado en un 30%.

• Si Silicius Real Estate SOCIMI, S.A. no ejercía la opción de compra, Merlin tenía derecho a solicitar la

amortización de la participación mediante devolución en especie de determinados activos preseleccionados.

• Si el Consejo de Silicius Real Estate SOCIMI, S.A. no hubiera estado conforme con la selección de activos

realizada por la Sociedad, habría estado obligado a comprar o amortizar en efectivo a la misma las acciones

Líquidas B al precio de emisión (incluyendo nominal y prima) al que fueron emitidas.

La citada opción fue valorada por Merlin de forma periódica y fue presentada como derivado de pasivo, en caso

de que pudiera suponer un ajuste negativo sobre el valor recuperable de la citada participación (Véase Nota

12).

Los Administradores evalúan anualmente la existencia de indicios de deterioro sobre las participaciones

anteriores habiendo concluido que no existen al 31 de diciembre de 2025 deterioros adicionales a los

registrados.

Para determinar la existencia de deterioro de valor de las participaciones en empresas del Grupo y asociadas,

se ha considerado como mejor evidencia del importe recuperable la parte proporcional del patrimonio neto de

las sociedades participadas, corregido por las plusvalías tácitas y fondos de comercio existentes a la fecha de

valoración, que han sido identificados principalmente en base a las valoraciones realizadas por terceros sobre

los activos indicados. Durante el ejercicio 2025, se ha identificado deterioro por un importe total de 9.399 miles

de euros, relacionado, principalmente, con las participaciones mantenidas en Innovación Colaborativa, S.L.U.,

Merlin Edged, S.L.U y Crea Madrid Nuevo Norte, S.A..  Del mismo modo, se ha revertido deterioro por importe

de 10.702 miles de euros, relacionado principalmente con las participaciones mantenidas en Varitelia

Distribuciones, S.L.U, Global Carihuela Patrimonio Comercial, S.L.U y  Sadorma 2003, S.L.U.

La información más significativa relacionada con las inversiones en empresas del Grupo y asociadas al cierre del

ejercicio 2025 y 2024 se encuentra en el Anexo I.

10.    Patrimonio neto y fondos propios

10.1 Capital social y prima de emisión

La composición y el movimiento del patrimonio neto se presentan en el estado de cambios en el patrimonio

neto.

Capital social

46

Al 31 de diciembre de 2025 el capital social de Merlin Properties SOCIMI, S.A asciende a 563.725 miles de euros

y está representado por 563.724.899 acciones ordinarias, de 1 euro de valor nominal cada una de ellas, todas

de la misma clase, totalmente suscritas y desembolsadas, otorgando a sus titulares los mismos derechos.

Con fecha 23 de julio de 2024, el Consejo de Administración de la Sociedad aprobó llevar a cabo un aumento de

capital mediante la emisión de hasta 93.954.149 nuevas acciones ordinarias, representativas de

aproximadamente el 20% del capital social, pertenecientes a la misma clase y serie que las acciones en

circulación existentes a esa fecha. El aumento de capital sería realizado mediante aportaciones dinerarias y con

exclusión del derecho de preferencia y se llevaría a cabo por medio de un proceso de colocación privada

acelerada dirigido exclusivamente a inversores cualificados.

Con fecha 24 de julio de 2024, se finalizó el proceso de colocación descrito anteriormente en los siguientes

términos:

◦ Emisión de 93.954.149 acciones de 1 euro de valor nominal cada una de ellas pertenecientes a la

misma clase y serie que las acciones existentes en circulación.

◦ Importe efectivo del aumento de capital: 920.750.660 euros.

◦ Precio de emisión: 9,80 euros por acción, de los cuales 1,00 euros correspondieron al importe nominal

y 8,80 euros a la prima de emisión.

Dichas acciones nuevas quedaron admitidas a negociación en las Bolsas de valores de Madrid, Barcelona,

Bilbao y Valencia el 25 de julio de 2024 y en la Bolsa de Lisboa el 29 de julio de 2024.

La totalidad de las acciones de la Sociedad están admitidas a contratación pública y cotización oficial en las

Bolsas de Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia y Lisboa. La cotización de las acciones de la Sociedad al 31 de

diciembre de 2025 y la cotización media del último trimestre ha ascendido a 12,43 y 12,90 euros por acción,

respectivamente.

A 31 de diciembre de 2025, según información extraída de la CNMV, en relación con lo contemplado en el Real

Decreto 1362/2007, de 19 de octubre y la Circular 2/2007, de 19 de diciembre, los accionistas titulares de

participaciones significativas en el capital social de Merlin Properties SOCIMI, S.A. tanto directas como

indirectas, superiores al 3% del capital social, son los siguientes conforme a la información pública:

	Acciones			% del Capital
	Directas	Indirectas	Total
Banco Santander, S.A.	113.034.631	26.072.122	139.106.753	24,68 %
Nortia Capital Investment Holding, S.L.	46.045.299	-	46.045.299	8,17 %
BlackRock, INC	-	26.111.737	26.111.737	4,63 %

La información del Banco Santander, S.A. ha sido proporcionada por el propio accionista y la relativa a Nortia

Capital Investment Holding S.L. se ha obtenido del Libro Registro de Accionistas de la Sociedad a la fecha de

cierre del ejercicio 2025.

Prima de emisión

El texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, permite expresamente la utilización del saldo de la prima

de emisión para ampliar capital y no establece restricción específica alguna en cuanto a la disponibilidad de

dicho saldo.

Esta reserva es de libre disposición siempre y cuando, como consecuencia de su distribución, no se sitúen los

fondos propios de la Sociedad por debajo de la cifra del capital social.

47

Con ocasión de la ampliación de capital detallada en el punto anterior, el importe de la prima de emisión se

incrementó en 826.796  miles de euros.

Con fecha 30 de abril de 2025, la Junta General de Accionistas ha aprobado la distribución de un dividendo con

cargo a prima de emisión por importe de 113.065 miles de euros.

10.2 Reservas

Reserva legal

La reserva legal se dotará de conformidad con el artículo 274 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de

Capital, que establece que, en todo caso, una cifra igual al 10 por 100 del beneficio del ejercicio se destinará a

ésta hasta que alcance, al menos, el 20 por 100 del capital social.

No puede ser distribuida y si es usada para compensar pérdidas, en el caso de que no existan otras reservas

disponibles suficientes para tal fin, debe ser repuesta con beneficios futuros.

Al 31 de diciembre de 2025, la Sociedad no tiene dotada esta reserva con el límite mínimo que establece el

Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

De acuerdo con la Ley 11/2009 de 26 de octubre, por la que se regulan las sociedades anónimas cotizadas de

inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI), la reserva legal de las sociedades que hayan optado por la

aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta ley no podrá exceder del 20 por ciento del capital

social. Los estatutos de estas sociedades no podrán establecer ninguna otra reserva de carácter indisponible

distinta de la anterior.

Reservas de fusión

Las fusiones llevadas a cabo en 2017 generaron reservas positivas de fusión de 1.629 miles de euros. Como

consecuencia de la fusión por absorción de Testa Inmuebles en Renta SOCIMI, S.A. durante el ejercicio 2016

con la Sociedad, dicha operación generó unas reservas negativas de fusión por importe de 308.131 miles de

euros.

Otras reservas

Durante el ejercicio 2025, el movimiento producido en "Otras reservas" se ha debido principalmente a la

dotación de la provisión del Plan de Incentivos 2025-2027 (véase Nota 4).

El epígrafe "Otras reservas" incluye el importe del beneficio no distribuido derivado de la transmisión de

inmuebles y acciones o participaciones a las que se refiere el apartado 1 del artículo 2, de la Ley 11/2009, de 26

de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario,

realizadas una vez transcurridos los plazos a que se refiere el apartado 3 del artículo 3 de dicha Ley. Dicho

importe corresponde a los beneficios no distribuidos procedentes de la desinversión de la sociedad participada

Tree Inversiones Inmobiliarias SOCIMI, S.A. en el ejercicio 2022 y que debía reinvertirse en otros inmuebles o

participaciones afectos al cumplimiento del objeto social principal de la Sociedad , en el plazo de los tres años

posteriores a la fecha de transmisión. A cierre del ejercicio 2025, dicho compromiso de reinversión se ha

cumplido en su totalidad. En relación con esta cuestión, la Sociedad ha obtenido una consulta tributaria

vinculante que confirma los criterios aplicados.

10.3 Acciones propias

Al 31 de diciembre de 2025, la Sociedad mantiene acciones propias por un importe de 10.033 miles de euros.

El movimiento habido durante el ejercicio 2025 ha sido el siguiente:

48

	Número de Acciones	Miles de Euros
Saldo al 1 de enero de 2024	1.399.124	15.410
Adiciones	29.471	59
Retiros	(113.950)	(1.019)
Saldo al 31 de diciembre de 2024	1.314.645	14.450
Adiciones	14.052	171
Retiros	(417.456)	(4.588)
Saldo al 31 de diciembre de 2025	911.241	10.033

En la Junta General de Accionistas celebrada el 30 de abril de 2025, se revocó la autorización otorgada por la

Junta General del 27 de abril de 2023 en la parte no utilizada, autorizando a continuación la adquisición de

acciones de la propia Sociedad  o por sociedades del Grupo, al amparo de los artículos 146 y concordantes de la

Ley de Sociedades de Capital, cumpliendo los requisitos y limitaciones establecidos en la legislación vigente,

durante el plazo de 5 años.

Los retiros de 417.456 acciones propias (coste medio de 10,99 euros por acción) corresponden principalmente

a la entrega de acciones dentro del denominado Plan de Incentivos 2022-2024 (véase Nota 20) por importe de

3.198 miles de euros y a la entrega a empleados dentro del plan de retribución flexible por importe de 1.223

miles de euros así como a las ventas realizadas por el contrato de liquidez que el Grupo mantiene para los

valores cotizados en la Bolsa de Lisboa. Dicho contrato de liquidez ha realizado durante el ejercicio 2025 unas

ventas netas de 1.213 acciones.

Al 31 de diciembre de 2025 la Sociedad mantiene acciones propias representativas del 0,162% de su capital

social.

10.4 Ajustes en patrimonio por valoración

Este epígrafe del estado de situación financiera recoge el importe de las variaciones de valor de los derivados

financieros designados como instrumentos de cobertura de flujo de efectivo, así como el correspondiente a los

activos financieros con cambios en pérdidas y ganancias. El movimiento del saldo de este epígrafe durante el

ejercicio 2025 se presenta a continuación

	Miles de euros
Saldo al 31 de diciembre de 2023	(9.475)
Cambios en el valor razonable de las coberturas en el ejercicio 2023	(8.574)
Saldo al 31 de diciembre de 2024	(18.049)
Cambios en el valor razonable de las coberturas en el ejercicio 2024	10.443
Saldo al 31 de diciembre de 2025	(7.606)

El saldo a cierre del ejercicio 2025 corresponde a la valoración de las coberturas de tipo de interés que 

suscribió la Sociedad en los ejercicios 2022 a 2025, para cubrir la financiación sindicada e hipotecaria

contratada a tipo de interés variable del periodo diciembre de 2022 a marzo de 2034 (Véase Nota 11).

11.    Pasivos financieros corrientes y no corrientes

Al 31 de diciembre de 2025 y 2024 el detalle de pasivos corrientes y no corrientes es el siguiente (en miles de

euros):

49

	Miles de euros
	2025	2024
No corriente:
Valorados a coste amortizado
Préstamo sindicado	665.000	665.000
Gastos de formalización del préstamo sindicado	(2.079)	(2.983)
Total préstamo sindicado	662.921	662.017
Préstamos hipotecarios	498.313	499.063
Préstamo no hipotecario	277.768	145.581
Gastos de formalización	(6.363)	(6.064)
Total otros préstamos	769.718	638.580
Obligaciones y bonos	2.550.000	2.800.000
Gastos de emisión de las obligaciones	(17.691)	(18.955)
Total obligaciones y bonos	2.532.309	2.781.045
Total coste amortizado	3.964.948	4.081.642
Valorados a valor razonable
Instrumentos financieros derivados de tipo de interés	7.606	18.049
Total a valor razonable	7.606	18.049
Total no corriente	3.972.554	4.099.691
Corriente:
Valorados a coste amortizado
Préstamo sindicado	595	900
Obligaciones y bonos	821.631	621.654
Préstamo no hipotecario	426	298
Préstamos hipotecarios	2.201	2.462
Línea de crédito revolving	517	511
Gastos de formalización	(973)	(293)
Total coste amortizado	824.397	625.532
Valorados a valor razonable
Instrumentos financieros derivados de tipo de interés	325	(258)
Total a valor razonable	325	(258)
Total corriente	824.722	625.274

Para los pasivos financieros valorados a coste amortizado, no existe diferencia significativa entre su valor

contable y su valor razonable.

La Sociedad no cuenta con contratos de confirming a 31 de diciembre de 2025.

El detalle del rating de la Sociedad es el siguiente:

Agencia	Rating	Perspectiva	Última revisión	Anterior
Standard & Poor´s	BBB+	Estable	09/07/2025	BBB Positiva
Moody´s	Baa1	Estable	25/09/2025	Baa2 Positiva

El detalle de préstamos al 31 de diciembre de 2025 y 2024 es el siguiente (en miles de euros):

50

31 de diciembre de 2025

	Préstamo inicial / Límite	Gastos formalización de deudas	Largo plazo	Corto plazo	Intereses a corto plazo
Préstamo sindicado	665.000	(2.079)	665.000	-	595
Líneas de crédito revolving	740.000	(3.287)	-	-	517
Préstamo no hipotecario	202.904	(766)	277.769	-	426
Préstamos hipotecarios	500.000	(2.310)	498.313	750	1.451
Total	2.107.904	(8.442)	1.441.082	750	2.989

31 de diciembre de 2024

	Préstamo inicial / Límite	Gastos formalización de deudas	Largo plazo	Corto plazo	Intereses a corto plazo
Préstamo sindicado	665.000	(2.983)	665.000	-	900
Líneas de crédito revolving	740.000	(3.181)	-	-	510
Préstamo no hipotecario	202.904	(226)	145.581	-	298
Préstamos hipotecarios	570.000	(2.657)	499.063	656	1.806
Total	2.177.904	(9.047)	1.309.644	656	3.514

Préstamos sindicados y líneas de crédito revolving

Con fecha 18 de noviembre de 2022 la Sociedad formalizó un préstamo sindicado senior por importe de 600

millones de euros. Dicha financiación tiene un vencimiento de 5 años desde su disposición y devenga un tipo de

mercado de EURIBOR más 130 puntos básicos. Con fecha 20 de abril de 2023 la Sociedad dispuso de la

totalidad de esta financiación.

Adicionalmente, en dicha fecha se formalizó un contrato de novación del préstamo sindicado senior incluyendo

un Tramo B correspondiente a una línea de crédito revolving por un límite de 700 millones de euros. Esta nueva

línea de crédito tiene un vencimiento de 5 años con posibilidad de realizar dos extensiones opcionales de un

año. La línea de crédito revolving devenga un tipo de interés de EURIBOR + 100 puntos básicos e incorpora un

mecanismo de ajuste de coste basado en cuatro criterios de sostenibilidad.

Con fecha 18 de julio de 2023, se firmó la novación del préstamo sindicado y de la línea de crédito. El préstamo

sindicado senior se incrementó a 665 millones de euros con la incorporación de los importes de dos préstamos

bilaterales que la Sociedad mantenía con las entidades financieras Kutxabank y Unicaja. Adicionalmente el

límite de la línea de crédito se incrementó a 740 millones de euros. A 31 de diciembre de 2025 esta línea no se

encuentra dispuesta. Con fecha 10 de julio de 2025, dicha linea de crédito se extendió hasta el 23 de abril de

2030.

Estas financiaciones tienen el mismo compromiso de mantenimiento de determinados ratios de cobertura que

los bonos de la Sociedad y las financiaciones del Banco Sabadell y Banco Europeo de Inversiones, detalladas

posteriormente. Dichos ratios están definidos como la proporción existente entre valor de los activos sobre la

deuda pendiente (“Loan to Value”), la proporción existente entre los ingresos del Grupo y el servicio de la

deuda (“ICR”) y la proporción entre activos y deuda, ambos sin garantía hipotecaria (“Unencumbered Ratio”).

En este sentido, los Administradores de la Sociedad han evaluado que dichos ratios se cumplen a 31 de

diciembre de 2025 y no prevén que se incumplan en los próximos ejercicios. 

51

Préstamos bilaterales sin garantía hipotecaria

Con fecha 18 de noviembre de 2022 la Sociedad  formalizó y dispuso un préstamo sin garantía hipotecaria con

el Banco Sabadell por importe de 60 millones de euros, con vencimiento en enero de 2028 y devenga un tipo

de mercado de EURIBOR + 120 puntos básicos.

Con fecha 31 de marzo de 2025 la Sociedad ha formalizado y ha dispuesto un préstamo sin garantía hipotecaria

con Mediobanca por importe de 100 millones de euros, con un vencimiento de 5 más 1 año adicional desde su

disposición y devengando un tipo de mercado de EURIBOR + 115 puntos básicos.

Esta financiación incluye compromisos de mantenimiento de determinados ratios de cobertura. Dichos ratios

están definidos como la proporción existente entre valor de los activos sobre la deuda pendiente (“Loan to

Value”), la proporción existente entre los ingresos del Grupo y el servicio de la deuda (“ICR”) y la proporción

entre activos y deuda, ambos sin garantía hipotecaria (“Unencumbered Ratio”). En este sentido, los

Administradores de la Sociedad han evaluado que dichos ratios se cumplen a 31 de diciembre de 2025 y no

prevén que se incumplan en los próximos ejercicios.

Préstamos Banco Europeo de Inversiones

Con fecha 20 de diciembre de 2018 la Sociedad formalizó un préstamo sin garantía hipotecaria con el Banco

Europeo de Inversiones por importe de 51 millones de euros. Con fecha 4 de noviembre de 2019 la Sociedad

formalizó el segundo tramo del préstamo sin garantía hipotecaria con el Banco Europeo de Inversiones por

importe de 64 millones de euros, ascendiendo el importe de los dos tramos a 115 millones de euros. Dicha

financiación puede disponerse a través de varios préstamos con un vencimiento de 10 años cada disposición.

Esta financiación se debe destinar al desarrollo de activos logísticos en la región de Castilla La Mancha.

Con fecha 10 de marzo de 2020 y 26 de octubre de 2020, la Sociedad dispuso de la cantidad de 23,4 millones de

euros y 5,6 millones de euros correspondientes al primer tramo de la financiación. Esta financiación devenga un

tipo de interés fijo de 60 puntos básicos. Con fecha 20 de diciembre de 2022 la Sociedad dispuso de la cantidad

de 22 millones de euros y un tipo de 358 puntos básicos, quedando dispuesto en su totalidad el primer tramo

de 51 millones de euros.

Con fecha 20 de diciembre de 2023 la Sociedad dispuso de la cantidad de 16,9 millones de euros devengando

un tipo de interés fijo de 386 puntos básicos. Este préstamo se corresponde con la primera disposición del

segundo tramo de 64 millones de euros.

Con fecha 7 de noviembre de 2024 se fijó un nuevo límite del segundo tramo, pasando de los 64 millones de

euros iniciales a 46,7 millones de euros. Con fecha 4 de noviembre de 2025 se fijó un nuevo límite de este

tramo, pasando de los 46,7 millones de euros iniciales a 34,6 millones de euros.

Con fecha 18 de diciembre de 2024 la Sociedad dispuso un importe de 17,7 millones de euros del segundo

tramo, mencionado en el párrafo anterior devengando un tipo de interés fijo de 326 puntos básicos. A cierre

del ejercicio 2025, este préstamo se encuentra dispuesto completamente.

Con fecha 16 de diciembre de 2021 la Sociedad formalizó un préstamo sin garantía hipotecaria con el Banco

Europeo de Inversiones por importe de 45,2 millones de euros y con vencimiento de 10 años. Esta financiación

se destinaría a la realización de inversiones en eficiencia energética. Con fecha 4 de noviembre de 2025 se fijó

un nuevo límite de este préstamo, pasando de los 45,2 millones de euros iniciales a 32,2 millones de euros.

Con fecha 16 de diciembre de 2025 la Sociedad ha dispuesto un importe de 32,2 millones de euros del

préstamo mencionado en el párrafo anterior, devengando un tipo de interés fijo de 354 puntos básicos. A

cierre del ejercicio 2025 este préstamo se encuentra dispuesto completamente.

A 31 de diciembre de 2025, toda la financiación con el Banco Europeo de inversiones se encuentra dispuesta.

Estas financiaciones incluyen compromisos de mantenimiento de determinados ratios de cobertura. Dichos

ratios están definidos como la proporción existente entre valor de los activos sobre la deuda pendiente (“Loan

to Value”), la proporción existente entre los ingresos del Grupo y el servicio de la deuda (“ICR”) y la proporción

52

entre activos y deuda, ambos sin garantía hipotecaria (“Unencumbered Ratio”). En este sentido, los

Administradores de la Sociedad han evaluado que dichos ratios se cumplen a 31 de diciembre de 2025 y no

prevén que se incumplan en los próximos ejercicios.

Préstamos hipotecarios

Con fecha 27 de julio de 2023 la Sociedad  formalizó un préstamo con BBVA con garantía hipotecaria sobre un

edificio de oficinas en Madrid. El préstamo tiene un importe de 180 millones de euros, con un plazo de 7 años y

devenga un tipo de mercado de EURIBOR + 110 puntos básicos.

Con fecha 15 de noviembre de 2023 la Sociedad formalizó un préstamo con Allianz con garantía hipotecaria

sobre una cartera de 4 edificios de oficinas en Madrid (tres de ellos, propiedad de la Sociedad y uno, propiedad

de una filial participada al 100%). El préstamo tiene un importe de 170 millones de euros, con un plazo de 10

años y devenga un tipo fijo de 4,523%.

Con fecha 17 de enero de 2024, la Sociedad formalizó un préstamo con Caixabank, S.A. con garantía hipotecaria

sobre una cartera de 2 edificios de oficinas en Madrid. El préstamo tiene un importe de 150 millones de euros,

con vencimiento en 2034 y un margen de 130 puntos básicos.

A 31 de diciembre de 2025, todos los préstamos hipotecarios de la Sociedad se encuentran totalmente

dispuestos.

Estas financiaciones incluyen compromisos de mantenimiento de determinados ratios de cobertura, tales como

la proporción existente entre valor de los activos sobre la deuda pendiente (“Loan to Value”) o la proporción

existente entre los ingresos de la sociedad dependiente y el servicio de la deuda (“ICR”). En este sentido, los

Administradores de la Sociedad han evaluado que dichos ratios se cumplen al 31 de diciembre de 2025 y no

prevén que se incumplan en los próximos ejercicios.

Vencimientos de la deuda

El detalle por vencimientos de los importes dispuestos en estos préstamos es el siguiente (en miles de euros):

	Préstamo Sindicado	Préstamos no hipotecarios	Préstamos hipotecarios	Total
2026	-	-	750	750
2027	-	-	1.313	1.313
2028	665.000	60.000	1.500	726.500
2029	-	-	1.781	1.781
2030	-	29.000	182.156	211.156
Más de 5 años	-	188.769	311.563	500.332
	665.000	277.769	499.063	1.441.832

La Sociedad no tiene endeudamiento al 31 de diciembre de 2025 consignado en moneda distinta al euro.

A 31 de diciembre de 2025 la Sociedad tiene un importe de 740 millones de euros no dispuesto

correspondiente a la línea de crédito.

No existen diferencias significativas entre el valor razonable y el valor en libros de pasivos financieros de la

Sociedad.

El gasto financiero por intereses correspondiente a los préstamos y la línea de crédito revolving ha ascendido a

52.004 miles de euros en 2025 (62.459 miles de euros en 2024) y se encuentra incluido en la cuenta de

pérdidas y ganancias del ejercicio 2025 adjunta.

53

Al 31 de diciembre de 2025 los gastos de formalización de deuda se presentan minorando el saldo de “Deudas

con entidades de crédito”. Durante el ejercicio 2025, la Sociedad ha imputado 2.019 miles de euros (2.033

miles de euros en 2024) en el epígrafe “Gastos financieros” de la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio

2025 adjunta asociados a la deuda, habiendo capitalizado 1.415 miles de euros durante el ejercicio 2025.

11.2 Emisión de obligaciones

Con fecha 12 de mayo de 2017, la Sociedad suscribió un programa de emisión de bonos (Euro Medium Term

Notes – EMTN) de hasta un importe de 4.000 millones de euros que sustituía al programa de emisión de bonos

original y sus suplementos suscritos el 6 de abril de 2016 y 14 de octubre de 2016, respectivamente, por un

importe máximo global de 2.700 millones de euros.

El 18 de mayo de 2018, la Sociedad amplió dicho programa de emisión de bonos (Euro Medium Term Notes –

EMTN) hasta un importe de 5.000 millones de euros.

Con fecha 17 de junio de 2020, la Junta General de Accionistas aprobó la ampliación de dicho programa de

emisión de bonos hasta un importe de 6.000 millones de euros produciéndose su ampliación el 21 de marzo de

2021. El programa se renovó posteriormente el 4 de agosto de 2022, el 11 de mayo de 2023 y el 10 de mayo de

2024 por un año más.

Con fecha 30 de abril de 2025, la Junta General de Accionistas aprobó la ampliación de dicho programa de

emisión de bonos hasta un importe de 7.500 millones de euros. Posteriormente el 7 de mayo de 2025 se

renovó por un año adicional.

Con fecha 1 de junio de 2022, la Sociedad obtuvo el consentimiento de sus bonistas para la conversión de todos

sus bonos en bonos verdes acorde al Marco de Financiación Verde publicado por la Sociedad el 25 de abril de

2022. La recalificación de los bonos a bonos verdes no supone cambios en ninguna otra de las características de

los bonos, ya sean sus términos y condiciones, intereses o vencimientos. En abril de 2024, la Sociedad renovó el

denominado Marco de Referencia de Financiación Verde.

Con fecha 2 de febrero de 2024, la Sociedad amplió el importe dispuesto (tap) sobre el Bono con vencimiento

en septiembre de 2029 al 2,375% por un importe de 100 millones de euros (coste implícito 3,93%).

Con fecha 26 de mayo de 2025, la Sociedad ha repagado el bono correspondiente a dicho vencimiento por

importe de 600 millones de euros.

Con fecha 4 de septiembre de 2025, la Sociedad ha emitido un bono de 550 millones de euros con vencimiento 

en septiembre de 2033 y un tipo de interés del 3,5%.

Los términos y condiciones de los bonos emitidos por la Sociedad se rigen e interpretan de conformidad con el

derecho inglés y cotizan en la Bolsa de Luxemburgo. Asimismo, el programa de emisión de bonos tiene las

mismas garantías y obligaciones de cumplimientos de ratios del nuevo préstamo sindicado y la línea de crédito

revolving. Al cierre del ejercicio 2025 la Sociedad cumple con los covenants establecidos en dicho contrato y los

Administradores estiman que también se cumplirán en 2026.

A 31 de diciembre de 2025 y 2024 el detalle de los bonos emitidos por la Sociedad es el siguiente:

54

Ejercicio 2025

Vencimiento	Nominal (Millones de euros)	Cupón	Cotización	Rentabilidad	Mercado
noviembre-26	800	1,875 %	MS +44 p.b.	2,64 %	Luxemburgo
julio-27	500	2,375 %	MS +36 p.b.	2,55 %	Luxemburgo
septiembre-29	400	2,375 %	MS +46 p.b.	2,91 %	Luxemburgo
junio-30	500	1,375 %	MS +74 p.b.	3,26 %	Luxemburgo
septiembre-33	550	3,500 %	MS +107 p.b.	3,85 %	Luxemburgo
diciembre-34	600	1,875 %	MS +114 p.b.	4,00 %	Luxemburgo
	3.350

Ejercicio 2024

Vencimiento	Nominal (Millones de euros)	Cupón	Cotización	Rentabilidad	Mercado
Mayo 2025	600	1,750 %	MS +22 p.b.	2,84 %	Luxemburgo
Noviembre 2026	800	1,875 %	MS +50 p.b.	2,69 %	Luxemburgo
Julio 2027	500	2,375 %	MS +73 p.b.	2,91 %	Luxemburgo
Septiembre 2029	400	2,375 %	MS +81 p.b.	3,04 %	Luxemburgo
Junio 2030	500	1,375 %	MS +89 p.b.	3,14 %	Luxemburgo
Diciembre 2034	600	1,875 %	MS +128 p.b.	3,64 %	Luxemburgo
	3.400

Estas emisiones de obligaciones incluyen compromisos de mantenimiento de determinados ratios de

cobertura. Dichos ratios están definidos como la proporción existente entre valor de los activos sobre la deuda

pendiente (“Loan to Value”), la proporción existente entre los ingresos del Grupo y el servicio de la deuda

(“ICR”) y la proporción entre activos y deuda, ambos sin garantía hipotecaria (“Unencumbered Ratio”). En este

sentido, los Administradores de la Sociedad han evaluado que dichos ratios se cumplen al 31 de diciembre de

2024 y no prevén que se incumplan en los próximos ejercicios.

En el ejercicio 2025 el gasto financiero por intereses correspondientes a las emisiones de obligaciones ha

ascendido a 64.978 miles de euros (64.799 miles de euros en 2024) y se encuentra incluido en la cuenta de

pérdidas y ganancias del ejercicio 2025 adjunta. Los intereses devengados y no pagados al 31 de diciembre de

2025 ascienden a 21.631 miles de euros (21.654 miles de euros en 2024). Los gastos de formalización de deuda

imputados a la cuenta de pérdidas y ganancias en 2025 han ascendido a 5.220 miles de euros (5.391 miles de

euros en 2024) asociados a la deuda, habiendo capitalizado 4.637 miles de euros durante el ejercicio 2025.

11.3 Derivados de tipo de interés

Durante el ejercicio 2024 , la Sociedad contrató una cobertura de tipo de interés para cubrir el préstamo

hipotecario con Caixabank hasta su vencimiento en marzo de 2034 por un nocional desde 150 a 135 millones

de euros y un coste fijo de 2,598%.

55

Durante el ejercicio 2025, la Sociedad ha contratado una cobertura de tipo de interés para cubrir el préstamo

con Mediobanca hasta su vencimiento en marzo de 2031 por un nocional de 100 millones de euros y un coste

fijo de 2,263%

El detalle al 31 de diciembre de 2025 y 2024 de los instrumentos financieros derivados es el siguiente (en miles

de euros):

Ejercicio 2025

		Miles de euros
			Nocional vivo a cada fecha
Tipo de interés	Interés	Valor					Años
	Contratado	Razonable	2025	2026	2027	2028	posteriores
Sindicado	2,537 %	7.341	665.000	665.000	665.000	-	-
No hipotecario	2,356 %	221	160.000	160.000	160.000	100.000	100.000
Hipotecarios	2,469 %	44	329.063	328.313	327.000	325.500	323.719
		7.606	1.154.063	1.153.313	1.152.000	425.500	423.719

Ejercicio 2024

		Miles de euros
			Nocional vivo a cada fecha
Tipo de interés	Interés	Valor					Años
	Contratado	Razonable	2024	2025	2026	2027	posteriores
Sindicado	2,537 %	10.958	665.000	665.000	665.000	665.000	-
No hipotecario	2,512 %	883	60.000	60.000	60.000	60.000	-
Hipotecarios	2,363 %	6.208	329.719	329.063	328.313	327.000	325.500
		18.049	1.054.719	1.054.063	1.053.313	1.052.000	325.500

	Miles de euros
	31-12-2025	31-12-2024
No corriente
Derivados de tipo de interés	7.606	18.049
Total no corriente	7.606	18.049
Corriente
Derivados de tipo de interés	325	(258)
Total corriente	325	(258)

A 31 de diciembre de 2025 y 2024, el efecto para los derivados de tipo de interés en el pasivo y en la cuenta de

pérdidas y ganancias antes de impuestos de la variación de un 5% en la tasa de riesgo de crédito estimada sería

el siguiente:

  Ejercicio 2025

	Miles de euros
Escenario	Pasivo	Patrimonio Neto	Resultado antes de impuestos Consolidado
Aumento tasa de riesgo de crédito en 5%	(19.125)	19.125	-
Disminución tasa de riesgo de crédito en 5%	19.668	(19.668)	-

56

Ejercicio 2024

	Miles de euros
Escenario	Pasivo	Patrimonio Neto	Resultado antes de impuestos Consolidado
Aumento tasa de riesgo de crédito en 5%	(21.499)	21.499	-
Disminución tasa de riesgo de crédito en 5%	22.181	(22.181)	-

12.    Otros pasivos corrientes y no corrientes

El detalle de estos epígrafes al 31 de diciembre de 2025 y 2024 es el siguiente:

	Miles de euros
	31-12-2025	31-12-2024
No corriente:
Provisiones	12.453	10.778
Otros pasivos no corrientes	3.000	16.739
Fianzas y depósitos recibidos	56.058	49.886
	71.511	77.403
Corriente:
Otros pasivos corrientes	10.966	5.162
	10.966	5.162
	82.477	82.565

En el epígrafe “Provisiones no corrientes” se recogen, principalmente, las provisiones por la valoración del

riesgo asociado a una serie de litigios y reclamaciones de terceros derivadas del ejercicio de la actividad de la

Sociedad, que han sido registradas de acuerdo con las mejores estimaciones existentes, así como la provisión

correspondiente a la retribución variable que será desembolsada a largo plazo por importe de 6.322 miles de

euros (4.511 miles de euros en el ejercicio 2024) y a la provisión relativa al Plan de incentivos 2025-2027 por

importe de 1.109 miles de euros (véanse notas 4 y 17) .

Asimismo, se registran en el epígrafe “Provisiones no corrientes” los pasivos por deudas tributarias sobre las

que existe incertidumbre sobre su cuantía o vencimiento, siendo probable que la Sociedad tenga que

desprenderse de recursos para cancelar estas obligaciones como consecuencia de una obligación presente. Con

fecha 10 de febrero de 2022, la Agencia Tributaria comunicó a la Sociedad, el inicio de actuaciones de

comprobación e investigación relativas al Impuesto sobre Sociedades, Impuesto sobre el Valor Añadido y

retenciones a cuenta de diversos ejercicios. En este sentido y, en base a las mejores estimaciones de los

importes a ingresar de las actas de dicha inspección y declaraciones complementarias de los ejercicios

posteriores a los inspeccionados, en el ejercicio 2023, la Sociedad registró una provisión de 5.862 miles de

euros en el epígrafe "Variación de provisiones" de la cuenta de resultados adjunta (Véanse Notas 14.4 y 23).

Con fecha 21 de febrero de 2024, se firmaron las siguientes Actas en Conformidad:

• Impuesto sobre Sociedades de los ejercicios 2016 a 2019, en virtud de la cual se determinó un importe

a devolver a la Sociedad de 13.984 miles de euros, que comprenden cuota tributaria e intereses de

demora. El Acta citada reconoce los efectos de la sentencia de 19 de enero de 2024 del Tribunal

Constitucional, que anula determinados preceptos del Real Decreto-Ley 3/2016 que tuvieron

incidencia en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades de los ejercicios 2016 a 2019.

57

• Impuesto sobre el Valor Añadido de los ejercicios 2018 a 2019, en virtud de la cual se determinó un

importe a ingresar a la Agencia Tributaria por parte de la Sociedad de 799 miles de euros, que

comprenden cuota tributaria e intereses de demora. 

• Retenciones a cuenta sobre el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) de los ejercicios 2018

a 2019, en virtud de la cual se determinó un importe a ingresar a la Agencia Tributaria por parte de la

Sociedad de 834 miles de euros, que comprenden cuota tributaria e intereses de demora.

• Retenciones e ingresos a cuenta sobre el Capital Mobiliario de los ejercicios 2018 y 2019, en virtud de

la cual no se determinó importe a ingresar o devolver.

Con fecha 2 de abril de 2024, La Agencia Tributaría efectuó la devolución neta a la Sociedad de los importes

relativos a las actas anteriormente descritas.

Durante el ejercicio 2024, la Sociedad realizó una regularización voluntaria mediante la presentación de

autoliquidaciones complementarias del IVA y del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) de los

ejercicios 2020 a 2024. Del resultado de dichas autoliquidaciones ha resultado un importe a ingresar a la

Agencia Tributaria por parte de la Sociedad de 2.234 miles de euros, que comprenden cuota tributaria e

intereses de demora, tras lo cual, la Sociedad procedió a revertir el importe restante de la provisión dotada en

el ejercicio 2023 por un importe de 1.834 miles de euros registrados en el epígrafe Dotación de Provisiones de

la cuenta de resultados adjunta.

En el epígrafe “Fianzas y depósitos recibidos” se recogen, fundamentalmente, los importes entregados por los

arrendatarios en concepto de garantía y que serán devueltos a la finalización de los contratos.

El importe recogido en "Otros Pasivos no corrientes" incluyó, a 31 de diciembre de 2024, la estimación de valor

de la opción de venta resultante sobre la participación que la Sociedad mantenía en Silicius por importe de

13.739 miles de euros  (Véase Nota 9). En el ejercicio 2025, debido a la reducción de capital realizada por la

sociedad Silicius Real Estate SOCIMI, S.A. mediante la amortización de la totalidad de las acciones de la

sociedad propiedad de Merlin Properties SOCIMI, S.A. con devolución a dicho accionista de aportaciones en

especie, la Sociedad ha dado de baja el derivado asociado a la opción de compra que dicha sociedad mantenía

con Merlin Properties SOCIMI, S.A., habiendo registrado un gasto financiero por importe de 7.526 miles de

euros.

13.    Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar

El detalle de acreedores comerciales y otras cuentas a pagar es como sigue:

	Miles de euros
	31-12-2025	31-12-2024
Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar:
Proveedores	42.004	45.309
Proveedores, empresas del Grupo y asociadas	32.019	32.690
Acreedores varios	3.287	3.298
Personal (remuneraciones pendientes de pago)	15.243	11.931
Otras deudas con las Administraciones Públicas (véase Nota 14)	22.689	20.797
Anticipos de clientes	-	3.001
	115.242	117.026

Los Administradores consideran que el importe en libros de los acreedores comerciales se aproxima a su valor

razonable.

58

Información sobre el periodo medio de pago a proveedores. Disposición final segunda de la Ley 31/2014, de

3 de diciembre”

A continuación, se detalla la información requerida por la Disposición adicional tercera de la Ley 18/2022, de 28

de septiembre, de creación y crecimiento de empresas y Ley 15/2010, de 5 de julio (modificada a través de la

Disposición final segunda de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre) preparada conforme a la Resolución del ICAC

de 29 de enero de 2016, sobre la información a incorporar en la memoria de las cuentas anuales en relación

con el periodo medio de pago a proveedores en operaciones comerciales.

	Días
	2025	2024
Periodo medio de pago a proveedores	48	44
Ratio de operaciones pagadas	49	44
Ratio de operaciones pendientes de pago	38	45

	Miles de euros
	2025	2024
Total pagos realizados	219.023	204.187
Total pagos pendientes	21.797	26.446

Conforme a la Resolución del ICAC, para el cálculo del período medio de pago a proveedores se han tenido

en cuenta las operaciones comerciales correspondientes a la entrega de bienes o prestaciones de servicios

devengadas en cada ejercicio.

Se consideran proveedores, a los exclusivos efectos de dar la información prevista en esta Resolución, a los

acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes o servicios, incluidos en las partidas

“proveedores” y “acreedores varios” del pasivo corriente del balance de situación y con independencia de

cualquier financiación por el cobro anticipado de la empresa proveedora.

Se entiende por “Periodo medio de pago a proveedores” el plazo que transcurre desde la entrega de los

bienes o la prestación de los servicios a cargo del proveedor y el pago material de la operación.

A continuación, se detalle el volumen monetario y número de facturas pagadas dentro del plazo legal

establecido.

	2025	2024
Volumen monetario (miles de euros)	180.986	166.814
Porcentaje sobre el total de pagos realizados	82,6 %	81,7 %
Número de facturas	20.493	18.707
Porcentaje sobre el total de facturas	86,2 %	80,1 %

El plazo máximo legal de pago aplicable a la Sociedad en el ejercicio 2025 según la Ley 3/2004, de 29 de

diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales,

es de 60 días.

59

14.    Administraciones Públicas y situación fiscal

La composición del epígrafe de saldos relacionados con la Hacienda Pública al 31 de diciembre de 2025 y 2024

es la siguiente:

	Miles de euros
	31-12-2025	31-12-2024
Saldos deudores:
No corriente-
Activos por impuesto diferido	49.377	48.933
Corriente-
Hacienda Pública IVA deudor	4.836	225
Otros saldos deudores	19.742	9.374
	73.955	58.532
Saldos acreedores:
No corriente-
Pasivos por impuesto diferido	338.740	341.277
Corriente-
Hacienda Pública IVA acreedor	-	462
Hacienda Pública acreedor por IRPF	22.235	20.058
Organismos de la Seguridad Social, acreedores	315	268
Hacienda Pública IVA repercutido diferido	139	9
	361.429	362.074

14.1 Conciliación resultado contable, base imponible fiscal y el gasto por impuesto

Al 31 de diciembre de 2025 la base imponible fiscal ha sido calculada partiendo del resultado contable del

ejercicio. La conciliación entre el resultado contable, la base imponible de Impuesto sobre Sociedades, la

cuenta por cobrar o pagar existente por este concepto y el gasto por impuesto sobre Sociedades al 31 de

diciembre de 2025 y 2024 es la siguiente:

		Miles de euros
		2025	2024
	Beneficio contable antes de impuestos	125.038	126.797
	Diferencias temporarias	39.167	36.664
	Diferencias permanentes	(8.464)	(16.045)
	Base imponible previa a la compensación de BINs	155.741	147.416
	Compensación de bases imponibles negativas	(1.000)	(994)
	Base imponible	154.741	146.422
	Base imponible régimen SOCIMI	156.706	146.462
	Base imponible tipo general	149	-
	Cuota régimen SOCIMI (0%)	-	-
	Cuota régimen general (25%)	37	-
	Deducciones	(37)	-
	Total gasto por impuesto corriente	-	-
	Compensación de impuesto de Sociedades ej. Anteriores	-	(9.883)
	Otros ajustes de impuesto de sociedades	-	(132)
	Ajuste activos por impuesto diferido	(1.190)	-
	Ajustes pasivos por impuesto diferido	(2.026)	7.649
	Total gasto (ingreso) por impuesto diferido	(3.216)	(2.366)
	Total gasto (ingreso) por impuesto	(3.216)	(2.366)

El gasto por impuesto corriente registrado en el ejercicio 2025 corresponde, principalmente, al impacto fiscal

debido a las ventas de inversiones inmobiliarias cuyo parte del margen ha tributado a régimen general.

60

Las diferencias permanentes del ejercicio 2025 corresponden principalmente a la amortización del fondo de

comercio originado en la fusión por absorción de Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A. así como diversos

gastos y provisiones no deducibles fiscalmente en 2025.

Las diferencias temporarias del ejercicio 2025 corresponden principalmente a los ajustes por diferencias entre

amortización contable y fiscal de los activos de Testa y Metrovacesa.

El desglose del (gasto)/ingreso por impuesto sobre sociedades al cierre de los ejercicios 2025 y 2024, es el

siguiente:

	Miles de euros
	2025	2024
Impuesto corriente:	-	-
Por operaciones continuadas	-	-
Impuesto diferido:	-	-
Por operaciones continuadas	3.216	(2.366)
Total ingreso/(gasto) por impuesto	3.216	(2.366)

14.2 Activos por impuesto diferido registrados

El movimiento durante el ejercicio 2025 y 2024 de los activos por impuestos diferidos registrados es el

siguiente:

	Miles de euros
Total activo por impuesto diferido al 31 de diciembre 2024	48.933
Bases imponibles negativas	9.854
Compensación deducciones	(9.410)
Total activo por impuesto diferido al 31 de diciembre 2025	49.377
	Miles de euros
Total activo por impuesto diferido al 31 de diciembre 2023	73.291
Compensación bases imponibles negativas	(18.162)
Compensación deducciones	(6.196)
Total activo por impuesto diferido al 31 de diciembre 2024	48.933

Con fecha 10 de enero de 2022, la Agencia Tributaria comunicó a la Sociedad el inicio de actuaciones de

comprobación e investigación relativas al Impuesto sobre Sociedades, Impuesto sobre el Valor Añadido y

retenciones a cuenta de diversos ejercicios. Con fecha 21 de febrero de 2024, se han firmado las Actas de

conformidad. El acta relativa al Impuesto sobre Sociedades de los ejercicios 2016 a 2019, determinó un importe

a devolver a la Sociedad de 13.984 miles de euros, que comprenden cuota tributaria e intereses de demora. El

Acta citada reconoce los efectos de la sentencia de 19 de enero de 2024 del Tribunal Constitucional, que anula

determinados preceptos del Real Decreto-Ley 3/2016 que tuvieron incidencia en la base imponible del

Impuesto sobre Sociedades de los ejercicios 2016 a 2019. Asimismo, la Sociedad presentó declaraciones

complementarias del Impuesto sobre Sociedades de los ejercicios 2021 a 2023. En base a lo anterior, la

61

Sociedad en el ejercicio 2024 ha dado de baja un importe de 18.162 miles de euros de bases imponibles

negativas y 6.196 miles de euros de deducciones fiscales.

Al 31 de diciembre de 2025 el detalle de los créditos fiscales por bases imponibles negativas pendientes de

compensar es el siguiente:

	Miles de euros
	Registradas	Crédito
	Importe en Base	Fiscal
Bases imponibles negativas:
Ejercicio 2009	59.924	14.981
Ejercicio 2010	1.650	413
Ejercicio 2011	86.402	21.600
Ejercicio 2019	1.201	300
Ejercicio 2020	8.307	2.077
Ejercicio 2023	32.259	8.064
Total bases imponibles negativas	189.743	47.435
Otros impuestos diferidos registrados	7.767	1.942
Total activo por impuesto diferido activado	197.510	49.377

El epígrafe “Otros impuestos diferidos registrados” incluye principalmente las diferencias temporarias

originadas por la limitación de las amortizaciones de los activos procedentes de la adquisición del subgrupo

Testa y Metrovacesa y las deducciones fiscales pendientes de aplicar principalmente por reinversión.

Los activos por impuesto diferidos indicados anteriormente han sido registrados en el balance de situación

adjunto por considerar los Administradores de la Sociedad que, conforme a la mejor estimación sobre los

resultados futuros de la Sociedad, incluyendo determinadas actuaciones de planificación fiscal, es probable que

dichos activos sean recuperados.

En este sentido, como resultado de la fusión de Testa Inmuebles en Renta SOCIMI, S.A. y del negocio

patrimonial de Metrovacesa, S.A. se pusieron de manifiesto plusvalías fiscales derivadas de la diferencia entre

los valores por los que se han incorporado los activos a los estados financieros y sus bases fiscales. Dichas

plusvalías, conforme a lo establecido en Régimen SOCIMI, serán objeto de tributación por la Sociedad en el

momento en que tenga lugar la venta de activo inmobiliario que lo generó. Los Administradores estiman que

los activos por impuesto diferido detallados en el cuadro anterior serán recuperados en la venta de los activos

inmobiliarios compensando las citadas plusvalías.

La Sociedad tiene deducciones y bonificaciones fiscales pendientes de aplicar a 31 de diciembre de 2025 por

importe de 1.942 miles de euros (11.352 miles de euros en el ejercicio 2024), principalmente por deducciones

por reinversión.

62

Activos por impuesto diferido no registrados

El detalle de los activos fiscales no registrados a 31 de diciembre de 2025 es el siguiente:

	Miles de euros
	No registradas
	Importe en Base
Bases imponibles negativas:
Ejercicio 2023	21.915
Total bases imponibles negativas	21.915

14.3 Pasivos por impuesto diferido

Los pasivos por impuesto diferido surgieron, principalmente, de la fusión y de la combinación de negocio

realizadas en el ejercicio 2016 con Testa inmuebles en Renta SOCIMI, S.A. y el negocio patrimonial de

Metrovacesa, S.A. y son originadas por las diferencias existentes entre los valores contables y los valores

fiscales de los activos recibidos en las citadas transacciones.

El movimiento de los pasivos por impuesto diferido al 31 de diciembre de 2025 y 2024 es el siguiente:

	Miles de euros
Total pasivo por impuesto diferido 31 de diciembre 2024	341.277
Venta de activos	(2.537)
Total pasivo por impuesto diferido 31 de diciembre 2025	338.740

	Miles de euros
Total pasivo por impuesto diferido 31 de diciembre 2023	349.713
Operaciones societarias (Notas 1.2 y 9)	(8.436)
Total pasivo por impuesto diferido 31 de diciembre 2024	341.277

Como resultado de la fusión de Testa Inmuebles en Renta SOCIMI, S.A. y del negocio patrimonial de

Metrovacesa, S.A. se pusieron de manifiesto plusvalías fiscales derivadas de la diferencia entre los valores por

los que se incorporaron los activos a los estados financieros y sus bases fiscales. Dichas plusvalías, conforme a

lo establecido en Régimen SOCIMI, serán objeto de tributación por la Sociedad en el momento en que tenga

lugar la venta de activo inmobiliario que lo generó.

14.4 Ejercicios pendientes de comprobación y actuaciones inspectoras

Según establece la legislación vigente, los impuestos no pueden considerarse definitivamente liquidados hasta

que las declaraciones presentadas hayan sido inspeccionadas por las autoridades fiscales o haya transcurrido el

plazo de prescripción de cuatro años. Al cierre del ejercicio 2025, la Sociedad tiene abiertos a inspección los

ejercicios 2021 a 2024 del Impuesto sobre Sociedades, los ejercicios 2022 a 2025 del IVA y retenciones a cuenta

del IRPF e IRNR y del 2023 al 2026 para el IAE y el IBI.

63

Los Administradores de la Sociedad  consideran que se han practicado adecuadamente las liquidaciones de los

mencionados impuestos, por lo que, aún en caso de que surgieran discrepancias en la interpretación normativa

vigente por el tratamiento fiscal otorgado a las operaciones, los eventuales pasivos resultantes, en caso de

materializarse, no afectarían de manera significativa a los estados financieros consolidados. Adicionalmente, en

la Ley 34/2015, de 21 de septiembre, de modificación parcial de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General

Tributaria se establece que el derecho de la Administración para iniciar el procedimiento de comprobación de

las bases o cuotas compensadas o pendientes de compensación o de deducciones aplicadas o pendientes de

aplicación, prescribirá a los diez años a contar desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo

reglamentario establecido para presentar la declaración o autoliquidación correspondiente al ejercicio o

periodo impositivo en que se generó el derecho a compensar dichas bases o cuotas o a aplicar dichas

deducciones.

64

15.    Exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI, Ley 11/2009, modificada con la Ley

16/2012 y 11/2021

a. Reservas procedentes de ejercicios anteriores a la aplicación del régimen fiscal establecido en

la Ley 11/2009, modificado por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre y modificaciones

posteriores.

No existen reservas procedentes de ejercicios anteriores a la incorporación de la Sociedad al

Régimen SOCIMI, toda vez que la Sociedad se constituyó en 2014, ejercicio en el que solicitó la

aplicación del citado régimen fiscal.

b. Reservas procedentes de ejercicios en los que se haya aplicado el régimen fiscal establecido en

esta Ley, diferenciando la parte que procede de rentas sujetas al tipo de gravamen del cero por

ciento, del 15 por ciento y del 19 por ciento, respecto de aquellas que, en su caso, hayan

tributado al tipo general de gravamen.

En los ejercicios 2014 a 2025, se han producido las siguientes variaciones en las reservas:

	Miles de Euros
	Sujetas al Tipo de Gravamen del 0%	Sujetas al Tipo de Gravamen del 19%	Sujetas al Tipo de Gravamen del 15%	Sujetas al Tipo General de Gravamen	No Sujetas
Ejercicio 2024	12.443	-	-	-	-
Ejercicio 2023	352.551	-	-	-	-
Ejercicio 2022	8.961	-	-	-	-
Ejercicio 2021	(25.467)	-	-	-	-
Ejercicio 2020	17.940	-	-	-	-
Ejercicio 2019	20.857	-	-	-	-
Ejercicio 2018	11.453	-	-	-	(38)
Ejercicio 2017	11.897	-	-	-	1.628
Ejercicio 2016	2.986	-	-	-	(532.767)
Ejercicio 2015	(54.543)	-	-	-	-

Durante el ejercicio 2023, se generaron, entre otros, 332.691 miles de euros de reservas

generadas al 0%, provenientes del beneficio no distribuido derivado de la transmisión de

inmuebles y acciones o participaciones a las que se refiere el apartado 1 del artículo 2, de la Ley

11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de

Inversión en el Mercado Inmobiliario. Dicho importe deberá reinvertirse en otros inmuebles o

participaciones afectos al cumplimiento del  objeto social principal de la Sociedad, en el plazo

de los tres años posteriores a la fecha de transmisión. Dicho importe corresponde a los

beneficios no distribuidos procedentes de la desinversión de la sociedad participada Tree

Inversiones Inmobiliarias SOCIMI, S.A. en el ejercicio 2022 y que debía reinvertirse en otros

inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento del objeto social principal de la Sociedad ,

en el plazo de los tres años posteriores a la fecha de transmisión. A cierre del ejercicio 2025,

dicho compromiso de reinversión se ha cumplido en su totalidad.

c. Dividendos distribuidos con cargo a beneficios de cada ejercicio en que ha resultado aplicable

el régimen fiscal establecido en esta Ley, diferenciando la parte que procede de rentas sujetas

al tipo de gravamen del cero por ciento, del 15 por ciento o del 19 por ciento, respecto de

aquellas que, en su caso, hayan tributado al tipo general de gravamen.

65

	Miles de Euros
(*)	Sujetas al Tipo de Gravamen del 0%	Sujetas al Tipo de Gravamen del 19%	Sujetas al Tipo de Gravamen del 15%	Sujetas al Tipo General de Gravamen
Ejercicio 2024	105.171	-	-	-
Ejercicio 2023	207.023	-	-	-
Ejercicio 2022	444.815	-	-	-
Ejercicio 2021	70.033	-	-	-
Ejercicio 2020	68.519	-	-	-
Ejercicio 2019	185.857	-	-	1.275
Ejercicio 2018	16.235	-	-	86.911
Ejercicio 2017	102.687	-	-	38.081
Ejercicio 2016	3.789	-	-	57.808
Ejercicio 2015	25.035	-	-	-

(*) En base al ejercicio de reparto, incluyendo dividendos complementarios con generación en

el ejercicio anterior.

d. En caso de distribución de dividendos con cargo a reservas, designación del ejercicio del que

procede la reserva aplicada y si las mismas han estado gravadas al tipo de gravamen del cero

por ciento, del 15%, del 19% o al tipo general.

En los ejercicios 2014 a 2025 no se han distribuido dividendos con cargo a reservas.

e. Fecha de acuerdo de distribución de los dividendos a que se refieren las letras c) y d)

anteriores.

Con fecha 13 de noviembre de 2025, el Consejo de Administración de la Sociedad ha aprobado

la distribución de un dividendo a cuenta de los beneficios del ejercicio 2025 por importe de

112.563 miles de euros.

Con fecha 30 de abril de 2025, la Junta General de Accionistas ha aprobado la distribución con

cargo a prima de emisión de un dividendo por importe de 113.065 miles de euros, así como el

reparto de un dividendo con cargo a los resultados del ejercicio 2024 por importe de 10.753

miles de euros.

Con fecha 26 de noviembre de 2024, el Consejo de Administración de la Sociedad a la

distribución de un dividendo a cuenta de los beneficios del ejercicio 2024 por importe de

101.234 miles de euros.

Con fecha 9 de mayo de 2024, la Junta General de Accionistas ha aprobado la distribución de un

dividendo complementario de los resultados del ejercicio 2023 por importe de 3.937 miles de

euros y la distribución de un dividendo con cargo a prima de emisión, por importe de 108.505

miles de euros.

Con fecha 16 de noviembre de 2023, el Consejo de Administración de la Sociedad aprobó la

distribución de un dividendo a cuenta de los beneficios del ejercicio 2023 por importe de

93.673 miles de euros.

Con fecha 27 de abril de 2023, la Junta General de Accionistas aprobó la distribución de un

dividendo complementario de los resultados del ejercicio 2022 por importe de 113.350 miles de

euros.

Con fecha 10 de noviembre de 2022, el Consejo de Administración de la Sociedad aprobó la

distribución a cuenta del resultado del ejercicio 2022 de un dividendo por importe de 93.646

miles de euros.

66

Con fecha 28 de julio de 2022, el Consejo de Administración de la Sociedad aprobó la

distribución de un dividendo a cuenta de los beneficios del ejercicio 2022 por importe de

351.169 miles de euros.

Con fecha 4 de mayo de 2022, la Junta General de Accionistas aprobó la distribución con cargo

a la reserva “prima de emisión” de un dividendo por importe de 106.497 miles de euros, así

como el reparto de un dividendo con cargo a los resultados del ejercicio 2021 por importe de

10.614 miles de euros.

Con fecha 11 de noviembre de 2021, el Consejo de Administración de la Sociedad aprobó la

distribución a cuenta del resultado del ejercicio 2021 de un dividendo por importe de 70.033

miles de euros.

Con fecha 17 de junio de 2020, la Junta General de Accionistas de la Sociedad aprobó la

distribución de un dividendo con cargo al resultado del ejercicio 2019 por importe de 68.518

miles de euros. Dicho dividendo fue satisfecho el 8 de julio de 2020.

Con fecha 10 de octubre de 2019 el Consejo de Administración de la Sociedad acordó la

distribución de un dividendo a cuenta con cargo a los resultados del ejercicio 2019 por un

importe de 92.939 miles de euros. Este dividendo a cuenta fue satisfecho a los accionistas el 28

de octubre de 2019.

Con fecha 10 de abril de 2019, la Junta General de Accionistas de la Sociedad aprobó la

distribución de un dividendo con cargo al resultado del ejercicio 2018 por importe de 94.193

miles de euros. Dicho dividendo fue satisfecho el 7 de mayo de 2019.

Con fecha 9 de octubre de 2018 el Consejo de Administración de la Sociedad acordó la

distribución de un dividendo a cuenta con cargo a los resultados del ejercicio 2018 por un

importe de 93.522 miles de euros. Este dividendo a cuenta fue satisfecho a los accionistas el 25

de octubre de 2018.

Con fecha 7 de mayo de 2018, la Junta General de Accionistas de la Sociedad aprobó la

distribución de un dividendo con cargo al resultado del ejercicio 2017 por importe de 9.624

miles de euros. Dicho dividendo fue satisfecho el 25 de mayo de 2018.

Con fecha 9 de octubre de 2017 el Consejo de Administración de la Sociedad acordó la

distribución de un dividendo por importe de 93.457 miles de euros en concepto de dividendo a

cuenta con cargo a los resultados del ejercicio 2017. Este dividendo a cuenta fue satisfecho a

los accionistas el 25 octubre de 2017.

Con fecha 26 de abril de 2017 la Junta General de Accionistas de la Sociedad aprobó la

distribución de un dividendo con cargo al resultado del ejercicio 2016 por importe de 47.311

miles de euros, siendo satisfecho a los accionistas con fecha 18 de mayo de 2017.

Con fecha 19 de octubre de 2016 el Consejo de Administración de la Sociedad acordó la

distribución de un importe de 59.759 miles de euros en concepto de dividendo a cuenta con

cargo a los resultados del ejercicio 2016. Este dividendo a cuenta fue satisfecho a los

accionistas el 25 de octubre de 2016.

Con fecha 6 de abril de 2016 la Junta General de Accionistas de la Sociedad aprobó la

distribución de un dividendo con cargo al resultado del ejercicio 2015 por importe de 1.838

miles de euros, siendo satisfecho a los accionistas con fecha 27 de abril de 2016.

Con fecha 14 de octubre de 2015 el Consejo de Administración de la Sociedad acordó la

distribución de un importe de 25.035 miles de euros en concepto de dividendo a cuenta con

cargo a los resultados del ejercicio 2015. Este dividendo a cuenta fue satisfecho a los

accionistas con fecha 28 de octubre de 2015.

f. Fecha de adquisición de los inmuebles destinados al arrendamiento y de las participaciones en

el capital de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.

Desglose en Anexo II

67

g. Identificación del activo que computa dentro del 80 por ciento a que se refiere el apartado 1

del artículo 3 de esta Ley.

El 100% de la inversión inmobiliaria de la Sociedad está formada por inmuebles de naturaleza

urbana destinados al arrendamiento, así como en terrenos destinados a la promoción de

inmuebles para su arrendamiento. Por otro lado, la mayor parte de las participaciones en

entidades cumplen los requisitos del apartado 1 del artículo 2 de la Ley 11/2009. Estos activos

se encuentran identificados en el Anexo II, el cual forma parte integrante de estas cuentas

anuales.

El balance consolidado a efectos SOCIMI del Grupo Merlin cumple con el requisito mínimo del

80% de inversión.

h. Reservas procedentes de ejercicios en que ha resultado aplicable el régimen fiscal especial

establecido en esta Ley, que se hayan dispuesto en el periodo impositivo, que no sea para su

distribución o para compensar pérdidas, identificando el ejercicio del que proceden dichas

reservas.

En los ejercicios 2014 a 2025 no se han dispuesto reservas.

68

16.    Saldos y transacciones con partes vinculadas

16.1 Operaciones con empresas del Grupo y asociadas

El detalle de operaciones realizadas con empresas del Grupo y asociadas durante el ejercicio 2025 y 2024 es el

siguiente:

Sociedad	2025	2024
Importe neto de la cifra de negocios	154.664	142.282
Ventas
Dividendos-	86.641	81.895
Merlin Retail, S.L.U.	10.866	12.146
Merlin Oficinas, S.L.U.	18.536	26.502
Merlin Logística, S.L.U.	24.379	9.616
Sevisur Logística, S.A.	4.769	3.857
Parc Logístic Zona Franca, S.A.	-	925
La Vital Centro Comercial, S.L.	4.357	4.123
Global Carihuela PC, S.L.U.	-	12.244
MPCVI Investim. Imobil., S.A.	344	188
MP Monumental, S.A.	-	12
Promosete Invest. Imobil., S.A.	861	1.221
Praça do Marquês Serv.Aux, S.A.	3.162	841
Torre dos Oceanus-Invest. Imob	1.065	838
Torre Arts-Invest. Imob., S.A.	3.017	2.267
Torre Fernão Magalhães-Invest.	1.042	1.193
Centro Intermodal de Logística, S.A.	6.882	5.922
MPEP Properties Escritórios	30	-
MPLIB Investimentos Imobiliarios, Unipessoal Lda.	7.143	-
Parking del Palau, S.A.	73	-
Merlin Edged, S.L.U.	115	-
Ingresos x Prestamos a Empresas del Grupo y Asociadas	53.856	48.049
Merlin Retail, S.L.U.	1.311	1.159
Merlin Oficinas, S.L.U.	-	506
Merlin Logística, S.L.U.	15.936	12.935
Sevisur Logística, S.A.	428	474
Parc Logístic Zona Franca, S.A.	3.710	2.222
Innovación Colaborativa, S.L.U.	567	603
The Exhibitions Company, S.A.U	42	14
DeS.A.rrollo Urbano de Patraix, S.A.	372	357
Varitelia Distribuciones, S.L.U.	7.578	7.656
Global Carihuela PC, S.L.U.	3.024	2.720
MPCVI Investim. Imobil., S.A.	-	467

69

MPEP Properties Escritórios	936	939
MP Monumental, S.A.	-	1.128
MP Torre A, S.A.	1.131	1.066
VFXIMO Invest. Imobil., S.A.	1.852	813
Promosete Invest. Imobil., S.A.	-	214
Torre dos Oceanus-Invest. Imob	-	500
Forum Almada-Gestao Centr Com	10.688	10.717
Milos Asset Development, S.L.U.	306	365
MPLIB Investimentos Imobiliarios, Unipessoal Lda.	3.165	2.709
Provitae Centros Asistenc., S.L.	31	42
Pº Comer. Carlos III, S.A.	515	436
Renazca, S.A.	1	7
Merlin Edged, S.L.U.	2.263	-
Actividad de alquiler	8.602	6.900
Innovación Colaborativa, S.L.U.	8.506	6.867
Parking del Palau, S.A.	35	33
Actividad de servicios	5.565	5.439
Merlin Retail, S.L.U.	714	702
Merlin Oficinas, S.L.U.	860	977
Merlin Logística, S.L.U.	1.042	1.047
Sevisur Logística, S.A.	158	178
Parc Logístic Zona Franca, S.A.	313	296
La Vital Centro Comercial, S.L.	101	99
Varitelia Distribuciones, S.L.U.	266	260
Global Carihuela PC, S.L.U.	104	99
MPCVI Investim. Imobil., S.A.	35	34
MPEP Properties Escritórios	30	29
MP Monumental, S.A.	156	150
MP Torre A, S.A.	52	12
VFXIMO Invest. Imobil., S.A.	86	39
Promosete Invest. Imobil., S.A.	77	71
Praça do Marquês Serv.Aux, S.A.	91	86
Torre dos Oceanus-Invest. Imob	59	56
Forum Almada-Gestao Centr Com	627	596
Forum Almada II, S.A.	346	346
Torre Arts-Invest. Imob., S.A.	125	106
Torre Fernão Magalhães-Invest.	50	48
MPLIB Investimentos Imobiliarios, Unipessoal Lda.	1	74
Edged Spain, S.L.U.	-	66
Pº Comer. Carlos III, S.A.	75	50
Renazca, S.A.	47	18
HCG Levante, S.L.	150	-

70

Otros ingresos de explotación	91	68
Edged Spain, S.L.U.	77	55
Centro Intermodal de Logística, S.A.	3	2
Silicius Real Estate SOCIMI, S.A.	11	11
Gastos de personal -	(3)	-
Innovación Colaborativa, S.L.U.	(3)	-
Otros gastos de explotación -	511	64
Ingresos por refacturación de gastos	2.151	1.553
Innovación Colaborativa, S.L.U.	2.153	1.553
Silicius Real Estate SOCIMI, S.A.	(2)	-
Servicios exteriores	(1.636)	(1.489)
Merlin Properties SOCIMI, S.A.	12	(12)
Innovación Colaborativa, S.L.U.	(229)	(760)
Testa Residencial SOCIMI, S.A.	-	-
Edged Spain, S.L.U.	(1.286)	(617)
The Exhibitions Company, S.A.U	(2)	(1)
Varitelia Distribuciones, S.L.U.	(89)	(85)
Parking del Palau, S.A.	(15)	(14)
MP Monumental, S.A.	(27)	-
Tributos	(5)	(5)
Varitelia Distribuciones, S.L.U.	(5)	(5)
Gastos financieros	(2.470)	(1.936)
Merlin Oficinas, S.L.U.	(788)	(256)
The Exhibitions Company, S.A.U	-	(9)
Gescentesta, S.L.U.	(73)	(44)
La Vital Centro Comercial, S.L.	(444)	(422)
S.A.dorma 2003, S.L.	(1.165)	(1.092)
Global Murex Iberia, S.L.	-	(113)
Total	152.830	140.474

La Sociedad al 31 de diciembre de 2025 y 2024 tiene suscritos contratos de prestación de servicios de gestión

con algunas sociedades de su Grupo en virtud del cual se ha devengado un ingreso por prestación de servicios

por importe de 5.5 y 5.439 miles de euros, respectivamente. Estos servicios se registran en la cuenta de

“Importe neto de la cifra de negocios” de la cuenta de pérdidas y ganancias adjunta.

71

16.2 Saldos con empresas del Grupo y asociadas

El importe de los saldos en el balance de situación al 31 de diciembre de 2025, detallados en la Nota 7, es el

siguiente:

	Miles de euros
	31/12/2025	31/12/2024
Créditos a empresas del Grupo y asociadas a largo plazo	428.494	373.530
Créditos a empresas del Grupo y asociadas a corto plazo	873.392	671.717
Otros activos financieros a corto plazo	85.113	81.843
Deudas con empresas del Grupo y asociadas a largo plazo	(9.165)	(4.461)
Deudas con empresas del Grupo y asociadas a corto plazo	(52.881)	(37.692)
Clientes, empresas del Grupo y asociadas	6.290	14.100
Proveedores, empresas del Grupo y asociadas	(32.019)	(32.690)

16.3 Saldos y operaciones con partes vinculadas

El detalle de los saldos y operaciones con partes vinculadas es el siguiente:

	Miles de euros
	2025		2024
	Activo	Pasivo	Activo	Pasivo
Saldos:
Banco Santander, S.A (a) (*)	52.738	100.000	23.396	100.000
Banco Santander, S.A (b)	-	-	-	373
Pº Comercial Carlos III (d)	13.398	-	13.056	-
Provitae Centros Asistenciales, S.L. (e)	1.322	-	1.262	-
Silicius Real Estate SOCIMI, S.A. (f)	-	-	-	450
Edged Spain, S.L.U. (g)	4.163	33.162	3.803	4.461
Total	71.621	133.523	41.517	105.284

(*) El pasivo corresponde a parte de la linea de crédito corporativa correspondiente al Banco Santander, no dispuesta

a 31.12.2025 ni a 31.12.2024.

	2025		2024
	Ingresos	Gastos	Ingresos	Gastos
Transacciones:
Banco Santander, S.A (a, b y c)	1.736	577	2.015	1.748
Pº Comercial Carlos III (d)	382	-	436	-
Provitae Centros Asistenciales, S.L. (e)	31	-	42	-
Edged Spain, S.L.U. (g)	-	1.687	-	837
Total	2.149	2.264	2.493	2.585

Durante el ejercicio 2025 únicamente el accionista Banco Santander, S.A. tiene la consideración de accionista

significativo según la normativa vigente.

(a) Saldos con el Grupo Banco Santander

Al 31 de diciembre de 2025 la Sociedad mantiene saldos bancarios depositados en Banco Santander, S.A., por

importe de 52.738 miles de euros.

72

A 31 de diciembre de 2025, la Sociedad no tiene préstamos contraídos con accionistas a excepción de una línea

de crédito corporativa de 740 millones de euros, no dispuesta a 31 de diciembre de 2025, en la que participa

Banco Santander S.A. con 100 millones de euros.

Durante el ejercicio 2025, el gasto financiero incurrido en operaciones con el Banco Santander, S.A, ha

ascendido a 463 miles de euros, que incluyen 112 miles de euros de gastos en comisiones de avales y 2 miles de

euros de gastos de gestión de cuentas corrientes.

La Sociedad tiene, asimismo, concedidas líneas de avales por el grupo Banco Santander, S.A. por importe de

25.395 miles de euros.

(b) Transacciones con Grupo Banco Santander

En el ejercicio 2025, la Sociedad ha registrado un ingreso financiero de 1.080 miles de euros, en concepto de

ingresos por remuneración de cuentas corrientes.

Durante 2025, la Sociedad ha mantenido 3 contratos de arrendamiento con el grupo Banco Santander en

distintos inmuebles. La duración de los contratos de alquiler abarca un periodo de hasta 5 años y en el ejercicio

2025 han generado ingresos por importe de 656 miles de euros, que incluye ingresos por arrendamiento, así

como de plazas de aparcamiento y cesiones de espacio para cajeros en centros comerciales. Las garantías

depositadas por los inquilinos ascienden a 361 miles de euros.

Adicionalmente, la Sociedad ha contratado servicios de organización de la Junta General de Accionistas y

servicios de registro de accionistas por importe de 80 miles de euros, además de servicios de agente de la

cotización en la bolsa de valores Euronext Lisboa, de agente del dividendo y servicios de gestión del libro de

accionistas por 34 miles de euros.

(c) Ampliación de capital de la Sociedad

El 24 de julio de 2024, MERLIN Properties S.A. SOCIMI realizó una ampliación de capital mediante colocación

acelerada con cargo a aportaciones dinerarias y con exclusión del derecho de preferencia mediante la emisión

de 93.954.149 acciones ordinarias de MERLIN, de un euro (1,00 euro) de valor nominal cada una de ellas, de la

misma clase y serie que las acciones actualmente existentes y en circulación (véase Nota 10.1).

Como resultado su ejecución, resultan las siguientes operaciones con accionistas significativos:

• Participación del Banco Santander, S.A. como Banco Agente (50 miles de euros; 0,005% de la emisión)

y como Co-Global Coordinator, siendo el importe del fee facturado en esta operación de 1.250 miles

de euros, de los cuales 50 miles de euros se plantean como comisión de banco agente y 1.200 miles de

euros como comisión básica y comisión discrecional.

• Banco Santander, S.A., titular de manera directa o indirecta de aproximadamente el 24,6% del capital

social de MERLIN, suscribió 23.094.534 acciones nuevas, manteniendo de esta forma su participación

en el capital social de MERLIN tras el Aumento de Capital (en el mismo 24,6%).

• Nortia Capital Investment Holding, S.L., titular de manera directa o indirecta de aproximadamente el

8,17% del capital social de MERLIN, suscribió 7.674.216 acciones nuevas, manteniendo de esta forma

su participación en el capital social de MERLIN tras el Aumento de Capital (en el mismo 8,17%).

Las operaciones vinculadas anteriores, relacionadas con la operación de la ampliación de capital, fueron objeto

de información por la Comisión de Auditoría y Control al Consejo de Administración con fecha 22 de julio de

2024. Dichos informes, en cumplimiento de la legislación vigente, fueron objeto de comunicación a la CNMV

(números de registro 29819 y 29820) y de publicación en la página web corporativa: https://

ir.merlinproperties.com/regulador/operaciones-vinculadas/

Transacciones realizadas con los Administradores

Adicionalmente, la ampliación de capital de 24 de julio de 2024 en MERLIN Properties S.A. SOCIMI resulta en la

siguiente operación vinculada con Administradores de la sociedad:

• Suscripción preferente por el Consejero Delegado, titular de aproximadamente un 0,14% del capital

social y por el Director General, titular de aproximadamente un 0,13% del capital social, suscribiendo

73

131.893 y 124.392 acciones nuevas, respectivamente, en el Aumento de Capital, manteniéndose, de

esta forma, su participación en el Capital Social de MERLIN tras el Aumento de Capital.

(d) Paseo Comercial Carlos III S.A.

A 31 de diciembre de 2025, la Sociedad  mantiene vigente un préstamo por importe de 13.398 miles de euros

con su asociada Paseo Comercial Carlos III, S.A. (propietaria de un centro comercial en Madrid). Este préstamo

incluye la renovación, en 2025, del préstamo inicial por importe de 2.500 miles de euros y los intereses

devengados por 898 miles de euros (517 miles de euros a 31 de diciembre de 2024), siendo el ingreso

financiero en 2025 de 382 miles de euros.

Durante el primer semestre de 2024, el Grupo realizó una novación de este préstamo, que supuso la concesión

de 10.000 miles de euros adicionales. Esta línea adicional forma parte de la garantía solicitada a los socios por

las entidades financiadoras de la sociedad.

Durante el cuarto trimestre de 2025, la sociedad ha amortizado un importe de 2.539 miles de euros del

préstamo inicial (concedido inicialmente  en dos tramos en 2020 y 2021) y ha ampliado posteriormente dicha

financiación en un importe de 2.500 miles de euros, resultando, en conjunto, una disminución neta del

endeudamiento por importe de 39 miles de euros. Asimismo, ha liquidado intereses devengados pendientes de

pago  por importe de 134 miles de euros correspondientes al préstamo inicial.

(e) Provitae Centros Asistenciales, S.L.

A 31 de diciembre de 2025, la Sociedad  mantiene vigente un préstamo concedido el 10 de enero de 2002 a la

compañía asociada Provitae Centros Asistenciales, S.L. tenedora de un suelo en Villajoyosa por importe de

1.322 miles de euros (1.262 miles de euros a 31 de diciembre de 2024), que incluye 255 miles de euros de

intereses devengados (224 miles de euros en 2024). El ingreso financiero del ejercicio 2025 ha ascendido a 31

miles de euros.

(f) Silicius Real Estate SOCIMI, S.A.

A 31 de diciembre de 2025, la Sociedad no mantiene obligaciones pendientes de desembolsar.

(g) Edged Spain, S.L.U.

En virtud de los contratos entre la Sociedad, propietaria de un centro de datos actualmente en explotación, y

Edged Spain, S.L., existen una serie de compromisos en base a los gastos generales, la facturación y la utilidad

futura de dichos Centros de datos y por los que la Sociedad ha registrado en el ejercicio 2025, 1.110 miles de

euros de gasto, 4.756 miles de euros de activo y 9.165 miles de euros de pasivo, respectivamente (609 miles de

euros, 2.856 miles de euros y 404 miles de euros en el ejercicio 2024)

Dividendos y otros beneficios distribuidos a partes vinculadas (miles de euros)

	2025	2024
Accionistas significativos	57.690	52.086
Banco Santander, S.A.	57.690	52.086
Administradores y Directivos	3.096	2.966
Administradores	1.840	1.757
Directivos	1.256	1.209
Total	60.786	55.052

74

17.    Información relativa al Consejo de Administración de la Sociedad y personal de Alta Dirección

Los Administradores de la Sociedad y las personas vinculadas a los mismos, no han incurrido en ninguna

situación de conflicto de interés que haya tenido que ser objeto de comunicación de acuerdo con lo dispuesto

en el art. 229 del TRLSC.

Retribución y otras prestaciones al Consejo de Administración

Durante  los ejercicios 2025 y 2024 el importe de sueldos, dietas y remuneraciones de cualquier clase

devengados por los miembros de los Órganos de Administración de la Sociedad ascendió a 8.198 miles de euros

y 6.791 miles de euros, respectivamente según el siguiente detalle:

	Miles de euros
	2025	2024
Retribución fija y variable	7.960	6.492
Atenciones Estatutarias	-	-
Indemnizaciones	-	-
Dietas	222	288
Seguros de vida y salud	16	11
	8.198	6.791

Adicional a los importes anteriores, en el ejercicio 2025, los Consejeros Ejecutivos han percibido cobros por

importe total de 2.501 miles de euros correspondientes a la retribución variable del ejercicio 2024 y a la

retribución variable aplazada de los ejercicios 2022 y 2023. A 31 de diciembre de 2025, se mantienen

cantidades devengadas pendientes de satisfacer, asociadas a la retribución variable de los ejercicios 2023 a

2025, por importe de 5.730 miles de euros, de los cuales, un importe de 2.549 miles de euros se encuentra

registrado en el epígrafe “Provisiones no corrientes” y 3.181 miles de euros en el epígrafe “Acreedores

comerciales y otras cuentas a pagar” del balance de situación adjunto.

Durante el ejercicio 2025, los Consejeros Ejecutivos han percibido 87.164 acciones correspondientes a la

liquidación del Plan de Incentivos 2022-2024.

Con respecto a cláusulas de garantía o blindaje, para casos de despido o cambios de control a favor de

Consejeros Ejecutivos de la Sociedad, hay establecidas cláusulas de blindaje que suponen un compromiso

cifrado en términos económicos en 12.100 miles de euros al 31 de diciembre de 2025.

El desglose individualizado por cada uno de los miembros del Consejo de Administración de las cantidades

anteriormente reseñadas es el siguiente:

75

		Miles de euros
		2025	2024
Consejero:
Retribución de los Consejeros
José Luis de Mora Gil-Gallardo	Presidente-Consejero dominical	450	280
Javier García Carranza Benjumea	Presidente-Consejero dominical	-	170
Ismael Clemente Orrego	Consejero delegado	3.300	2.663
Miguel Ollero Barrera	Consejero ejecutivo	2.750	1.832
María Luisa Jordá Castro	Consejero independiente	177	183
Ana García Fau	Consejero independiente	52	211
George Donald Johnston	Consejero independiente	211	189
Fernando Ortiz Vaamonde	Consejero independiente	151	148
Juan María Aguirre Gonzalo	Consejero independiente	196	183
Pilar Cavero Mestre	Consejero independiente	174	158
Francisca Ortega Hernández Agero	Consejero dominical	176	171
Emilio Novela Berlín	Consejero independiente	68	193
Ignacio Gil Casares Satrústegui	Consejero dominical	-	51
Juan Antonio Alcaraz García	Consejero dominical	143	148
Inès Archer Toper	Consejero independiente	161	103
Julia Bayón Pedraza	Consejero dominical	149	97
Fernando López Muñoz	Consejero dominical	24	-
		8.182	6.780

Con fecha 16 de mayo de 2024, el Consejo de Administración de la Sociedad, aceptó y aprobó la dimisión de D.

Javier García Carranza Benjumea como miembro de este. En la misma sesión, el Consejo de Administración de

la Sociedad, aprobó, por unanimidad y para cubrir la vacante existente el nombramiento por cooptación, previo

informe favorable de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones, de Don José Luis de Mora Gil-Gallardo,

con la calificación de consejero dominical, en representación del accionista Banco Santander, S.A., así como su

nombramiento como Presidente del Consejo de Administración de la Sociedad.

En la Junta General Ordinaria de Accionistas celebrada el 30 de abril de 2025, se fijó en 14 el número de

miembros del Consejo de Administración de la Sociedad.

En el ejercicio 2025, el Consejo de Administración aceptó la dimisión de la consejera Doña Ana García Fau y

lamentó el fallecimiento del consejero Don Emilio Novela. En noviembre de 2025, el Consejo de Administración

aceptó la dimisión del consejero Don Juan Antonio Alcaraz García y aprobó por unanimidad el nombramiento

por cooptación de Don Fernando López Muñoz.

En el ejercicio 2024 venció el mandato del consejero Don Ignacio Gil Casares Satrústegui. En la Junta General

Ordinaria de Accionistas celebrada el 9 de mayo de 2024, se aprobó el nombramiento de Doña Inès Archer

Toper como consejera independiente, así como el de Doña Julia Bayón Pedraza, como consejera dominical en

representación del accionista Banco Santander, S.A.

La Sociedad no ha concedido anticipos, créditos ni garantías a favor de los miembros del Consejo de

Administración.

Los Administradores de la Sociedad están cubiertos por las “Pólizas de Seguros Corporativas de

Responsabilidad Civil de Consejeros y Directivos” contratadas por la Sociedad con el fin de cubrir los posibles

perjuicios que pudieran serle reclamados, y que se pongan de manifiesto como consecuencia de un error de

76

gestión cometido por sus Administradores o directivos, así como los de sus filiales, en el ejercicio de sus cargos.

El importe total anual de la prima asciende a 232 miles de euros (272 miles de euros en 2024).

Retribución y otras prestaciones a la Alta Dirección

La remuneración de los miembros de la Alta Dirección de la Sociedad, incluyendo al Director de Auditoría

Interna y excluyendo a quienes, simultáneamente, tienen la condición de miembro del Consejo de

Administración (cuyas retribuciones han sido detalladas anteriormente) durante los ejercicios 2025 y 2024

puede resumirse en la forma siguiente:

Ejercicio 2025

Miles de euros
Número de personas	Retribuciones fijas y variables	Otras retribuciones	Total
9	9.035	38	9.073

Ejercicio 2024

Miles de euros
Número de personas	Retribuciones fijas y variables	Otras retribuciones	Total
9	5.856	35	5.891

Adicional a los importes anteriores, en el ejercicio 2025, la Alta Dirección ha percibido cobros por importe total

de 3.605 miles de euros correspondientes a la retribución variable del ejercicio 2024 y a la retribución variable

aplazada de los ejercicios 2022 y 2023. A 31 de diciembre de 2025, se mantienen cantidades devengadas

pendientes de satisfacer, asociadas a la retribución variable de los ejercicios 2023 a 2025, por importe de 8.431

miles de euros, de los cuales, un importe de 3.773  miles de euros se encuentra registrado en el epígrafe

“Provisiones no corrientes” y 4.658 miles de euros en el epígrafe “Acreedores comerciales y otras cuentas a

pagar” del balance de situación adjunto.

Durante el ejercicio 2025, los miembros de la Alta Dirección de la Sociedad han percibido 76.231 acciones

correspondientes a la liquidación del Plan de Incentivos 2022-2024.

A continuación, se detallan las principales características de los planes de incentivos a largo plazo aprobados y/

o liquidados a cierre del ejercicio 2025:

Plan de incentivos 2025-2027

La Junta General de Accionistas celebrada el 30 de abril de 2025, ha aprobado un plan de retribución a largo

plazo consistente en la entrega de un número de acciones y/u opciones sobre acciones de la Sociedad igual a

5.168.656 acciones (representativas del 0,92% del capital social de la Sociedad a la fecha de aprobación),

dirigido a los consejeros ejecutivos, al equipo directivo y a otros miembros relevantes de la plantilla del Grupo

(“Plan de Incentivos 2025-2027”). El procedimiento de abono variará, dependiendo de si el Consejo de

Administración de la Sociedad decidiera abonar las Performance Shares en metálico o en acciones.

El Plan de Incentivos 2025-2027 consta de un ciclo único de medición de objetivos, que tiene una duración de 3

años, iniciándose el 1 de enero de 2025 y finalizando el 31 de diciembre de 2027. En caso de cumplimiento de

77

los objetivos, la entrega de las acciones se realizará en el ejercicio 2028, una vez se hayan formulado y auditado

las cuentas correspondientes al ejercicio 2027. Por su parte, las opciones sobre acciones se liquidarán por

diferencias (o en la forma que acuerde el Consejo de Administración en cada momento) durante las ventanas

de ejercicio establecidas en los años 2028, 2029 y 2030 (estableciéndose como máximo una ventana de

ejercicio en cada año). El número máximo de acciones asignadas a los consejeros ejecutivos es de 1.307.738

acciones. La totalidad de las acciones que se entreguen al amparo del Plan de Incentivos 2025-2027 a los

consejeros ejecutivos estarán sometidas a un periodo de retención de 2 años.

El número concreto de acciones de la Sociedad que, dentro del máximo establecido, será objeto de entrega a

los Beneficiarios del Plan de Incentivos 2025-2027 a la finalización del mismo, estará condicionado en función

del cumplimiento de los siguientes objetivos vinculados a la creación de valor para los accionistas y la

sostenibilidad:

Métrica	Definición	Ponderación
Retorno Total del Accionista (RTA) Absoluto	Es la rentabilidad de la acción teniendo en cuenta la variación acumulada del valor de cotización de la acción de la Sociedad, incluyendo los dividendos y demás conceptos similares percibidos por el accionista durante el periodo 2025-2027.	40 %
EPRA NTA por acción 31/12/27 + Dividendos (2025-2027) / acción	Se calcula con base en los fondos propios consolidados de la compañía y ajustando determinadas partidas siguiendo recomendaciones de la EPRA (incluyendo el valor de los activos a mercado y excluyendo determinadas partidas que no se espera que cristalicen en un negocio de patrimonio en alquiler sostenido). El EPRA NTA asume que las entidades compran y venden activos, cristalizando por tanto niveles de pasivos por impuesto diferido. A efectos del Plan, se considerará el EPRA NTA a 31 de diciembre de 2027, publicado en las cuentas anuales de MERLIN, añadiendo los dividendos abonados por acción y demás conceptos similares percibidos por el accionista durante el periodo de medición de los objetivos (2025-2027).	25 %
Data Centers - MW disponibles para alquilar a 31/12/27	MW instalados en Data Centers que hayan recibido los correspondientes equipamientos y suministro eléctrico, que estén alquilados o disponibles para alquilar el 31 de diciembre de 2027.	10%
Data Centers - Nivel de Rentas Brutas (GRI) 31/12/27	Rentas Brutas anualizadas procedentes del negocio de Data Centers en el mes de diciembre de 2027.	10 %
Data Centers - EBITDA 31/12/27	EBITDA anualizado procedente del negocio de Data Centers en el mes de diciembre de 2027.	10 %
Emisiones netas de carbono	Nivel de reducción de las emisiones de CO2 (alcance 1 + 2) de MERLIN a 31 de diciembre de 2027, con respecto a 31 de diciembre de 2024, calculado para la cartera de activos comparable sobre los que la Compañía tiene control operacional (perímetro del camino a neto cero de MERLIN).	5 %

Con relación a la condición de mercado “Rentabilidad Total del Accionista”, la Sociedad ha aplicado una

metodología de valoración de los activos subyacentes a la fecha de concesión del incentivo asociada a un

modelo estocástico geométrico browniano con una simulación de Monte Carlo. El método o simulación de

Montecarlo es una técnica estadística que utiliza un muestreo aleatorio repetido sobre un modelo matemático

para estimar la probabilidad de distintos resultados posibles (escenarios) bajo incertidumbre.

En ese sentido, el método de simulación de montecarlo aplicado por el Grupo se ha basado en un modelo

geométrico browniano para activos con rendimiento implícito (dividendo), que permite estimar el precio de la

78

acción de la Sociedad a una fecha futura. Así, mediante el método de montecarlo, se consiguen simular las

posibles trayectorias que puede seguir el activo subyacente (precio de la acción de la Sociedad), a partir de la

repetición de muestras aleatorias para obtener diferentes resultados numéricos del modelo geométrico

browniano.

Se han considerado como elementos del modelo geométrico browniano: el precio de la acción a fecha de

medición, el inicio del periodo de medición del Plan de Incentivos, la volatilidad histórica de la acción, la tasa

libre de riesgo y el rendimiento por dividendo esperado de la acción durante el periodo de medición del Plan de

Incentivos. Para la generación de la variable estocástica se ha aplicado una distribución normal estándar N

(0,1).

Con todo ello, se ha obtenido la media estadística o valor esperado, correspondiente al precio de contado de la

acción de la Sociedad a la fecha de finalización del periodo del incentivo.

En este sentido durante el ejercicio 2025 la Sociedad ha registrado un gasto por importe de 12.472 miles de

euros con contrapartida a reservas y un gasto por importe de 1.109 miles de euros con contrapartida a pasivo

no corriente.

Plan de Incentivos 2022-2024

La Junta General de Accionistas celebrada el 4 de mayo de 2022, aprobó un plan de retribución a largo plazo

consistente en la entrega de un número de acciones ordinarias de la Sociedad igual a 3.491.767 acciones

(representativas del 0,74% del capital social de la Sociedad a la fecha de aprobación), dirigido a los miembros

del equipo directivo y de gestión del Grupo MERLIN.

El Plan de Incentivos 2022-2024 constaba de un ciclo único cuyo periodo de medición de objetivos tenía una

duración de 3 años, iniciándose el 1 de enero de 2022 y finalizando el 31 de diciembre de 2024. En caso de

cumplimiento de los objetivos la entrega de las acciones se realizaría en el año 2025, una vez se hubieran

formulado y auditado las cuentas correspondientes al año 2024. La totalidad de las acciones entregadas al

amparo del Plan de Incentivos 2022-2024 a los consejeros ejecutivos están sometidas a un periodo de

retención de 2 años. El número máximo de acciones asignadas a los Consejeros Ejecutivos era de 1.088.082

acciones.

El número concreto de acciones de la Sociedad que, dentro del máximo establecido, sería objeto de entrega a

los Beneficiarios del Plan de Incentivos 2022-2024 a la finalización del mismo estaba condicionado en función

del cumplimiento de los siguientes objetivos vinculados a la creación de valor para los accionistas y la

sostenibilidad:

Métrica	Definición	Ponderación
RTA Absoluto RTA Relativo	La Rentabilidad Total del Accionista Absoluta (RTA) es la rentabilidad de la acción teniendo en cuenta la variación acumulada del valor de cotización de la acción de la Sociedad, incluyendo los dividendos y demás conceptos similares percibidos por el accionista durante el periodo 2022-2024. El RTA Relativo mide la evolución del RTA de la acción de la Sociedad en el periodo 2022-2024, con relación al RTA experimentado en el FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index durante el mismo periodo.	50%
EPRA NTA 31/12/24 + Dividendos (2022-2024) / acción	El EPRA NTA se calcula en base a los fondos propios consolidados de la compañía y ajustando determinadas partidas siguiendo las recomendaciones de la EPRA. Por otro lado, se tienen en cuenta los dividendos abonados y demás conceptos similares percibidos por el accionista durante el periodo de medición de los objetivos (años 2022, 2023 y 2024)	35%

79

Emisiones netas de carbono	Nivel de reducción de las emisiones de CO2 de la Sociedad a 31 de diciembre de 2024, con respecto a 31 de diciembre de 2021, calculado para la cartera de activos comparable sobre los que la Compañía tiene control operacional (perímetro del camino a neto cero de la Sociedad).	10%
Entorno y sociedad	Progreso de iniciativas ligadas con la mejora del entorno y la sociedad. En este sentido se valorará el impacto económico y social de los activos de la Sociedad sobre las comunidades locales situadas alrededor de dichos activos y los distintos grupos de interés.	5%

El 31 de diciembre de 2024 finalizó el periodo de medición del Plan de Incentivos 2022-2024.

Durante el ejercicio 2025 y, tras la verificación del cumplimiento de los objetivos del Plan de Incentivos

2022-2024 por parte del Consejo de Administración de la Sociedad, se han entregado 290.954 acciones netas a

los beneficiarios de dicho plan.

Transacciones ajenas al tráfico ordinario o en condiciones distintas de mercado realizadas por el órgano de

Administración

Aparte de las transacciones con partes vinculadas desglosadas en la Nota 16, durante el ejercicio 2024, el

órgano de Administración de la Sociedad no ha realizado con ésta ni con sociedades del Grupo operaciones

ajenas al tráfico ordinario o en condiciones distintas a las de mercado.

Participaciones y cargos de los Administradores y de las personas vinculadas a los mismos en otras

sociedades

Los Administradores de la Sociedad y las personas vinculadas a los mismos, no han incurrido en ninguna

situación de conflicto de interés que haya tenido que ser objeto de comunicación de acuerdo con lo dispuesto

en el art. 229 del TRLSC.

18.    Ingresos y gastos

18.1 Ingresos ordinarios

La distribución del importe neto de la cifra de negocios es la siguiente:

	Miles de euros
	2025	2024
Ingresos por arrendamiento	258.189	245.211
Ingresos por prestación de servicios	6.453	6.313
Ingreso por dividendos	86.641	81.895
Ingreso por intereses	53.857	48.047
Total importe neto de la cifra de negocios	405.140	381.466

La distribución de los ingresos por arrendamiento correspondiente al ejercicio 2025, distribuida por tipología y

por mercados geográficos, es la siguiente:

80

	Miles de euros
	2025	%
Rama de actividad:
Oficinas	207.757	81%
Centros comerciales	40.564	16%
Logística	8.827	3%
Centros de Datos	879	-
Otros	162	-
	258.189	100%

	Miles de euros
	2025	%
Comunidades autónomas:
Comunidad de Madrid	176.673	68%
Cataluña	42.044	16%
Andalucía	13.709	5%
Comunidad Valenciana	9.947	4%
Castilla la Mancha	5.204	2%
Resto de España	10.612	4%
	258.189	100%

18.2 Gastos de personal

El detalle de los gastos por retribuciones a los empleados a 31 de diciembre de 2025 y 2024, es la siguiente:

	Miles de euros
	2025	2024
Sueldos, salarios y asimilados	33.583	26.093
Indemnizaciones	153	-
Otras cargas sociales e impuestos	3.879	3.285
Plan de incentivos a LP y Extraordinario	13.582	2.804
	51.197	32.182

18.3 Otros gastos de explotación

El detalle de este epígrafe de la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2025 y 2024 adjunta es el

siguiente:

81

	Miles de euros
	2025	2024
Gastos no repercutibles de inmuebles en arrendamiento	20.212	27.467
Servicios exteriores -
Servicios profesionales	13.199	13.612
Seguros	564	558
Costes asociados a la adquisición y venta de activos, inversiones financieras y no financieras	1.654	6.887
Suministros y Otros servicios exteriores	2.810	3.275
Tributos	(71)	3.064
Pérdidas, deterioro y variación de provisiones por operaciones comerciales	208	(583)
Total otros gastos de explotación	38.576	54.280

18.4 Ingresos y gastos financieros

El desglose del saldo de estos capítulos de la cuenta de pérdidas y ganancias es el siguiente:

	Miles de euros
	2025	2024
Ingresos de créditos a terceros y otros	4.568	4.689
Intereses de depósitos y cuentas corrientes	28.473	34.724
Ingresos financieros	33.041	39.413
Intereses de préstamos y otros	(131.355)	(126.425)
Gastos financieros	(131.355)	(126.425)
Variación del valor razonable en instrumentos financieros	(7.526)	(3.427)
Resultado por enajenaciones	(108)	(1.001)
Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros	(797)	(1.001)
Resultado financiero	(106.637)	(91.440)

Dentro de la cuenta “Intereses de préstamos y otros” se incluye la amortización de los gastos de formalización

de deuda por importe de 7.239 miles de euros del ejercicio 2025 (7.424 miles de euros del ejercicio 2024), por

la aplicación del tipo de interés efectivo en la deuda financiera.

En el ejercicio 2025, los ingresos financieros generados por los depósitos bancarios a corto plazo y las cuentas

corrientes remuneradas han ascendido a 28.473 miles de euros (34.724 miles de euros en el ejercicio 2024).

19.    Información sobre los empleados

El número medio de empleados de la Sociedad durante los ejercicios 2025 y 2024 desglosado por categorías ha

sido el siguiente:

82

	Número de Empleados
	2025	2024
Categoría profesional:
Dirección	28	28
Mandos Intermedios	68	65
Otros Profesionales	109	103
	205	196

Asimismo, la distribución por sexos de la Sociedad al término del ejercicio 2025 y 2024 es como sigue:

	2025		2024
	Mujeres	Hombres	Mujeres	Hombres
Dirección	1	27	1	27
Mandos Intermedios	24	44	26	40
Otros Profesionales	57	55	59	54
	82	126	86	121

El número medio de personas empleadas durante los ejercicios 2025 y 2024, con discapacidad mayor o igual

del 33%, desglosado por categorías, es el siguiente:

	Número de Empleados
	2025	2024
Categoría profesional:
Otros Profesionales	5	5
	5	5

20.    Honorarios de auditoría

En la Junta General Ordinaria de Accionistas celebrada el 27 de abril de 2023, se aprobó el nombramiento de

PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L. como auditor de cuentas de la Sociedad, para llevar a cabo la auditoría

de las cuentas anuales, correspondientes a los ejercicios 2024, 2025 y 2026.

En el ejercicio 2025 y 2024, los honorarios relativos a servicios de auditoría de la Sociedad, prestados por

PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L.,  han ascendido a los siguientes importes:

83

	Miles de euros
	2025	2024
Servicios de auditoría	366	356
Otros servicios relacionados con la auditoría:
Otros servicios de verificación	195	78
Tota servicios de auditoría y relacionados	561	434
Servicios exigidos por la normativa aplicable:
Otros servicios	-	38
Total otros servicios	-	38
Total	561	472

Dentro del concepto “Otros servicios relacionados con la auditoría” se incluyen los servicios de verificación

llevados a cabo por el auditor en el proceso de emisión de bonos, así como determinados procedimientos

acordados relacionados con el cumplimiento de covenants.

Por su parte, en los servicios de auditoria se incluye además de la auditoría anual estatutaria, los servicios por

revisiones de periodos intermedios.

21.    Información sobre la gestión del Riesgo Financiero

Factores de riesgo financiero

Las actividades de la Sociedad están expuestas a diversos riesgos financieros: riesgo de mercado, riesgo de

crédito, riesgo de liquidez y riesgo del tipo de interés en los flujos de efectivo. El programa de gestión del riesgo

global de la Sociedad se centra en la incertidumbre de los mercados financieros y trata de minimizar los efectos

potenciales adversos sobre la rentabilidad financiera de la Sociedad.

La gestión del riesgo está controlada por la Alta Dirección de la Sociedad con arreglo a políticas aprobadas por

el Consejo de Administración. La Alta Dirección identifica, evalúa y cubre los riesgos financieros en estrecha

colaboración con las unidades operativas de la Sociedad. El Consejo proporciona políticas escritas para la

gestión del riesgo global, así como para materias concretas tales como, riesgo de mercado, riesgo de tipo de

interés, riesgo de liquidez e inversión del excedente de liquidez.

Riesgo de mercado

Atendiendo a la situación actual del sector inmobiliario, y con el fin de minimizar el impacto que ésta puede

provocar, la Sociedad tiene establecidas medidas concretas que tiene previsto adoptar para minimizar dicho

impacto en su situación financiera.

La aplicación de estas medidas está subordinada a los resultados de los análisis de sensibilidad que la Sociedad

realiza de forma recurrente. Estos análisis tienen en cuenta:

– Entorno económico en el que desarrolla su actividad: Diseño de diferentes escenarios económico

modificando las variables clave que pueden afectar al grupo (tipos de interés, precio de las acciones, %

de ocupación de las inversiones inmobiliarias, etc.). Identificación de aquellas variables

interdependientes y su nivel de vinculación.

– Marco temporal en el que se está haciendo la evaluación: Se tendrá en cuenta el horizonte temporal

del análisis y sus posibles desviaciones.

La Sociedad está expuesta al riesgo de mercado por posibles desocupaciones de inmuebles o renegociaciones a

la baja de contratos de arrendamiento cuando expiran los contratos de alquiler. Este riesgo afectaría de forma

negativa, directamente, en la valoración de los activos de la Sociedad.

No obstante, el riesgo de mercado está mitigado por las políticas de captación y selección de clientes y los

plazos de cumplimiento obligatorios de arrendamiento que se negocian con los clientes. Es por ello que, a 31

84

de diciembre de 2025, la ocupación media de la cartera de activos de la Sociedad es del 96%, con un periodo

medio de arrendamiento pendiente de 2,9 años (ponderado por las rentas brutas).

Riesgo de crédito

Se define como el riesgo de pérdida financiera al que se enfrenta la Sociedad si un cliente o contraparte no

cumple con sus obligaciones contractuales.

Con carácter general la Sociedad mantiene su tesorería y activos líquidos equivalentes en entidades financieras

de alto nivel crediticio.

La Sociedad no tiene concentraciones significativas de riesgo de crédito, contando con políticas para limitar el

volumen de riesgo con los clientes y la exposición al riesgo en la recuperación de créditos se administra como

parte de las actividades normales, a través, entre otros aspectos por la obtención de fianzas y avales.

La Sociedad cuenta con procedimientos formales para la detección del deterioro de créditos comerciales.

Mediante estos procedimientos y el análisis individual por áreas de negocio, se identifican retrasos en los pagos

y se establecen los métodos a seguir para estimar la pérdida por deterioro.

Efectivo y equivalentes de efectivo

La Sociedad mantiene efectivo y equivalentes de efectivo por 1.063.235 miles de euros que representan su

máxima exposición al riesgo por estos activos.

El efectivo y equivalentes de efectivo son mantenidos con bancos e instituciones financieras.

Riesgo de liquidez

Se define como el riesgo de que la Sociedad tenga dificultades para cumplir con sus obligaciones asociadas a

sus pasivos financieros que son liquidados mediante la entrega de efectivo o de otros activos financieros.

Al 31 de diciembre de 2025 el fondo de maniobra de la Sociedad es positivo en un importe de 1.091.468 miles

de euros.

La Sociedad lleva a cabo una gestión prudente del riesgo de liquidez, fundada en el mantenimiento de

suficiente liquidez para cumplir con sus obligaciones cuando vencen, tanto en condiciones normales como de

tensión, sin incurrir en pérdidas inaceptables o arriesgar la reputación de la Sociedad.

Adicionalmente, el riesgo de liquidez tiene los siguientes factores mitigantes, a destacar: (i) la generación de

caja recurrente de los negocios en los que la Sociedad realiza su actividad; y (ii) las líneas de financiación

disponibles por importe de 740 millones de euros y (iii) la capacidad de renegociación y obtención de nuevas

líneas de financiación basadas en los planes de negocio a largo plazo y en la calidad de los activos de la

Sociedad.

A la fecha de formulación de cuentas anuales ha cubierto todas las necesidades de fondos para atender

íntegramente los compromisos con proveedores, financiadores, empleados y administraciones, de acuerdo con

el flujo de caja previsto para el ejercicio 2026 teniendo en cuenta lo indicado anteriormente. Asimismo, dado el

tipo de sector en el que opera la Sociedad, las inversiones que realiza, la financiación que obtiene para realizar

dichas inversiones, el EBITDA que generan y los grados de ocupación de los inmuebles provocan que el riesgo

de liquidez quede mitigado y que puedan producirse excesos de tesorería.

De producirse estos excesos se realizarán inversiones financieras temporales en depósitos de máxima liquidez y

sin riesgo. No entra entre las posibilidades barajadas por la Sociedad la adquisición de opciones o futuros sobre

acciones, o cualquier otro depósito de alto riesgo como método para invertir los excedentes de tesorería.

Riesgo de tipo de interés en los flujos de efectivo

La Sociedad gestiona el riesgo de tipo de interés mediante la distribución de la financiación recibida a tipo fijo y

variable. La política de la Sociedad consiste en mantener la financiación neta no corriente recibida de terceros a

tipo fijo.

85

Riesgo de tipo de cambio

La política de la Sociedad es contratar el endeudamiento en la misma moneda en que se producen los flujos de

cada negocio. Por ello, en la actualidad no existe ningún riesgo relativo a los tipos de cambio. La Sociedad no

tiene exposición al riesgo de fluctuaciones en los tipos de cambio pues realiza sus operaciones en moneda

funcional.

Riesgo fiscal

Tal y como se menciona en la Nota 1, la Sociedad y una parte de sus sociedades participadas están acogidas al

régimen fiscal especial de la Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).

En el ejercicio 2017 finalizó el periodo transitorio de la Sociedad, por el que el cumplimiento de todos los

requisitos establecidos por el régimen (véanse Notas 1 y 4.11) ha devenido en obligatorio. Entre las

obligaciones que la Sociedad debe cumplir se identifican algunas en las que predomina una naturaleza más

formalista tales como la incorporación del término SOCIMI a la denominación social, la inclusión de

determinada información en la memoria de las cuentas anuales individuales, la cotización en un mercado

bursátil, etc., y otras que adicionalmente requieren la realización de estimaciones y la aplicación de juicio por

parte de la Dirección que pudieran llegar a tener cierta complejidad, sobre todo considerando que el Régimen

SOCIMI es relativamente reciente y su desarrollo se ha llevado a cabo, fundamentalmente, a través de la

respuesta por parte de la Dirección General de Tributos a las consultas planteadas por distintas empresas. En

este sentido, la Dirección de la Sociedad, apoyada en la opinión de sus asesores fiscales, ha llevado a cabo una

evaluación del cumplimiento de los requisitos del régimen, concluyendo que al 31 de diciembre de 2025 se

cumplen todos sus requisitos.

Por otro lado, y a efectos de considerar también el efecto financiero del Régimen, cabe destacar que según lo

establecido en el artículo 6 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre de 2009, modificada por la Ley 16/2012, de 27

de diciembre las SOCIMI y siguientes, y en los porcentajes establecidos en el mismo, las sociedades que han

optado por dicho régimen están obligadas a distribuir en forma de dividendos a sus accionistas, una vez

cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio, debiéndose

acordar su distribución dentro de los seis meses siguientes a la conclusión de cada ejercicio y pagarse dentro

del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución (Nota 4.11).

En el caso que la Sociedad no cumpliera con los requisitos establecidos en el Régimen o la Junta de Accionistas

de dichas Sociedades no aprobase la distribución de dividendos propuesta por el Consejo de Administración,

que ha sido calculada siguiendo los requisitos expuestos en la citada ley, no estarían cumpliendo con la misma,

y por tanto deberán tributar bajo el régimen fiscal general y no el aplicable a las SOCIMIs.

Riesgo en la gestión del cambio climático

En el marco del Pacto Verde Europeo y los Objetivos de Desarrollo Sostenible de Naciones Unidas, el Grupo

está llevando a cabo diferentes acciones en materia de sostenibilidad.

En primer lugar, la Sociedad, en 2021 constituyó una Comisión de Sostenibilidad e Innovación dependiente del

Consejo de Administración que tiene como principales competencias asesorar al Consejo de Administración,

entre otros aspectos, en materias medioambientales y de sostenibilidad, en la formulación de la estrategia de

la Sociedad en materia de sostenibilidad en sus relaciones con los grupos de interés y en su publicación y

comunicación pública; y supervisar la comunicación e información al mercado de cualquiera información en los

que se haga referencia a cuestiones de sostenibilidad e información no financiera y mantener actualizado el

mapa de Riesgos ESG (Enviromental Social and Governance).

En ese sentido, la Sociedad ha incorporado en sus políticas de inversión y financiación factores de decisión en

relación con KPI’s no financieros. En esa línea, los estudios de inversión de adquisiciones inmobiliarias e

inversiones en reposicionamiento de activos de la Sociedad consideran, entre otros factores, elementos tales

como la obtención de certificados de eficiencia energética de la máxima calificación, de climatización,

iluminación, energía solar, riego de zonas verdes, accesibilidad, etc.

A la hora de certificar los activos, la Sociedad selecciona el marco y la modalidad más adecuada en función de la

fase en la que se encuentren los activos, las características del edificio, su grado de ocupación en el momento

de certificarlo o de los arrendatarios que lo ocupan.

86

A este respecto, se continúa con el proceso de certificación del portfolio bajo los estándares de los líderes en

este mercado, BREEAM y LEED. Durante el ejercicio 2025 el Grupo ha logrado la certificación o su renovación

en 25 activos. El Grupo considera el proceso de certificación de sus activos como una respuesta anticipada a las

demandas que el mercado requerirá a los arrendadores de inmuebles en el medio plazo y que le permitirá

mantener su actual posición competitiva.

Adicionalmente, el Grupo ha obtenido una calificación del 86% en la edición 2025 GRESB, plataforma que

permite armonizar y comparar información relacionada con los criterios de sostenibilidad (medio ambiente,

social y gobierno corporativo – ESG) en inversiones inmobiliarias.

Asimismo, el Grupo dispone de un Sistema de Gestión Ambiental (SGA) certificado según la norma ISO 14001,

que constituye el paraguas bajo el que gestiona sus carteras y que va incorporando anualmente nuevos

inmuebles en su perímetro.

Desde el ejercicio 2015, el Grupo lleva a cabo un plan de certificaciones ISO 14001 (gestión medioambiental) e

ISO 50001 (gestión energética), para mantener y ampliar el número de activos inmobiliarios que disponen de al

menos la ISO 14001, y posteriormente la ISO 50001 (entendiendo como un paso natural alcanzar el estándar

ISO 14001 de manera previa a aspirar a la ISO 50001). Este plan abarca tanto inmuebles de oficinas como

centros comerciales y naves logísticas. Respecto a la ISO 14001, en 2025 se alcanzaron 92 edificios certificados,

con una superficie de 1.355.743 m2, 4 edificios menos respecto a 2024 (debido a edificios que pasan a ser

monoinquilino y se suman algunos activos situados en Portugal).

Asimismo, el Grupo ha dado continuidad al proceso de implementación de un Sistema de Gestión Energética

bajo la norma ISO 50001 iniciado en 2017, estando actualmente certificados 89 edificios, que cuentan con una

superficie de 1.303.546 m2, 4 menos respecto a 2024 (debido a edificios que pasan a ser monoinquilino y se

suman algunos activos situados en Portugal). En los activos incluidos en dicho Sistema hay un objetivo de

reducir en 2026 un 8% el consumo energético total, medido en kilovatios hora de los metros cuadrados

ocupados, respecto al año 2022, fundamentado en la implantación de MAEs (medidas de ahorro energético).

Durante el ejercicio 2025, el Grupo ha continuado realizando un análisis de toda la cartera para determinar la

huella de carbono de cada uno de sus activos, así como las medidas adicionales necesarias para reducir la

referida huella de carbono.

El camino recorrido por el Grupo en 2025 permite que la Compañía se encuentre en disposición de cumplir su

objetivo de reducción de emisiones y su “camino a neto cero” para el año 2030, adelantándose de esta manera

a la estrategia europea de descarbonización de la economía y asegurando la pervivencia presente y futura de la

Compañía y sus activos.

El camino a neto cero del Grupo es una hoja de ruta que incluye la mejora del desempeño no sólo de la propia

compañía y de aquellos activos sobre los que ésta tiene control operacional, sino de los principales agentes

responsables de las emisiones del Grupo a lo largo de toda su cadena de valor, incluyendo proveedores e

inquilinos.

Asimismo, las políticas de financiación del Grupo están alineadas con los objetivos de sostenibilidad del Grupo a

través del Programa de Financiación Verde publicado en abril de 2022, y posteriormente renovado en 2024, y la

conversión del 100% de sus bonos en circulación en bonos verdes.

En septiembre de 2025, la Sociedad ha realizado una emisión de un bono verde por importe de 550 millones de

euros.

El Programa de Financiación Verde, alineado con las mejores prácticas de mercado, incluye los siguientes

criterios de elegibilidad:

1. Activos Verdes con los mejores niveles de calificación LEED/BREEAM o certificados de eficiencia

energética y/o niveles mínimos de emisiones de carbono

2. Inversiones en Eficiencia Energética

¹ Task Force on Climate-Related Financial Disclosures

87

3. Inversiones en Energía Renovable

4. Inversiones en mecanismos de control y prevención de la contaminación

5. Inversiones en mecanismos de transporte con bajas emisiones de carbono

Las financiaciones ligadas a objetivos ESG incluyen un mecanismo de ajuste del coste vinculados, en opinión del

Grupo, al riesgo del crédito propio, basados en unos indicadores de gestión calculados en función de cuatro

criterios de sostenibilidad de los cuales se deben cumplir al menos 3 anualmente y de forma acumulada

durante el periodo de estas financiaciones. 

Adicionalmente, el Grupo en su compromiso con la responsabilidad climática ha incorporado en los objetivos

de medición de la compensación variable a corto plazo de su personal y equipo directivo factores cualitativos

relacionados con la estrategia del Grupo en materia de sostenibilidad (véase Nota 17).

Las anteriores iniciativas, si bien suponen un aumento de costes operativos para el Grupo, tienen como

objetivo anticiparse a la evolución normativa y fidelizar su base de clientes.

Asimismo, se ha comprometido a reportar en el Estado de Información No Financiera (EINF) conforme a las

recomendaciones de TCFD 1.

Finalmente, el Grupo también ha avanzado en la publicación de su Camino a Neto Cero. El camino a neto cero

del Grupo es una hoja de ruta que incluye la mejora del desempeño no sólo de la propia compañía y de

aquellos activos sobre los que ésta tiene control operacional, sino de los principales agentes responsables de

las emisiones del Grupo a lo largo de toda su cadena de valor, incluyendo proveedores e inquilinos. Esta

estrategia tiene 5 ejes de actuación:

1. Reducción del carbono operacional: 85% de reducción del carbono operacional desde la línea base

(2018) hasta el objetivo (2028).

2. Reducción del carbono embebido: Huella del carbono embebido calculada en todos los nuevos

desarrollos y reposicionamientos.

3. Compensación de emisiones residuales: La huella inevitable será mayoritariamente compensada con

iniciativas propias debidamente certificadas.

4. Reducción de emisiones de inquilinos: Cláusulas verdes en todos los nuevos contratos y reducción del

precio del alquiler vinculados a su propio riesgo de crédito para inquilinos neto cero.

5. Energía renovable: Adquisición de energía 100% renovable y generación in situ de energía a través de

placas fotovoltaicas (Proyecto SUN).

Todo lo anterior, forma parte del camino neto cero o compromiso del Grupo para la lucha contra el cambio

climático. En el 2025, los objetivos de descarbonización incluidos en su “Camino a Neto Cero” han sido

validados y aprobados por la iniciativa SBTi.

22.    Garantías comprometidas con terceros y otros pasivos contingentes

A 31 de diciembre de 2025 y 2024 la Sociedad tenía otorgados avales bancarios por importe de 122.383 miles

de euros y 33.591 miles de euros, respectivamente.

23.  Hechos posteriores

En febrero de 2026, la Sociedad ha alquilado 18MW en el centro de datos situado en Madrid.

88

En febrero de 2026, la Sociedad ha firmado un contrato de arrendamiento a largo plazo de 12.908 m2 con una

universidad líder en el parque empresarial Cerro de los Gamos.

ANEXO I - Empresas del Grupo y asociadas 2025

Sociedad	Actividad / Domicilio	Participación	Miles de Euros								Método Consolidación	Auditor
			Capital	Resultado		Resto de	Total	Dividendos	Valor en libros
				Explotación	Neto	Fondos Propios	Patrimonio	Recibidos	Coste	Deterioro
Merlin Retail, S.L.U.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	24.212	27.452	25.956	379.846	430.014	10.866	390.432	-	Integración Global	PwC
Merlin Oficinas, S.L.U.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	32.797	14.607	15.399	778.292	826.488	18.536	833.226	-	Integración Global	PwC
Merlin Logística, S.L.U.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	34.290	61.951	43.974	313.721	391.985	24.379	353.842	-	Integración Global	PwC
Sevisur Logística, S.A.	Urbanización, construcción y explotación de edificaciones para actividades logísticas y de servicios comunes. Ctra. de la Esclusa, 15. 41011, Sevilla.	100 %	17.220	4.456	4.031	11.214	32.465	4.769	37.629	-	Integración Global	PwC
Parques Logísticos de la Zona Franca, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento, Avda. 3 del Parc Logístic, nº 26, Barcelona	100 %	15.701	20.200	16.495	103.614	135.810	-	118.310	-	Integración Global	PwC
The Exhibitions Company, S.A.U.	Prestación de servicios de toda clase, técnicos, comerciales o económicos/ Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	180	(666)	(709)	(275)	(804)	-	4.287	(4.287)	Integración Global	N/A
Gescentesta, S.L.U.	Prestación de Servicios / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	3	286	267	1.512	1.782	-	3	-	Integración Global	N/A
La Vital Centro Comercial y de Ocio, S.L.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	14.846	3.954	4.440	19.310	38.596	4.357	56.788	-	Integración Global	PwC
Desarrollo Urbano de Patraix, S.A.	Gestión de suelo / Avda. Barón de Carcer, 50, Valencia	100 %	2.790	-	(373)	21.488	23.905	-	25.090	(1.184)	Integración Global	N/A
Sadorma 2003, S.L.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	73	4.845	5.909	24.078	30.060	-	25.485	-	Integración Global	N/A
Varitelia Distribuciones, S.L.U.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento /  Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	18.443	15.341	7.763	12.769	38.975	-	202.979	(164.004)	Integración Global	PwC
Global Carihuela, Patrimonio Comercial S.L.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	3.303	4.525	1.506	2.947	7.756	0	34.102	(26.346)	Integración Global	PwC

Sociedad	Actividad / Domicilio	Participación	Miles de Euros								Método Consolidación	Auditor
			Capital	Resultado		Resto de	Total	Dividendos	Valor en libros
				Explotación	Neto	Fondos Propios	Patrimonio	Recibidos	Coste	Deterioro
Innovación Colaborativa, S.L.	Selección, contratación, acondicionamiento, organización y gestión de espacios de trabajo colaborativo tipo "coworking" / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	27	(3.930)	(4.497)	5.101	631	-	30.868	(30.237)	Integración Global	PwC
Milos Asset Development,	Adquisición, tenencia, administración, enajenación y desarrollo de suelos ubicados dentro del proyecto "Distrito Castellana Norte" / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	163	(5)	(311)	795	647	-	1.603	(958)	Integración Global	N/A
Merlin Edged, S.L.U.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	591	22	(2.240)	29.412	27.763	115	30.003	(2.240)	Integración Global	PwC
Solstice Sage Finance, S.L.U.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	3	(1)	(1)	-	2	-	3	(1)	Integración Global	PwC
Evergreen Eclipse Capital, S.L.U.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	3	(1)	(1)	-	2	-	3	(1)	Integración Global	PwC
MPCVI – Compra e Venda Imobiliária, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	1.050	1.193	518	6.008	7.576	344	6.418	-	Integración Global	PwC Portugal
MPEP – Properties Escritórios Portugal, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	50	983	102	415	567	30	1.085	-	Integración Global	PwC Portugal
MP Monumental, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	50	3.006	480	25.534	26.064	-	41.570	-	Integración Global	PwC Portugal
MP Torre A, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	50	867	(263)	9.804	9.591	-	22.201	-	Integración Global	PwC Portugal
VFX Logística, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	5.050	11.324	9.405	54.615	69.070	-	50.382	-	Integración Global	PwC Portugal
Promosete, Invest. Inmobil. SA.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	200	1.841	861	7.630	8.691	861	10.384	-	Integración Global	PwC Portugal
Praça Do Marquês serviços Auxiliares, SA	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	15.893	3.857	5.048	62.154	83.095	3.162	56.361	-	Integración Global	PwC Portugal

Sociedad	Actividad / Domicilio	Participación	Miles de Euros								Método Consolidación	Auditor
			Capital	Resultado		Resto de	Total	Dividendos	Valor en libros
				Explotación	Neto	Fondos Propios	Patrimonio	Recibidos	Coste	Deterioro
Torre Dos Oceanus Investimentos Imobiliários,S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	50	2.212	1.257	3.319	4.626	1.065	15.912	-	Integración Global	PwC Portugal
Forum Almada – Gestão Centro Comercial Sociedade Unipessoal, Lda.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	5	21.414	12.439	104.984	117.428	-	89.453	-	Integración Global	PwC Portugal
	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	10.000	13.353	9.499	93.736	113.235	-	353.611	-	Integración Global	PwC Portugal
Torre Arts  Investimentos Imobiliários, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	100	5.946	4.707	78.153	82.960	3.017	80.281	-	Integración Global	PwC Portugal
Torre Fernao Magalhaes  Investimentos Imobiliários, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	100	1.696	802	12.370	13.272	1.042	13.055	-	Integración Global	PwC Portugal
MPLIB – Investimentos Imobiliários, Unipessoal Lda.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	2.000	(142)	(3.426)	58.592	57.166	7.143	64.308	(930)	Integración Global	PwC Portugal
Paseo Comercial Carlos III, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Avda. San Martín Valdeiglesias, 20 28922 Madrid	50 %	8.698	5.023	1.891	27.941	38.530	-	25.668	-	Método de participación	PwC
Provitae Centros Asistenciales, S.L.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / C. Fuencarral, 123. Madrid	50 %	6.314	(49)	(111)	(1.805)	4.398	-	5.061	(2.862)	Método de participación	PwC
G36 Development, S.L.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Castellana, 93 Madrid	50 %	3	21	21	8	n.d.	-	2	-	Método de participación	N/A
Centro Intermodal de Logística S.A.	Promoción, gestión y realización de las actividades logísticas en el sistema portuario / Avenida Ports d’Europa 100, Barcelona	49 %	18.920	27.097	18.324	133.032	170.276	6.882	95.688	-	Método de participación	Mazars
Pazo de Congresos de Vigo, S.A.	Proyecto de ejecución, construcción y explotación del Palacio de Congresos de Vigo / Avda. García Barbón, I. Vigo	44 %	n.d.	n.d.	n.d.	n.d.	-	-	3.600	(3.600)	Método de participación	N/A
Parking del Palau, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Alameda, s/n. Valencia	33 %	1.698	294	304	343	2.345	73	2.137	(1.104)	Método de participación	BDO
Araba Logística, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Avda. Álava s/n Rivabellosa (Álava)	25 %	1.750	(1.261)	(841)	14.068	14.977	4.847	2.257	-	Método de participación	Mazars

Sociedad	Actividad / Domicilio	Participación	Miles de Euros								Método Consolidación	Auditor
			Capital	Resultado		Resto de	Total	Dividendos	Valor en libros
				Explotación	Neto	Fondos Propios	Patrimonio	Recibidos	Coste	Deterioro
Crea Madrid Nuevo Norte, S.A.	Realización de todo tipo de actividad de carácter inmobiliario / Paseo de la Castellana 216, Madrid	14 %	570.191	13.250	(8.239)	(42.897)	519.055	-	227.032	(4.065)	Método de participación	EY
HCG Levante, S.L.	Administración y gestión de bienes inmuebles en régimen de arrendamiento / Calle Travessera de Gracia, 30, Barcelona	6 %	64	(193)	(193)	14.304	14.175	-	1.130	(11)	Método de participación	N/A
Moregal Hotels, S.L.	Realización de todo tipo de actividad de carácter inmobiliario / Alameda de Colón ,9, Málaga	35 %	7.572	(7)	50	8.149	15.771	-	10.835	-	Método de participación	N/A
Edged Spain, S.L.	Prestación de servicios de centros de proceso de datos / Paseo de la Castellana 257, Madrid	50 %	3	0	0	(1)	2	0	2	0	Método de participación	PwC
	Prestación de servicios de centros de proceso de datos / Avda. Dom João, 45, Lisboa	50 %	0	0	0	0	0	0	0	0	Método de participación	N/A

    (*)  Participación indirecta

ANEXO I - Empresas del Grupo y asociadas 2024

Sociedad	Actividad / Domicilio	Participación	Miles de Euros								Método Consolidación	Auditor
			Capital	Resultado		Resto de	Total	Dividendos	Valor en libros
				Explotación	Neto	Fondos Propios	Patrimonio	Recibidos	Coste	Deterioro
Merlin Retail, S.L.U.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	24	20	19	372	415	12	390	-	Integración Global	PwC
Merlin Oficinas, S.L.U.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	33	30	30	767	830	27	833	-	Integración Global	PwC
Merlin Logística, S.L.U.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	34	28	12	326	372	10	354	-	Integración Global	PwC
Sevisur Logística, S.A.	Urbanización, construcción y explotación de edificaciones para actividades logísticas y de servicios comunes. Ctra. de la Esclusa, 15. 41011, Sevilla.	100 %	17	5	4	11	32	4	38	-	Integración Global	PwC
Parques Logísticos de la Zona Franca, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento, Avda. 3 del Parc Logístic, nº 26, Barcelona	100 %	16	-	(2)	105	119	1	118	-	Integración Global	PwC
The Exhibitions Company , S.A.U.	Prestación de servicios de toda clase, técnicos, comerciales o económicos/ Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	—	(1)	(1)	1	—	-	4	(4)	Integración Global	N/A
Gescentesta, S.L.U.	Prestación de Servicios / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	—	-	-	2	2	-	-	-	Integración Global	N/A
La Vital Centro Comercial y de Ocio, S.L.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	15	4	4	19	39	4	57	-	Integración Global	PwC
Desarrollo Urbano de Patraix, S.A.	Gestión de suelo / Avda. Barón de Carcer, 50, Valencia	100 %	3	-	-	22	24	-	25	(1)	Integración Global	N/A
Sadorma 2003, S.L.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	—	-	3	21	24	-	25	(1)	Integración Global	N/A
	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Castellana 257, Madrid										Integración Global
Varitelia Distribuciones, S.L.U.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	18	7	(1)	14	31	-	203	(172)	Integración Global	PwC
Global Carihuela, Patrimonio Comercial S.L.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	3	1	(2)	5	6	12	34	(28)	Integración Global	PwC
Innovación Colaborativa, S.L.	Selección, contratación, acondicionamiento, organización y gestión de espacios de trabajo colaborativo tipo "coworking" / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	-	(5)	(6)	11	5	-	31	(26)	Integración Global	PwC

Sociedad	Actividad / Domicilio	Participación	Miles de Euros								Método Consolidación	Auditor
			Capital	Resultado		Resto de	Total	Dividendos	Valor en libros
				Explotación	Neto	Fondos Propios	Patrimonio	Recibidos	Coste	Deterioro
Milos Asset Development,	Adquisición, tenencia, administración, enajenación y desarrollo de suelos ubicados dentro del proyecto "Distrito Castellana Norte" / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	-	-	-	1	1	-	2	(1)	Integración Global	N/A
Merlin Edged, S.L.U.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Castellana 257, Madrid	100 %	-	-	-	-	—	-	-	-	Integración Global	PwC
MPCVI – Compra e Venda Imobiliária, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento /Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	1	1	-	6	7	-	6	-	Integración Global	PwC Portugal
MPEP – Properties Escritórios Portugal, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento /Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	-	1	-	-	—	-	1	-	Integración Global	PwC Portugal
MP Monumental, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento /Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	-	3	-	26	26	-	42	-	Integración Global	PwC Portugal
MP Torre A, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento /Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	-	(1)	(2)	11	9	-	22	-	Integración Global	PwC Portugal
VFX Logística, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento /Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	5	(6)	(7)	62	60	-	50	-	Integración Global	PwC Portugal
Promosete, Invest. Inmobil. SA.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento /Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	-	2	1	8	9	1	10	-	Integración Global	PwC Portugal
Praça Do Marquês serviços Auxiliares, SA	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento /Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	16	4	4	61	81	1	56	-	Integración Global	PwC Portugal
Torre Dos Oceanus Investimentos Imobiliários,S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento /Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	-	2	1	3	4	1	16	-	Integración Global	PwC Portugal
Forum Almada – Gestão Centro Comercial Sociedade Unipessoal, Lda.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento /Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	-	20	11	94	105	-	89	-	Integración Global	PwC Portugal
Forum Almada II, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento /Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	10	13	10	84	104	-	344	-	Integración Global	PwC Portugal
Torre Arts  Investimentos Imobiliários, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento /Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	-	4	3	78	81	2	80	-	Integración Global	PwC Portugal
Torre Fernao Magalhaes  Investimentos Imobiliários, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento /Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	—	2	1	12	14	1	13	-	Integración Global	PwC Portugal
MPLIB – Investimentos Imobiliários, Unipessoal Lda.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento /Avda. Dom João, 45, Lisboa	100 %	2	11	8	51	60	-	57	-	Integración Global	PwC Portugal
Paseo Comercial Carlos III, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Avda. San Martín Valdeiglesias, 20 28922 Madrid	50 %	9	6	2	26	37	-	26	-	Método de participación	PwC

Sociedad	Actividad / Domicilio	Participación	Miles de Euros								Método Consolidación	Auditor
			Capital	Resultado		Resto de	Total	Dividendos	Valor en libros
				Explotación	Neto	Fondos Propios	Patrimonio	Recibidos	Coste	Deterioro
Provitae Centros Asistenciales, S.L.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / C. Fuencarral, 123. Madrid	50 %	6	-	-	(2)	5	-	5	(3)	Método de participación	PwC
G36 Development, S.L.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Castellana, 93 Madrid	50 %	—	-	-	-	—	-	-	-	Método de participación	N/A
Centro Intermodal de Logística S.A.	Promoción, gestión y realización de las actividades logísticas en el sistema portuario / Avenida Ports d’Europa 100, Barcelona	49 %	19	27	18	130	167	6	96	-	Método de participación	Mazars
Pazo de Congresos de Vigo, S.A.	Proyecto de ejecución, construcción y explotación del Palacio de Congresos de Vigo / Avda. García Barbón, I. Vigo	44 %	n.d.	n.d.	n.d.	n.d.	n.d.	-	4	(4)	Método de participación	N/A
Parking del Palau, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Paseo de la Alameda, s/n. Valencia	33 %	2	-	-	-	2	-	2	(1)	Método de participación	BDO
Araba Logística, S.A.	Adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento / Avda. Álava s/n Rivabellosa (Álava)	25 %	2	12	12	22	35	-	2	-	Método de participación	Mazars
Crea Madrid Nuevo Norte, S.A.	Realización de todo tipo de actividad de carácter inmobiliario / Paseo de la Castellana 216, Madrid	14 %	504	(5)	(5)	(38)	461	-	217	(3)	Método de participación	EY
HCG Levante, S.L.	Administración y gestión de bienes inmuebles en régimen de arrendamiento / Calle Travessera de Gracia, 30, Barcelona	6 %	—	-	-	14	14	-	1	-	Método de participación	N/A
Moregal Hotels, S.L.	Realización de todo tipo de actividad de carácter inmobiliario / Alameda de Colón, 9, Málaga	7 %	5	-	-	1	6	-	2	-	Método de participación	N/A
Silicius Real Estate, SOCIMI, S.A.	Realización de todo tipo de actividad de carácter inmobiliario / Calle de Velázquez, 123, Madrid	18 %	31	5	(10)	288	309	-	89	-	Método de participación	PwC
Edged Spain, S.L.	Prestación de servicios de centros de proceso de datos / Paseo de la Castellana 257, Madrid	50 %	3	-	-	(1)	2	-	2	-	Método de participación	PwC

ANEXO II – Relación de los inmuebles destinados al arrendamiento y de las participaciones en el capital de

entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la Ley 11/2009, modificada con la Ley 16/2012.

	F.ADQ.	F.SOCIMI	DENOMINACIÓN ACTIVO	DIRECCIÓN	POBLACIÓN	CL.ACTIVO	USO
1	01-ene-15	01-ene-15	Av. de Bruselas, 24	AV Bruselas 24	Alcobendas	Inver.Inmob.	Oficinas
2	01-ene-15	01-ene-15	Av. de Bruselas, 26	AV Bruselas 26	Alcobendas	Inver.Inmob.	Oficinas
3	01-ene-15	01-ene-15	Av. de Bruselas, 33	AV Bruselas 33	Alcobendas	Inver.Inmob.	Oficinas
4	14-sep-16	14-sep-16	Encinar -  Plazas de garaje	CL Manuel Pombo Angulo 20	Alcobendas	Inver.Inmob.	Oficinas
5	14-sep-16	14-sep-16	Av. Europa, 1 - Edificio A-B	AV Europa 1	Alcobendas	Inver.Inmob.	Oficinas
6	01-ene-15	01-ene-15	Naves Alovera I-II-III	CL Rio Henares 1	Alovera	Inver.Inmob.	Logístico
7	01-ene-15	01-ene-15	Naves Azuqueca II y III	CL Milan 8 y 12	Azuqueca de Henares	Inver.Inmob.	Logístico
8	01-ene-15	01-ene-15	Vilanova, 12-14	AV Vilanova 12	Barcelona	Inver.Inmob.	Oficinas
9	14-sep-16	14-sep-16	Diagonal 199	AV Diagonal 199	Barcelona	Inver.Inmob.	Oficinas
10	14-sep-16	14-sep-16	Diagonal 458	AV Diagonal 458	Barcelona	Inver.Inmob.	Oficinas
11	01-ene-15	01-ene-15	Diagonal, 514	AV Diagonal 514	Barcelona	Inver.Inmob.	Oficinas
12	01-ene-15	01-ene-15	Diagonal, 605	AV Diagonal 605	Barcelona	Inver.Inmob.	Oficinas
13	14-sep-16	14-sep-16	Balmes	CL Balmes 236-238	Barcelona	Inver.Inmob.	Oficinas
14	14-sep-16	14-sep-16	P.E. Poble Nou 22@ Ed. A-C-D	CL Bac de roda 52	Barcelona	Inver.Inmob.	Oficinas
15	14-sep-16	14-sep-16	P.E. Poble Nou 22@ Ed. B	CL Fluviá 65	Barcelona	Inver.Inmob.	Oficinas
16	28-ene-2025	28-ene-2025	Don Ramón de la Cruz	CL D. Ramón de la Cruz, 38	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
17	01-ene-15	01-ene-15	Naves Cabanillas I	CL Castilla la Mancha P. I. Cabanillas	Cabanillas del Campo	Inver.Inmob.	Logístico
18	01-ene-15	01-ene-15	Naves Coslada I	AV de la Cañada 64	Coslada	Inver.Inmob.	Logístico
19	01-ene-15	01-ene-15	Naves Coslada III	CL Torres Quevedo 1	Coslada	Inver.Inmob.	Logístico
20	14-sep-16	14-sep-16	A4-Getafe (Data Center)	CA Polig. Industrial Los Ángles P-33	Getafe	Inver.Inmob.	Centro de Datos
21	14-sep-16	14-sep-16	P.E. Alvia Ed. 1-2-3	CL Jose Echegaray 8	Las Rozas	Inver.Inmob.	Oficinas
22	14-sep-16	14-sep-16	P.I. Európolis	CL Londres S/N	Las Rozas	Inver.Inmob.	Otros
23	01-ene-15	01-ene-15	Mangraners	CL Els Mangraners N-240 Km.88	Lerida	Inver.Inmob.	Oficinas
24	14-sep-16	14-sep-16	Torre De Madrid	PL De España 18	Madrid	Inver.Inmob.	Otros
25	14-sep-16	14-sep-16	Torre de Madrid (Viviendas)	PL de España 18	Madrid	Inver.Inmob.	Otros
26	01-ene-15	01-ene-15	Plaza de los Cubos	CL Princesa 3	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
27	01-ene-15	01-ene-15	Princesa, 3	CL Princesa 3	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
28	01-ene-15	01-ene-15	Princesa, 5	CL Princesa 5	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
29	01-ene-15	01-ene-15	Aparcamiento Princesa	CL Princesa 5	Madrid	Inver.Inmob.	Otros
30	01-ene-15	01-ene-15	Ventura Rodríguez, 7	CL Ventura Rodriguez 7	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
31	14-sep-16	14-sep-16	Callao	PL Callao 5	Madrid	Inver.Inmob.	Centro comercial
32	01-ene-15	01-ene-15	Partenón, 12-14	AV Partenon 12	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas

	F.ADQ.	F.SOCIMI	DENOMINACIÓN ACTIVO	DIRECCIÓN	POBLACIÓN	CL.ACTIVO	USO
33	01-ene-15	01-ene-15	Partenón, 16-18	AV Partenon 16	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
34	01-ene-15	01-ene-15	Eucalipto, 25	CL Eucalipto 25	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
35	01-ene-15	01-ene-15	Eucalipto, 33	CL Eucalipto 33	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
36	01-ene-15	01-ene-15	Josefa Valcárcel, 48	CL Josefa Valcarcel 48	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
37	01-ene-15	01-ene-15	Pedro de Valdivia, 10	CL Pedro de Valdivia 10	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
38	01-ene-15	01-ene-15	Juan Esplandiú, 11-13	CL Juan Esplandiu 11-13	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
39	01-ene-15	01-ene-15	Príncipe de Vergara, 187	CL Principe de Vergara 187	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
40	01-ene-15	01-ene-15	Ribera del Loira, 60	CL Ribera del Loira 60	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
41	14-sep-16	14-sep-16	P.E. Puerta de las Naciones Ed. 1 a 4	CL Ribera del Loira 38-50	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
42	01-ene-15	01-ene-15	Castellana, 83-85	PS de la Castellana 83	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
43	14-sep-16	14-sep-16	Cadagua	PS de la Castellana 93	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
44	14-sep-16	14-sep-16	Castellana, 278	PS de la Castellana 278	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
45	01-ene-15	01-ene-15	Torre Castellana 259	PS de la Castellana 259	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
46	14-sep-16	14-sep-16	Plaza Ruiz Picasso	PL Carlos Trías Bertrán 7	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
47	14-sep-16	14-sep-16	Santiago de compostela, 94	CL Santiago de Compostela 94	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
48	14-sep-16	14-sep-16	Jose María Churruca Ed. I-II	CL Almansa 101-105	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
49	14-sep-16	14-sep-16	Jose María Churruca Ed. III-IV	CL Beatriz de Bobadilla 14-18	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
50	14-sep-16	14-sep-16	Fuente De La Mora	CM Fuente de la Mora 9	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
51	14-sep-16	14-sep-16	P.E. Vía Norte Ed. 1 a 6	CL Quintanavides 11 a 21	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
52	14-sep-16	14-sep-16	P.E. Alvento A-B-C-D	VI de los Poblados 1	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
53	14-sep-16	14-sep-16	Cristalia	VI de los Poblados 3	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
54	14-sep-16	14-sep-16	P.E. Sanchinarro Ed. I-II	CL María de Portugal 9-11	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
55	14-sep-16	14-sep-16	P.E. Las Tablas Ed. 1-2-3	CL Federico Mompou 5	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
56	14-sep-16	14-sep-16	Elipse	AV Manoteras 18	Madrid	Inver.Inmob.	Oficinas
57	22-dic-25	22-dic-25	Madrazo 6-10	CL Madrazo, 6-8-10	Madrid	Inver.Inmob.	Otros
58	01-ene-15	01-ene-15	C.C. Centro Oeste	CL El Carralero. Las Moreras	Majadahonda	Inver.Inmob.	Centro Comercial
59	01-ene-15	01-ene-15	C.C. Larios	AV de la Aurora 21	Málaga	Inver.Inmob.	Centro Comercial
60	01-ene-15	01-ene-15	C.C. Porto Pi	AV de Gabriel Roca 54	Palma de Mallorca	Inver.Inmob.	Centro Comercial
61	01-ene-15	01-ene-15	Nave Pedrola	CL General Motors 1. P.I. El Pradillo	Pedrola	Inver.Inmob.	Logístico
62	01-ene-15	01-ene-15	Ática II, A-B-C	AV de Europa 19	Pozuelo de Alarcón	Inver.Inmob.	Oficinas
63	01-ene-15	01-ene-15	Ática 1	AV de Europa 26	Pozuelo de Alarcón	Inver.Inmob.	Oficinas
64	01-ene-15	01-ene-15	Ática 2	CL Inglaterra 2	Pozuelo de Alarcón	Inver.Inmob.	Oficinas
65	01-ene-15	01-ene-15	Ática 3 y 4	VI Dos Castillas 33 Edf. 3 y 4	Pozuelo de Alarcón	Inver.Inmob.	Oficinas

	F.ADQ.	F.SOCIMI	DENOMINACIÓN ACTIVO	DIRECCIÓN	POBLACIÓN	CL.ACTIVO	USO
66	14-sep-16	14-sep-16	Ática Ed. 6	VI Dos Castillas 33 Edf.6	Pozuelo de Alarcón	Inver.Inmob.	Oficinas
67	14-sep-16	14-sep-16	Cerro Gamos I-II-III-V-VI	CL Cerro de los Gamos 1	Pozuelo de Alarcón	Inver.Inmob.	Oficinas
68	01-ene-15	01-ene-15	Sant Cugat I	CL Alcalde Barnils 64	San Cugat del Valles	Inver.Inmob.	Oficinas
69	01-ene-15	01-ene-15	Sant Cugat II	AV Via Augusta 71	San Cugat del Valles	Inver.Inmob.	Oficinas
70	01-ene-15	01-ene-15	Borbolla	AV Borbolla 5	Sevilla	Inver.Inmob.	Oficinas
71	14-sep-16	14-sep-16	C.C. El Saler	CA Autovía De El Saler 16	Valencia	Inver.Inmob.	Centro Comercial
72	01-ene-15	01-ene-15	Aparcamiento Palau	PS de la Alameda 34	Valencia	Inver.Inmob.	Otros
73	14-sep-16	14-sep-16	Rambla Salvador Sama	CL Rambla Salvador Samà 45/49	Vilanova I La Geltrù	Inver.Inmob.	Otros
74	12-ene-17	12-ene-17	Torre Glories	Av. Diagonal, 211	Barcelona	Inver.Inmob.	Oficinas
75	21-ene-20	21-ene-20	Plaza Cataluña, 9	Plaza Cataluña, 9	Barcelona	Inver.Inmob.	Oficinas
76	22-dic-25	22-dic-25	Barceló Nura	Carrer Biniancollet, 22	Baleares	Inver.Inmob.	Otros
77	30-jul-14	01-ene-14	Merlin Retail S.L.	PS Castellana 257	Madrid	Participación
78	04-ago-14	01-ene-14	Merlin Oficinas, S.L.	PS Castellana 257	Madrid	Participación
79	30-jul-14	01-ene-14	Merlin Logística, S.L.	PS Castellana 257	Madrid	Participación
80	14-sep-16	01-ene-17	La Vital Centro Comercial y de Ocio, S.L.	PS Castellana 257	Madrid	Participación
81	14-sep-16	01-ene-17	Varitelia Distribuciones, S.L.	PS Castellana 257	Madrid	Participación
82	14-sep-16	01-ene-18	Global Carihuela Patrimonio Comercial, S.L.	PS Castellana 257	Madrid	Participación
83	28-jul-17	01-ene-17	Sevisur, S.A.	PS Castellana 257	Madrid	Participación
84	17-oct-16	01-ene-19	Parc Logístic de la Zona Franca, S.A.U.	Avda. 3 del Parc Logístic, nº 26	Madrid	Participación
85	07-nov-23	01-ene-24	Merlin Edged, S.L.U.	PS Castellana 257	Madrid	Participación
86	27-feb-20	01-ene-19	Silicius Real Estate SOCIMI, S.A.	Velázquez, 123	Madrid	Participación
87	17-oct-16	27-dic-19	VFXIMO Investimentos Imobiliarios, S.A.	Av. D. João II, 45, 5ºC	Lisboa (Portugal)	Participación
88	18-mar-15	05-oct-18	MPEP - Properties Escritórios Portugal, S.A.	Av. D. João II, 45, 5ºC	Lisboa (Portugal)	Participación
89	18-mar-15	05-oct-18	MP Compra e Venda Inmobiliária, S.A.	Av. D. João II, 45, 5ºC	Lisboa (Portugal)	Participación
90	31-mar-16	05-oct-18	MP Monumental, S.A.	Av. D. João II, 45, 5ºC	Lisboa (Portugal)	Participación
91	31-mar-16	05-oct-18	MP Torre A, S.A.	Av. D. João II, 45, 5ºC	Lisboa (Portugal)	Participación
92	07-abr-17	07-abr-17	Promosete Investimentos Inmobiliarios, S.A.	Av. D. João II, 45, 5ºC	Lisboa (Portugal)	Participación
93	28-sep-17	05-oct-18	Praça do Marques - serviços auxiliares, S.A.	Av. D. João II, 45, 5ºC	Lisboa (Portugal)	Participación
94	30-abr-18	05-oct-18	Torre dos Oceanus - Investimentos Inmobiliarios, S.A.	Av. D. João II, 45, 5ºC	Lisboa (Portugal)	Participación
95	17-ene-19	13-mar-19	Torre Arts, Investimentos inmobiliàrios, S.A.	Av. D. João II, 45, 5ºC	Lisboa (Portugal)	Participación
96	17-ene-19	13-mar-19	Torre Fernão Magalhães Investimentos inmobiliàrios, S.A	Av. D. João II, 45, 5ºC	Lisboa (Portugal)	Participación
97	03-ago-22	03-ago-22	MPLIB – Investimentos Imobiliários, Unipessoal Lda.	Av. D. João II, 45, 5ºC	Lisboa (Portugal)	Participación

MERLIN PROPERTIES, SOCIMI, S.A.

Informe de Gestión Individual correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2025

1

1.  Situación de la Sociedad

Coyuntura Económica

El entorno macroeconómico en la Península Ibérica continúa mostrando fortaleza, apoyado principalmente en

la demanda interna, la mejora del empleo y la progresiva estabilización de la política monetaria.

En España, se prevé que la economía mantenga un ciclo expansivo durante 2026, con un crecimiento del PIB

por encima de la media de la eurozona y tasas superiores al 2%. La progresiva moderación de la inflación y la

estabilización de los tipos de interés en torno al 2% están favoreciendo las condiciones de financiación y

reforzando la inversión empresarial e inmobiliaria. En este contexto, la inversión inmobiliaria en 2025 superó

los 18.400 millones de euros, con un crecimiento interanual del 31%, y se espera que continúe expandiéndose

entre un 5% y un 10% en 2026.

Adicionalmente, el crecimiento del consumo privado, la mejora del mercado laboral y el dinamismo del turismo

continúan actuando como motores clave de la economía real y del sector inmobiliario.

En Portugal, aunque con menor escala económica, se mantiene un escenario igualmente positivo. El consumo

privado, el crecimiento del turismo internacional y la recuperación del comercio minorista continúan

impulsando la actividad económica. En 2025, el gasto de los hogares creció un 3,5% y las ventas retail

aumentaron un 4,8%, reflejando un entorno de demanda sólido.

En conjunto, ambos mercados presentan fundamentos macroeconómicos favorables para el sector

inmobiliario, apoyados por estabilidad financiera, demanda interna robusta y atractivo inversor internacional.

1.1. Situación del mercado de alquiler por zona geográfica

Madrid

Madrid continúa consolidándose como uno de los principales hubs inmobiliarios del sur de Europa, apoyado en

un entorno macroeconómico favorable, crecimiento del empleo y elevada atracción de inversión internacional.

En el segmento de oficinas, la renta prime se situó en torno a 44 €/m²/mes en 2025, con una contratación

aproximada de 535.000 m² y niveles de disponibilidad cercanos al 9%, con submercados prime por debajo del

4%. La inversión en oficinas alcanzó aproximadamente 1,9 mil millones de euros, reflejando el fuerte interés

inversor en activos core y sostenibles. En logística, Madrid y Cataluña superaron el millón de m² de absorción

anual, con una disponibilidad en torno al 9,6% y un volumen de inversión aproximado de 506 millones de

euros. Adicionalmente, Madrid refuerza su posicionamiento estratégico en el sector de data centers, impulsado

por la demanda tecnológica, el crecimiento de la inteligencia artificial y la disponibilidad relativa de

infraestructura energética.

Barcelona

Barcelona mantiene un mercado inmobiliario dinámico, con elevada demanda en activos prime y especial

fortaleza en el segmento tecnológico y de innovación, particularmente en el distrito 22@. En oficinas, la renta

prime se situó en torno a 31,5 €/m²/mes en 2025, con una contratación aproximada de 321.000 m² y una

disponibilidad cercana al 8,8%, con fuerte presión sobre espacios de calidad grado A. La inversión en oficinas

alcanzó aproximadamente 912 millones de euros, con una elevada actividad inversora en activos bien ubicados

y sostenibles. En logística, el mercado catalán registró aproximadamente 615.000 m² de contratación, con

niveles de disponibilidad reducidos cercanos al 4,3% y volúmenes de inversión aproximados de 595 millones de

euros, evidenciando la escasez estructural de producto en ubicaciones prime. En retail, Barcelona mantiene

una elevada demanda en High Street, con presión alcista en rentas prime debido a la escasez de oferta

disponible.

Lisboa

Lisboa continúa consolidándose como uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos del sur de Europa,

apoyado en el crecimiento del turismo, la mejora del consumo privado y el aumento del interés inversor

internacional. En el segmento retail, las rentas prime High Street se situaron en torno a 155 €/m²/mes en 2025,

2

con niveles de ocupación cercanos al 100% en los principales ejes comerciales, reflejando una fuerte demanda

por ubicaciones prime y escasez estructural de oferta. El mercado retail portugués mostró además sólidos

indicadores operativos, con ocupaciones cercanas al 96,6% en centros comerciales. En términos macro, el

crecimiento del consumo de los hogares y el dinamismo del turismo continúan actuando como motores del

mercado inmobiliario en la ciudad. Paralelamente, Lisboa sigue ganando protagonismo en el mercado ibérico

como destino de inversión y expansión de operadores internacionales.

1.2. Situación del mercado de alquiler por rama de actividad

Oficinas

El mercado de oficinas en España mostró un comportamiento sólido durante 2025, con una contratación total

cercana a los 855.000 m², destacando Madrid con aproximadamente 535.000 m² y Barcelona con

aproximadamente 321.000 m². Los niveles de disponibilidad continúan reduciéndose, especialmente en zonas

prime, donde en determinados submercados del CBD se sitúan por debajo del 4%. En paralelo, la inversión en

el segmento oficinas registró un fuerte crecimiento interanual, impulsada por el interés inversor en activos core

y en edificios con elevados estándares ESG y tecnológicos, consolidando la polarización hacia activos de mayor

calidad.

Logística

El mercado logístico mantiene fundamentos estructuralmente sólidos, apoyados en el crecimiento del comercio

electrónico, la reconfiguración de las cadenas de suministro y la demanda vinculada al consumo interno. En

2025, la contratación logística conjunta en los mercados de Madrid y Cataluña alcanzó aproximadamente 1,77

millones de m², manteniéndose en niveles elevados respecto a medias históricas. Los niveles de disponibilidad

continúan ajustándose, situándose en torno al 9,6% en Madrid y en torno al 4,3% en Cataluña. En términos de

inversión, el segmento mantiene el interés inversor, con volúmenes aproximados de 506 millones de euros en

Madrid y 595 millones de euros en Cataluña durante 2025.

Centros Comerciales       

El sector retail continúa mostrando un comportamiento operativo sólido en España y Portugal, apoyado en la

recuperación del consumo, el crecimiento del turismo y la evolución positiva de las ventas minoristas. En 2025,

los niveles de ocupación en centros comerciales se situaron en torno al 94,5% en España y al 96,6% en Portugal,

reflejando la fortaleza estructural de los activos dominantes. En términos de inversión, los centros comerciales

concentraron un volumen significativo de capital, situándose en torno a 1.371 millones de euros en España

durante 2025, consolidando el interés inversor en activos con fuerte posicionamiento comercial y elevada

capacidad de generación de rentas.

Centros de datos

El mercado de data centers en Iberia continúa avanzando hacia una fase de mayor madurez, impulsado

principalmente por el crecimiento estructural de la demanda digital, el desarrollo de la inteligencia artificial y la

necesidad de infraestructuras tecnológicas resilientes. Madrid continúa consolidándose como uno de los

principales hubs de data centers del sur de Europa, mientras que la disponibilidad de energía y suelo adecuado

se posiciona como uno de los principales factores estratégicos para el desarrollo del sector. En este contexto, la

demanda estructural continúa creciendo, con una oferta limitada en ubicaciones estratégicas y un creciente

foco en eficiencia energética, sostenibilidad y soluciones tecnológicas avanzadas.

1.3. Estructura organizativa y funcionamiento

La Sociedad tiene como principal objetivo generar retorno sostenible al accionista a través de la adquisición,

gestión enfocada y rotación selectiva de activos inmobiliarios patrimoniales en los segmentos de perfil de

riesgo moderado (“Core” y “Core Plus”).

3

Su estrategia y funcionamiento se caracterizan por:

1. Centrarse en activos Core y Core Plus en España y Portugal

2. Una estructura de capital “investment grade”

3. Distribución, vía dividendos o devolución de prima, del 80% del AFFO generado en el ejercicio.

4. Ser uno de los REITs más eficientes de Europa

5. Implantar las mejores prácticas de Gobierno Corporativo

La descripción de la estructura organizativa interna se puede resumir en:

– Un Consejo de Administración formado por  12 consejeros, teniendo el asesoramiento de la Comisión

de Auditoría y Control (CAC), de la Comisión de Nombramientos y de Retribuciones (CNR) y de la

Comisión de Sostenibilidad e Innovación (CSI). El Consejo de Administración de MERLIN, compuesto

por una mayoría de consejeros independientes, centra su actividad en la definición, supervisión y

seguimiento de las políticas, estrategias y directrices generales que debe seguir el Grupo. El Consejo

es responsable de la estrategia a largo plazo y de monitorizar su implementación.

– Una Dirección General, compuesta por el Consejero Delegado (CEO) y el Director General (COO), en

dependencia directa del Consejo y a su vez miembro de éste.

– Un Comité de Inversiones  formado por el equipo gestor.

2.  Evolución y resultado de los negocios

2.1. Resultado de los negocios durante el ejercicio 2025

La Sociedad ha tenido una excelente evolución del negocio durante el ejercicio, con crecimiento en rentas

comparables y release spread en todas las categorías de activos.

La Sociedad ha cerrado el ejercicio 2025 con unos Ingresos por arrendamiento de 258 millones de euros, un

5,3% superior respecto al ejercicio 2024 y un Resultado de explotación de  234 millones de euros.

2.2. Evolución previsible de la Sociedad en 2026

En ausencia de externalidades,  se prevé que se incrementen los niveles de ocupación en la rama de actividad

de centro de datos y se mantengan en el resto, a la vez que las rentas se seguirán viendo beneficiados por el

aumento de la inflación al estar los contratos de arrendamiento indexados al IPC.

4

3.  Información de resultados por rama de actividad

a)  Criterios

La Dirección de la Sociedad identifica internamente diferentes ramas de actividad, en función de la tipología de

los activos, que adquiere y gestiona, tal y como se detalla a continuación:

– Edificios de oficinas.

– Centros comerciales.

– Activos logísticos.

– Centros de datos.

– Otros: Activos no incluidos en las ramas de actividad anteriores, que se corresponden fundamentalmente,

suelos no estratégicos y otros activos de menor tamaño.

Los ingresos y gastos que no pueden ser atribuidos a una rama de actividad o que afectan a la Sociedad en

general, se atribuyen como “Unidad Corporativa/Otros”.

El beneficio de cada rama de actividad, y de cada activo dentro de cada una de ellas, se utiliza como medida del

rendimiento debido a que la Sociedad considera que dicha información es la más relevante en la evaluación de

los resultados de las ramas de actividad en relación con otras sociedades que operan en dichos negocios.

b)  Bases y metodología de los resultados por ramas de actividad

La información de los resultados por ramas de actividad que se expone seguidamente se genera mediante la

misma aplicación informática utilizada para obtener todos los datos contables de la Sociedad. Las políticas

contables aplicables a  las ramas de actividad son las mismas que aplican a la Sociedad (Nota 2).

Los ingresos de la rama de actividad corresponden a los ingresos ordinarios directamente atribuibles a la rama

de actividad, junto a la proporción relevante de los ingresos generales de la Sociedad que puedan ser

atribuidos a la misma, utilizando para ello bases razonables de reparto.

Los gastos de cada rama de actividad se determinan como los gastos derivados de las actividades de

explotación de la misma que le sean directamente atribuibles más la proporción correspondiente de los gastos

que puedan ser atribuidos a la rama de actividad utilizando una base razonable de reparto.

Durante el ejercicio 2024 la Sociedad reclasificó desde la rama de actividad de Otros a la rama de actividad de

Oficinas determinados activos en función de su uso principal.

Resultado de ramas de actividad

A continuación, se presentan los resultados  por rama de actividad de los ejercicios 2025 y 2024:

5

2025	Miles de Euros
	Edificios	Centros		Centros de		Unidad	Total
	de oficinas	Comerciales	Logística	Datos	Otros	Corporativa	Sociedad
Ingresos por dividendos	-	-	-	-	-	86.641	86.641
Ingresos por préstamos	-	-	-	-	-	53.857	53.857
Ingresos por arrendamientos	207.758	40.564	8.827	879	162	(1)	258.189
Prestaciones de servicios	1.686	3.061	1.659	-	-	47	6.453
Importe neto de la cifra de negocios	209.444	43.625	10.486	879	162	140.544	405.140
Otros ingresos de explotación	916	49	9	77	2	1.561	2.614
Gastos de personal	(7.773)	(8.213)	(3.048)	(1.748)	-	(30.415)	(51.197)
Otros gastos de explotación	(11.230)	(5.309)	(554)	(5.385)	(633)	(15.465)	(38.576)
Amortización del inmovilizado	(34.177)	(6.375)	(2.304)	(8.447)	(140)	(24.211)	(75.654)
Variación de provisiones	-	-	-	-	13	629	642
Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado	6.615	3.269	-	-	(22.113)	892	(11.337)
Imputación subvenciones	28	16	-	-	-	(1)	43
Resultado de explotación	163.823	27.062	4.589	(14.624)	(22.709)	73.534	231.675
Ingresos financieros	1.989	1	-	-	193	30.857	33.041
Gastos financieros	(20.386)	-	-	(101)	-	(110.868)	(131.355)
Variación de valor razonable de instrumentos financieros- Otros	1	-	-	-	-	(7.527)	(7.526)
Deterioro y resultado por enajenación de instrumentos financieros	(86)	(4)	-	-	-	(707)	(797)
Resultado antes de impuestos	145.341	27.059	4.589	(14.725)	(22.516)	(14.711)	125.038
Impuesto sobre sociedades	-	-	-	-	-	3.216	3.216
Resultado del ejercicio	145.341	27.059	4.589	(14.725)	(22.516)	(11.495)	128.254

6

2024	Miles de Euros
	Edificios	Centros		Centros de		Unidad	Total
	de oficinas	Comerciales	Logística	Datos	Otros	Corporativa	Sociedad
Ingresos por dividendos	-	-	-	-	-	81.895	81.895
Ingresos por préstamos	-	-	-	-	-	48.047	48.047
Ingresos por arrendamientos	197.894	38.101	8.467	653	97	-	245.212
Prestaciones de servicios	2.200	1.661	1.560	67	18	806	6.312
Importe neto de la cifra de negocios	200.094	39.762	10.027	720	115	130.748	381.466
Otros ingresos de explotación	1.675	149	26	-	26	1.690	3.566
Gastos de personal	(4.984)	(5.075)	(1.866)	(314)	-	(19.943)	(32.182)
Otros gastos de explotación	(19.694)	(5.547)	(759)	(3.085)	(433)	(24.762)	(54.280)
Amortización del inmovilizado	(33.812)	(6.386)	(2.206)	(1.855)	(122)	(24.652)	(69.033)
Variación de provisiones	-	-	-	-	-	8.019	8.019
Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado	2.210	(5.804)	-	-	(74)	(15.668)	(19.336)
Resultado de explotación	145.506	17.099	5.222	(4.534)	(488)	55.432	218.237
Ingresos financieros	-	-	-	-	-	39.413	39.413
Gastos financieros	(13.550)	-	-	-	-	(112.875)	(126.425)
Variación de valor razonable de instrumentos financieros- Otros	-	-	-	-	-	(3.427)	(3.427)
Deterioro y resultado por enajenación de instrumentos financieros	3	-	-	-	-	(1.004)	(1.001)
Resultado antes de impuestos	131.959	17.099	5.222	(4.534)	(488)	(22.461)	126.797
Impuesto sobre sociedades	-	-	-	-	-	(2.366)	(2.366)
Resultado del ejercicio	131.959	17.099	5.222	(4.534)	(488)	(24.827)	124.431

7

4.  Recursos de Capital y Liquidez

4.1. Endeudamiento

La estrategia financiera de la Sociedad pasa por gestionar activamente el pasivo con el objetivo de alargar el

periodo de vencimiento medio de la deuda, así como tratar de mantener los niveles de coste financiero y

eliminar el riesgo derivado de las variaciones de tipos de interés. Actualmente mantiene un 100% del

endeudamiento de la Sociedad a tipo fijo o con coberturas de tipo de interés.

Durante los ejercicios 2025 y 2024 la Sociedad ha realizado las siguientes actuaciones sobre su pasivo

financiero:

• Con fecha 16 de diciembre de 2025 la Sociedad ha dispuesto un importe de 32,2 millones de euros

del préstamo con el Banco Europeo de Inversiones devengando un tipo de interés fijo de 354 puntos

básicos. A cierre del ejercicio 2025 este préstamo se encuentra dispuesto completamente.

• Con fecha 4 de septiembre de 2025, la Sociedad ha emitido un bono de 550 millones de euros con

vencimiento  en septiembre de 2033 y un tipo de interés del 3,5%.

• Con fecha 26 de mayo de 2025, la Sociedad ha repagado el bono correspondiente a dicho

vencimiento por importe de 600 millones de euros.

• Con fecha 31 de marzo de 2025 la Sociedad ha formalizado y ha dispuesto un préstamo sin garantía

hipotecaria con Mediobanca por importe de 100 millones de euros, con un vencimiento de 5 años

más 1 adicional desde su disposición y devengando un tipo de mercado de EURIBOR + 115 puntos

básicos.

• Con fecha 18 de diciembre de 2024 la Sociedad dispuso un importe de 17,7 millones de euros del

préstamo con el Banco Europeo de Inversiones devengando un tipo de interés fijo de 325,6 puntos

básicos.

• Con fecha 7 de noviembre de 2024 se fijó un nuevo límite del segundo tramo del Banco Europeo de

Inversiones por un importe de 46,7 millones de euros, de los cuales 34,6 millones de euros fueron

dispuestos a cierre del ejercicio 2024.

• Con fecha 2 de febrero de 2024, la Sociedad amplió el importe dispuesto (tap) sobre el Bono con

vencimiento en septiembre de 2029 al 2,375% por un importe de 100 millones de euros (coste

implícito 3,93%).

• Con fecha 17 de enero de 2024, la Sociedad formalizó un préstamo con Caixabank, S.A. con garantía

hipotecaria sobre una cartera de 2 edificios de oficinas en Madrid. El préstamo tiene un importe de

150 millones de euros, con vencimiento en 2034 y un margen de 130 puntos básicos. Dicho préstamo

fue dispuesto con fecha 2 de abril de 2024.

A cierre del ejercicio 2025 la Sociedad cuenta con 740 millones de euros no dispuestos correspondientes a la

línea de crédito revolving.

A cierre del ejercicio 2025 el endeudamiento financiero de la Sociedad asciende a 4.790 millones de euros, 

conformado por financiaciones corporativas sin garantía hipotecaria (préstamos y bonos) y a préstamos

hipotecarios.

La posición de liquidez de la Sociedad a 31 de diciembre de 2025 asciende a 1.073 millones de euros,

incluyendo 10 millones de euros de autocartera. Esta liquidez se ve incrementada en 740 millones de euros a

través de la línea de crédito revolving, no dispuesta a cierre del ejercicio 2025.

Adicionalmente la Sociedad tiene la capacidad de acceder al mercado de capitales a través del programa de

emisión de bonos EMTN, cuyo límite asciende a 7.500 millones de euros. A cierre del ejercicio 2025 dicho

programa presenta un disponible de 4.150 millones de euros.

8

5.  Cuestiones relativas al medioambiente

Desde la adquisición de los activos, la Sociedad integra la sostenibilidad en la toma de decisiones, consciente

además de su influencia en la mejora del desempeño de los activos y en el bienestar de sus inquilinos. La

Sociedad se enfoca en la creación de valor a través del desarrollo y reposicionamiento de inmuebles,

integrando la sostenibilidad en el proceso, así como en la obtención de mejores condiciones de financiación

ligados al cumplimiento de indicadores de sostenibilidad.

6.    Gestión de personal

Composición de la plantilla

Los profesionales de Merlin Properties SOCIMI, S.A. constituyen el principal activo de la Sociedad. Al cierre del

ejercicio 2025, el equipo humano de la Sociedad está compuesto por un total de 208 empleados, divididos en

3 categorías siguiendo con la estrategia de MERLIN de mantener una estructura horizontal.

Número Total Empleados a cierre ejercicio 2025. País, sexo, categoría profesional y edad

Categoría profesional	Mujer	Hombre	Total general
Directores	1	27	28
Mandos Intermedios	24	44	68
Otros Profesionales	58	54	112
Total Empleados	83	125	208

España	Mujer	Hombre	Total General
<30 años	10	12	22
Mandos Intermedios	3	4	7
Otros Profesionales	7	8	15
>50 años	27	55	82
Directores	0	17	17
Mandos Intermedios	11	18	29
Otros Profesionales	16	20	36
30-50 años	45	59	104
Directores	1	10	11
Mandos Intermedios	10	22	32
Otros Profesionales	34	27	61
Total empleados	82	126	208

Número Total Empleados a cierre ejercicio 2025 por Modalidades de Contrato de trabajo

La Sociedad tiene un equipo de profesionales con contrato indefinido y un promedio de edad de 46 años.

La Sociedad ofrece a sus empleados contratos estables con el fin de fidelizar al empleado desde el primer

momento de su incorporación, mejorando, de igual modo, la atracción de talento para la organización. A

cierre del ejercicio 2025, el 99,52% de los empleados de la Sociedad, tiene un contrato indefinido.

9

Tiempo de Contrato	Tiempo	Total
Indefinido	Completo	200
	Parcial	7
Temporal	Completo	1
Total empleados		208

7.  Política de dividendos

La Sociedad mantiene una política de dividendos que tiene en cuenta unos niveles sostenibles de distribución,

y refleja la previsión de la Sociedad de obtención de beneficios recurrentes. La Sociedad no pretende crear

reservas que no puedan ser distribuidas a los Accionistas, salvo las legalmente requeridas.

De conformidad con el Régimen de SOCIMI, la Sociedad estará obligada a adoptar acuerdos de distribución del

beneficio obtenido en el ejercicio, después de cumplir cualquier requisito relevante de la Ley de Sociedades de

Capital, en forma de dividendos a los accionistas, debiéndose acordar su distribución dentro de los seis meses

posteriores a la conclusión de cada ejercicio, en la forma siguiente: (i) al menos el 50% de los beneficios

derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones en filiales cualificadas; siempre que los

beneficios restantes sean reinvertidos en otros activos inmobiliarios dentro de un periodo máximo de tres

años desde la fecha de la transmisión o, sino, el 100% de los beneficios deben ser distribuidos como

dividendos una vez transcurrido dicho periodo; (ii) el 100% de los beneficios obtenidos por recepción de los

dividendos pagados por filiales cualificadas; (iii) al menos el 80% del resto de los beneficios obtenidos.

Si el acuerdo de distribución de dividendos no se adopta en el plazo legalmente establecido, la Sociedad

perderá su condición de SOCIMI respecto del ejercicio al que se refieren los dividendos. Tal y como se

estableció en el Folleto informativo de salida a Bolsa de la Sociedad, Merlin Properties, SOCIMI, S.A. se ha

marcado como objetivo la distribución de un dividendo anual de entre el 4% y el 6% del valor de salida a Bolsa.

La política de dividendos de la Sociedad está fijada en una distribución de un mínimo del 80% del AFFO

(“Adjusted FFO”), entendido como el flujo de caja de operaciones menos el pago de intereses y menos el pago

de los gastos ordinarios de mantenimiento de los activos.

Con fecha 13 de noviembre de 2025, el Consejo de Administración de la Sociedad ha aprobado la distribución

de un dividendo a cuenta de los beneficios del ejercicio 2025 por importe de 112.563 miles de euros,

habiéndose efectuado el pago el 10 de diciembre de 2025.

Con fecha 30 de abril de 2025, la Junta General de Accionistas ha aprobado la distribución con cargo a prima

de emisión de un dividendo por importe de 113.065 miles de euros, así como el reparto de un dividendo con

cargo a los resultados del ejercicio 2024 por importe de 10.753 miles de euros, habiéndose efectuado el pago

de ambos dividendos el 26 de mayo de 2025.

8.  Principales riesgos e incertidumbres

  Factores de riesgo financiero

Las actividades de la Sociedad están expuestas a diversos riesgos financieros: riesgo de mercado, riesgo de

crédito, riesgo de liquidez y riesgo del tipo de interés en los flujos de efectivo. El programa de gestión del

riesgo global de la Sociedad se centra en la incertidumbre de los mercados financieros y trata de minimizar los

efectos potenciales adversos sobre la rentabilidad financiera de la Sociedad.

La gestión del riesgo está controlada por la Alta Dirección de la Sociedad con arreglo a políticas aprobadas por

el Consejo de Administración. La Alta Dirección identifica, evalúa y cubre los riesgos financieros en estrecha

colaboración con las unidades operativas de la Sociedad. El Consejo proporciona políticas escritas para la

gestión del riesgo global, así como para materias concretas tales como, riesgo de mercado, riesgo de tipo de

interés, riesgo de liquidez e inversión del excedente de liquidez.

10

Riesgo de mercado

Atendiendo a la situación actual del sector inmobiliario, y con el fin de minimizar el impacto que ésta puede

provocar, la Sociedad tiene establecidas medidas concretas que tiene previsto adoptar para minimizar dicho

impacto en su situación financiera.

La aplicación de estas medidas está subordinada a los resultados de los análisis de sensibilidad que la Sociedad

realiza de forma recurrente. Estos análisis tienen en cuenta:

– Entorno económico en el que desarrolla su actividad: Diseño de diferentes escenarios económico

modificando las variables clave que pueden afectar al grupo (tipos de interés, precio de las acciones, %

de ocupación de las inversiones inmobiliarias, etc.). Identificación de aquellas variables

interdependientes y su nivel de vinculación.

– Marco temporal en el que se está haciendo la evaluación: Se tendrá en cuenta el horizonte temporal

del análisis y sus posibles desviaciones.

La Sociedad está expuesta al riesgo de mercado por posibles desocupaciones de inmuebles o renegociaciones

a la baja de contratos de arrendamiento cuando expiran los contratos de alquiler. Este riesgo afectaría de

forma negativa, directamente, en la valoración de los activos de la Sociedad.

No obstante, el riesgo de mercado está mitigado por las políticas de captación y selección de clientes y los

plazos de cumplimiento obligatorios de arrendamiento que se negocian con los clientes. Es por ello que, a 31

de diciembre de 2025, la ocupación media de la cartera de activos de la Sociedad ha sido del 96%, con un

periodo medio de arrendamiento pendiente de 2,9 años (ponderado por las rentas brutas).

  Riesgo de crédito

Se define como el riesgo de pérdida financiera al que se enfrenta la Sociedad si un cliente o contraparte no

cumple con sus obligaciones contractuales.

Con carácter general la Sociedad mantiene su tesorería y activos líquidos equivalentes en entidades

financieras de alto nivel crediticio.

La Sociedad no tiene concentraciones significativas de riesgo de crédito, contando con políticas para limitar el

volumen de riesgo con los clientes y la exposición al riesgo en la recuperación de créditos se administra como

parte de las actividades normales, a través, entre otros aspectos por la obtención de fianzas y avales.

La Sociedad cuenta con procedimientos formales para la detección del deterioro de créditos comerciales.

Mediante estos procedimientos y el análisis individual por áreas de negocio, se identifican retrasos en los

pagos y se establecen los métodos a seguir para estimar la pérdida por deterioro.

Efectivo y equivalentes de efectivo

La Sociedad mantiene efectivo y equivalentes de efectivo por 1.063.235 miles de euros que representan su

máxima exposición al riesgo por estos activos.

El efectivo y equivalentes de efectivo son mantenidos con bancos e instituciones financieras.

  Riesgo de liquidez

Se define como el riesgo de que la Sociedad tenga dificultades para cumplir con sus obligaciones asociadas a

sus pasivos financieros que son liquidados mediante la entrega de efectivo o de otros activos financieros.

11

Al 31 de diciembre de 2025 el fondo de maniobra de la Sociedad es positivo en un importe de 1.091.468 miles

de euros.

La Sociedad lleva a cabo una gestión prudente del riesgo de liquidez, fundada en el mantenimiento de

suficiente liquidez para cumplir con sus obligaciones cuando vencen, tanto en condiciones normales como de

tensión, sin incurrir en pérdidas inaceptables o arriesgar la reputación de la Sociedad.

Adicionalmente, el riesgo de liquidez tiene los siguientes factores mitigantes, a destacar: (i) la generación de

caja recurrente de los negocios en los que la Sociedad realiza su actividad; y (ii) las líneas de financiación

disponibles por importe de 740 millones de euros y (iii) la capacidad de renegociación y obtención de nuevas

líneas de financiación basadas en los planes de negocio a largo plazo y en la calidad de los activos de la

Sociedad.

A la fecha de formulación de cuentas anuales ha cubierto todas las necesidades de fondos para atender

íntegramente los compromisos con proveedores, financiadores, empleados y administraciones, de acuerdo

con el flujo de caja previsto para el ejercicio 2026 teniendo en cuenta lo indicado anteriormente. Asimismo,

dado el tipo de sector en el que opera la Sociedad, las inversiones que realiza, la financiación que obtiene para

realizar dichas inversiones, el EBITDA que generan y los grados de ocupación de los inmuebles provocan que el

riesgo de liquidez quede mitigado y que puedan producirse excesos de tesorería.

De producirse estos excesos se realizarán inversiones financieras temporales en depósitos de máxima liquidez

y sin riesgo. No entra entre las posibilidades barajadas por la Sociedad la adquisición de opciones o futuros

sobre acciones, o cualquier otro depósito de alto riesgo como método para invertir los excedentes de

tesorería.

Riesgo de tipo de interés en los flujos de efectivo

La Sociedad gestiona el riesgo de tipo de interés mediante la distribución de la financiación recibida a tipo fijo

y variable. La política de la Sociedad consiste en mantener la financiación neta no corriente recibida de

terceros a tipo fijo.

Riesgo de tipo de cambio

La política de la Sociedad es contratar el endeudamiento en la misma moneda en que se producen los flujos de

cada negocio. Por ello, en la actualidad no existe ningún riesgo relativo a los tipos de cambio. La Sociedad no

tiene exposición al riesgo de fluctuaciones en los tipos de cambio pues realiza sus operaciones en moneda

funcional.

  Riesgo fiscal

Tal y como se menciona en la Nota 1, la Sociedad  y una parte de sus sociedades participadas están acogidas al

régimen fiscal especial de la Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario

(SOCIMI). En el ejercicio 2017 finalizó el periodo transitorio de la Sociedad, por el que el cumplimiento de

todos los requisitos establecidos por el régimen (véanse Notas 1 y 4.11) ha devenido en obligatorio. Entre las

obligaciones que la Sociedad debe cumplir se identifican algunas en las que predomina una naturaleza más

formalista tales como la incorporación del término SOCIMI a la denominación social, la inclusión de

determinada información en la memoria de las cuentas anuales individuales, la cotización en un mercado

bursátil, etc., y otras que adicionalmente requieren la realización de estimaciones y la aplicación de juicio por

parte de la Dirección que pudieran llegar a tener cierta complejidad, sobre todo considerando que el Régimen

SOCIMI es relativamente reciente y su desarrollo se ha llevado a cabo, fundamentalmente, a través de la

respuesta por parte de la Dirección General de Tributos a las consultas planteadas por distintas empresas. En

este sentido, la Dirección de la Sociedad, apoyada en la opinión de sus asesores fiscales, ha llevado a cabo una

evaluación del cumplimiento de los requisitos del régimen, concluyendo que al 31 de diciembre de 2025 se

cumplen todos sus requisitos.

Por otro lado, y a efectos de considerar también el efecto financiero del Régimen, cabe destacar que según lo

establecido en el artículo 6 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre de 2009, modificada por la Ley 16/2012, de 27

de diciembre las SOCIMI, y en los porcentajes establecidos en el mismo, las sociedades que han optado por

dicho régimen están obligadas a distribuir en forma de dividendos a sus accionistas, una vez cumplidas las

obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio, debiéndose acordar su

12

distribución dentro de los seis meses siguientes a la conclusión de cada ejercicio y pagarse dentro del mes

siguiente a la fecha del acuerdo de distribución (Nota 4.11).

En el caso que la Sociedad no cumpliera con los requisitos establecidos en el Régimen o la Junta de Accionistas

de dichas Sociedades no aprobase la distribución de dividendos propuesta por el Consejo de Administración,

que ha sido calculada siguiendo los requisitos expuestos en la citada ley, no estarían cumpliendo con la misma,

y por tanto deberán tributar bajo el régimen fiscal general y no el aplicable a las SOCIMIs.

Riesgo en la gestión del cambio climático

En el marco del Pacto Verde Europeo y los Objetivos de Desarrollo Sostenible de Naciones Unidas, el Grupo

está llevando a cabo diferentes acciones en materia de sostenibilidad.

En primer lugar, la Sociedad, en 2021 constituyó una Comisión de Sostenibilidad e Innovación dependiente del

Consejo de Administración que tiene como principales competencias asesorar al Consejo de Administración,

entre otros aspectos, en materias medioambientales y de sostenibilidad, en la formulación de la estrategia de

la Sociedad en materia de sostenibilidad en sus relaciones con los grupos de interés y en su publicación y

comunicación pública; y supervisar la comunicación e información al mercado de cualquiera información en

los que se haga referencia a cuestiones de sostenibilidad e información no financiera y mantener actualizado

el mapa de Riesgos ESG (Enviromental Social and Governance).

En ese sentido, la Sociedad ha incorporado en sus políticas de inversión y financiación factores de decisión en

relación con KPI’s no financieros. En esa línea, los estudios de inversión de adquisiciones inmobiliarias e

inversiones en reposicionamiento de activos de la Sociedad consideran, entre otros factores, elementos tales

como la obtención de certificados de eficiencia energética de la máxima calificación, de climatización,

iluminación, energía solar, riego de zonas verdes, accesibilidad, etc.

A la hora de certificar los activos, la Sociedad selecciona el marco y la modalidad más adecuada en función de

la fase en la que se encuentren los activos, las características del edificio, su grado de ocupación en el

momento de certificarlo o de los arrendatarios que lo ocupan.

A este respecto, se continúa con el proceso de certificación del portfolio bajo los estándares de los líderes en

este mercado, BREEAM y LEED. Durante el ejercicio 2025 el Grupo ha logrado la certificación o su renovación

en 25 activos. El Grupo considera el proceso de certificación de sus activos como una respuesta anticipada a

las demandas que el mercado requerirá a los arrendadores de inmuebles en el medio plazo y que le permitirá

mantener su actual posición competitiva.

Adicionalmente, el Grupo ha obtenido una calificación del 86% en la edición 2025 GRESB, plataforma que

permite armonizar y comparar información relacionada con los criterios de sostenibilidad (medio ambiente,

social y gobierno corporativo – ESG) en inversiones inmobiliarias.

Asimismo, el Grupo dispone de un Sistema de Gestión Ambiental (SGA) certificado según la norma ISO 14001,

que constituye el paraguas bajo el que gestiona sus carteras y que va incorporando anualmente nuevos

inmuebles en su perímetro.

Desde el ejercicio 2015, el Grupo lleva a cabo un plan de certificaciones ISO 14001 (gestión medioambiental) e

ISO 50001 (gestión energética), para mantener y ampliar el número de activos inmobiliarios que disponen de

al menos la ISO 14001, y posteriormente la ISO 50001 (entendiendo como un paso natural alcanzar el estándar

ISO 14001 de manera previa a aspirar a la ISO 50001). Este plan abarca tanto inmuebles de oficinas como

centros comerciales y naves logísticas. Respecto a la ISO 14001, en 2025 se alcanzaron 92 edificios certificados,

con una superficie de 1.355.743 m2, 4 edificios menos respecto a 2024 (debido a edificios que pasan a ser

monoinquilino y se suman algunos activos situados en Portugal).

Asimismo, el Grupo ha dado continuidad al proceso de implementación de un Sistema de Gestión Energética

bajo la norma ISO 50001 iniciado en 2017, estando actualmente certificados 89 edificios, que cuentan con una

superficie de 1.303.546 m2, 4 menos respecto a 2024 (debido a edificios que pasan a ser monoinquilino y se

suman algunos activos situados en Portugal). En los activos incluidos en dicho Sistema hay un objetivo de

² Task Force on Climate-Related Financial Disclosures

13

reducir en 2026 un 8% el consumo energético total, medido en kilovatios hora de los metros cuadrados

ocupados, respecto al año 2022, fundamentado en la implantación de MAEs (medidas de ahorro energético).

Durante el ejercicio 2025, el Grupo ha continuado realizando un análisis de toda la cartera para determinar la

huella de carbono de cada uno de sus activos, así como las medidas adicionales necesarias para reducir la

referida huella de carbono.

El camino recorrido por el Grupo en 2025 permite que la Compañía se encuentre en disposición de cumplir su

objetivo de reducción de emisiones y su “camino a neto cero” para el año 2030, adelantándose de esta manera

a la estrategia europea de descarbonización de la economía y asegurando la pervivencia presente y futura de la

Compañía y sus activos.

El camino a neto cero del Grupo es una hoja de ruta que incluye la mejora del desempeño no sólo de la propia

compañía y de aquellos activos sobre los que ésta tiene control operacional, sino de los principales agentes

responsables de las emisiones del Grupo a lo largo de toda su cadena de valor, incluyendo proveedores e

inquilinos.

Asimismo, las políticas de financiación del Grupo están alineadas con los objetivos de sostenibilidad del Grupo a

través del Programa de Financiación Verde publicado en abril de 2022, y posteriormente renovado en 2024, y la

conversión del 100% de sus bonos en circulación en bonos verdes.

En septiembre de 2025, la Sociedad ha realizado una emisión de un bono verde por importe de 550 millones de

euros.

El Programa de Financiación Verde, alineado con las mejores prácticas de mercado, incluye los siguientes

criterios de elegibilidad:

1. Activos Verdes con los mejores niveles de calificación LEED/BREEAM o certificados de eficiencia

energética y/o niveles mínimos de emisiones de carbono

2. Inversiones en Eficiencia Energética

3. Inversiones en Energía Renovable

4. Inversiones en mecanismos de control y prevención de la contaminación

5. Inversiones en mecanismos de transporte con bajas emisiones de carbono

Las financiaciones ligadas a objetivos ESG incluyen un mecanismo de ajuste del coste vinculados, en opinión del

Grupo, al riesgo del crédito propio, basados en unos indicadores de gestión calculados en función de cuatro

criterios de sostenibilidad de los cuales se deben cumplir al menos 3 anualmente y de forma acumulada

durante el periodo de estas financiaciones. 

Adicionalmente, el Grupo en su compromiso con la responsabilidad climática ha incorporado en los objetivos

de medición de la compensación variable a corto plazo de su personal y equipo directivo factores cualitativos

relacionados con la estrategia del Grupo en materia de sostenibilidad (véase Nota 17).

Las anteriores iniciativas, si bien suponen un aumento de costes operativos para el Grupo, tienen como

objetivo anticiparse a la evolución normativa y fidelizar su base de clientes.

Asimismo, se ha comprometido a reportar en el Estado de Información No Financiera (EINF) conforme a las

recomendaciones de TCFD 2.

Finalmente, el Grupo también ha avanzado en la publicación de su Camino a Neto Cero. El camino a neto cero

del Grupo es una hoja de ruta que incluye la mejora del desempeño no sólo de la propia compañía y de

aquellos activos sobre los que ésta tiene control operacional, sino de los principales agentes responsables de

14

las emisiones del Grupo a lo largo de toda su cadena de valor, incluyendo proveedores e inquilinos. Esta

estrategia tiene 5 ejes de actuación:

1. Reducción del carbono operacional: 85% de reducción del carbono operacional desde la línea base

(2018) hasta el objetivo (2028).

2. Reducción del carbono embebido: Huella del carbono embebido calculada en todos los nuevos

desarrollos y reposicionamientos.

3. Compensación de emisiones residuales: La huella inevitable será mayoritariamente compensada con

iniciativas propias debidamente certificadas.

4. Reducción de emisiones de inquilinos: Cláusulas verdes en todos los nuevos contratos y reducción del

precio del alquiler vinculados a su propio riesgo de crédito para inquilinos neto cero.

5. Energía renovable: Adquisición de energía 100% renovable y generación in situ de energía a través de

placas fotovoltaicas (Proyecto SUN).

Todo lo anterior, forma parte del camino neto cero o compromiso del Grupo para la lucha contra el cambio

climático. En el 2025, los objetivos de descarbonización incluidos en su “Camino a Neto Cero” han sido

validados y aprobados por la iniciativa SBTi.

9.  Adquisición y enajenación de acciones propias

A  31 de diciembre de 2025, la Sociedad mantiene acciones propias por un importe de 10.033 miles de euros.

El movimiento habido durante el ejercicio 2025 ha sido el siguiente:

	Número de Acciones	Miles de Euros
Saldo al 1 de enero de 2024	1.399.124	15.410
Adiciones	29.471	59
Retiros	(113.950)	(1.019)
Saldo al 31 de diciembre de 2024	1.314.645	14.450
Adiciones	14.052	171
Retiros	(417.456)	(4.588)
Saldo al 31 de diciembre de 2025	911.241	10.033

En la Junta General de Accionistas celebrada el 30 de abril de 2025, se revocó la autorización otorgada por la

Junta General del 27 de abril de 2023 en la parte no utilizada, autorizando a continuación la adquisición de

acciones de la propia Sociedad o por sociedades del Grupo, al amparo de los artículos 146 y concordantes de la

Ley de Sociedades de Capital, cumpliendo los requisitos y limitaciones establecidos en la legislación vigente,

durante el plazo de 5 años.

Los retiros de 417.456 acciones propias (coste medio de 10,99 euros por acción) corresponden principalmente

a la entrega de acciones dentro del denominado Plan de Incentivos 2022-2024 (véase Nota 20) por importe de

3.198 miles de euros y a la entrega a empleados dentro del plan de retribución flexible por importe de 1.223

miles de euros así como a las ventas realizadas por el contrato de liquidez que el Grupo mantiene para los

valores cotizados en la Bolsa de Lisboa. Dicho contrato de liquidez ha realizado durante el ejercicio 2025 unas

ventas netas de 1.213 acciones.

15

Al 31 de diciembre de 2025 la Sociedad  mantiene acciones propias representativas del 0,162% de su capital

social.

10. Otra información relevante

10.1. Información bursátil

Las acciones de la Sociedad, han cerrado a 31 de diciembre de 2025 a un precio de 12,43 euros por acción, con

una subida de su cotización del 22,3% con respecto al precio de cierre a 31 de diciembre de 2024 (10,16 euros

por acción).

10.2. Periodo medio de pago a proveedores

A continuación, se detalla la información requerida por la Disposición adicional tercera de la Ley 18/2022, de

28 de septiembre, de creación y crecimiento de empresas y Ley 15/2010, de 5 de julio (modificada a través de

la Disposición final segunda de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre) preparada conforme a la Resolución del

ICAC de 29 de enero de 2016, sobre la información a incorporar en la memoria de las cuentas anuales en

relación con el periodo medio de pago a proveedores en operaciones comerciales.

	Días
	2025	2024
Periodo medio de pago a proveedores	48	44
Ratio de operaciones pagadas	49	44
Ratio de operaciones pendientes de pago	38	45

	Miles de Euros
	2025	2024
Total pagos realizados	219.023	204.187
Total pagos pendientes	21.797	26.446

Conforme a la Resolución del ICAC, para el cálculo del período medio de pago a proveedores se han tenido

en cuenta las operaciones comerciales correspondientes a la entrega de bienes o prestaciones de servicios

devengadas en cada ejercicio.

Se consideran proveedores, a los exclusivos efectos de dar la información prevista en esta Resolución, a los

acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes o servicios, incluidos en las partidas

“proveedores” y “acreedores varios” del pasivo corriente del balance de situación y con independencia de

cualquier financiación por el cobro anticipado de la empresa proveedora.

Se entiende por “Periodo medio de pago a proveedores” el plazo que transcurre desde la entrega de los

bienes o la prestación de los servicios a cargo del proveedor y el pago material de la operación.

A continuación, se detalle el volumen monetario y número de facturas pagadas dentro del plazo legal

establecido.

16

	2025	2024
Volumen monetario (miles de euros)	180.986	166.814
Porcentaje sobre el total de pagos realizados	82,6 %	81,7 %
Número de facturas	20.493	18.707
Porcentaje sobre el total de facturas	86,2 %	80,1 %

El plazo máximo legal de pago aplicable a la Sociedad en el ejercicio 2024 según la Ley 3/2004, de 29 de

diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales,

es de 60 días.

10.3. Actividades de I+D+i

En relación con las actividades de I+D+i y otras iniciativas innovadoras, La Sociedad apuesta por ofrecer un

servicio integral de máxima calidad a sus inquilinos y usuarios, más allá de la propia gestión de activos,

integrando las soluciones más innovadoras en sus activos que maximicen la experiencia de los usuarios. En

línea con esta filosofía, en oficinas durante el último año la Sociedad ha seguido apostando por la mejora de la

calidad de vida de los usuarios en sus activos.

Además, la Sociedad continúa apostando por los espacios de trabajo flexibles LOOM como solución al modelo

de trabajo híbrido.  La Sociedad ha continuado impulsando durante el ejercicio numerosos proyectos de perfil

tecnológico para colocar a la Sociedad a la vanguardia en soluciones a sus clientes y en gestión interna.

11.  Hechos posteriores

En febrero de 2026, la Sociedad ha alquilado 18MW en el centro de datos situado en Madrid.

En febrero de 2026, la Sociedad ha firmado un contrato de arrendamiento a largo plazo de 12.908 m2 con una

universidad líder en el parque empresarial Cerro de los Gamos.

12.  Medidas Alternativas de Rendimiento

Ver las definiciones de las APM, así como su reconciliación con los estados financieros de MERLIN, en el

Informe de Gestión Consolidado que acompaña a las Cuentas Anuales Consolidadas del 2025.

13. Informe Anual de Gobierno Corporativo

El Informe Anual de Gobierno Corporativo se encuentra íntegramente en la página web de la Comisión

Nacional del Mercado de Valores (www.cnmv.es) y en la página web de la Sociedad

(www.merlinproperties.com)

Asimismo, el Informe Anual de Gobierno Corporativo ha sido comunicado como Otra Información Relevante

(OIR) ante la CNMV.

14. Informe Anual de Remuneraciones al Consejo

El Informe Anual de Remuneraciones al Consejo se encuentra íntegramente en la página web de la Comisión

Nacional del Mercado de Valores (www.cnmv.es) y en la página web de la Sociedad

(www.merlinproperties.com)

Asimismo, el Informe Anual de Remuneraciones al Consejo ha sido comunicado como Otra Información

Relevante (OIR) ante la CNMV.

17

MERLIN PROPERTIES, SOCIMI, S.A.

Formulación de las Cuentas Anuales Individuales e Informe de Gestión Individual correspondientes al ejercicio

finalizado el 31 de diciembre de 2025.

En cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 365 y 366 del Reglamento del Registro Mercantil, en relación con el artículo 253,

apartado primero, de la vigente Ley de Sociedades de Capital, el Consejo de Administración de MERLIN Properties, SOCIMI,

S.A. (la “Sociedad”) formula las cuentas anuales individuales y el informe de gestión individual (que incluye adjunto, como

sección separada, el Informe Anual de Gobierno Corporativo y el Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros)

correspondientes al ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2025, en formato electrónico único de conformidad con el Reglamento

Delegado (UE) 2019/815, de la Comisión, de 17 de diciembre de 2018 e integrados en el/los archivo/s electrónico/s con el/los

siguiente/s código/s hash

Número:

(conjuntamente, el “Archivo de los Estados Financieros Individuales”).

El Estado de Información no Financiera se incluye en el informe de gestión consolidado.

Asimismo, mediante la suscripción y firma del presente folio de firmas, y en cumplimiento de lo dispuesto en el apartado segundo

del mencionado artículo 253, los miembros que integran el Consejo de Administración de la Sociedad declaran firmados de su

puño y letra el contenido íntegro del Archivo de los Estados Financieros Individuales.

Firmantes: __________________________________ D. José Luis de Mora Gil-Gallardo Presidente del Consejo	__________________________________ D. Ismael Clemente Orrego Vice-presidente del Consejo
__________________________________ Dña. Francisca Ortega Hernández-Agero Vocal	__________________________________ D. Fernando López Muñoz Vocal
__________________________________ Dña. María Luisa Jorda Castro Vocal	__________________________________ Dña. Pilar Cavero Mestre Vocal
__________________________________ D. Juan María Aguirre Gonzalo Vocal	__________________________________ D. Miguel Ollero Barrera Vocal
__________________________________ Dña. Inès Archer Toper Vocal	__________________________________ D. Fernando Javier Ortiz Vaamonde Vocal
__________________________________ Dña. Julia Bayón Pedraza Vocal	__________________________________ D. George Donald Johnston Vocal

Madrid, a  26 de febrero de 2026.

18

MERLIN Properties, SOCIMI, S.A.

DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DE LAS CUENTAS ANUALES 2025

Los miembros del Consejo de Administración de MERLIN Properties, SOCIMI, S.A. declaran que, hasta donde alcanza su

conocimiento, las cuentas anuales individuales de MERLIN Properties, SOCIMI, S.A., así como las consolidadas con sus

sociedades dependientes, correspondientes al ejercicio social cerrado a 31 de diciembre de 2025, formuladas por el Consejo

de Administración en su reunión de  26 de febrero de 2026 y elaboradas conforme a los principios de contabilidad que resultan

de aplicación y en formato único electrónico, ofrecen la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados

de MERLIN Properties, SOCIMI, S.A., así como de las sociedades dependientes comprendidas en la consolidación, tomadas

en su conjunto, y que los informes de gestión complementarios de las cuentas anuales individuales y consolidadas (junto con

la documentación anexa y/o complementaria a los mismos, incluyendo el Estado de Información no Financiera que forma parte

del informe de gestión consolidado) incluyen un análisis fiel de la evolución y los resultados empresariales y de la posición de

MERLIN Properties, SOCIMI, S.A. y de las sociedades dependientes comprendidas en la consolidación, tomadas en su

conjunto, así como la descripción de los principales riesgos e incertidumbres a los que se enfrentan.

Firmantes: __________________________________ D. José Luis de Mora Gil-Gallardo Presidente del Consejo	__________________________________ D. Ismael Clemente Orrego Vice-presidente del Consejo
__________________________________ Dña. Francisca Ortega Hernández-Agero Vocal	__________________________________ D. Fernando López Muñoz Vocal
__________________________________ Dña. María Luisa Jorda Castro Vocal	__________________________________ Dña. Pilar Cavero Mestre Vocal
__________________________________ D. Juan María Aguirre Gonzalo Vocal	__________________________________ D. Miguel Ollero Barrera Vocal
__________________________________ Dña. Inès Archer Toper Vocal	__________________________________ D. Fernando Javier Ortiz Vaamonde Vocal
__________________________________ Dña. Julia Bayón Pedraza Vocal	__________________________________ D. George Donald Johnston Vocal

En Madrid, a  26 de febrero de 2026.